Когда руководители крупнейших строительных подразделений столицы говорят о том, что их фактически вынудили заниматься инвестиционным бизнесом, чтобы не разориться, они лукавят.
До сих пор информация о реальной себестоимости строительства остается закрытой. По официальным данным, которые недавно обнародовал первый вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин, рентабельность строительства на сегодняшний день составляет 15-20%. Строители же утверждают, что давно находятся в минусе. Кто прав? Это смотря как считать. Если по официальной статистике и бухгалтерии, то правы строители. В реальности — господин Ресин, так как строители занижают в отчетности рыночную стоимость жилья.
Вот как выглядит схема увода от налогообложения денег от реализации жилья. Строители отдают родственной фирме (это чаще всего структура, принадлежащая руководству, или просто дочернее предприятие) квартиры на реализацию или в зачет выполненных работ по цене, ниже рыночной в полтора-два раза. Эта фирма продает квартиру населению, указывая в договорах ту же сумму. Однако существует дополнение к договору, в котором не только указывается реальная сумма сделки, но отдельным пунктом прописано, что покупатель обязан вернуть фирме свою копию дополнения. Надо ли пояснять, что дополнения ликвидируются, а по бухотчетности проходят липовые суммы? О том, куда идет вся неучтенная выгода, остается только догадываться. Можно было бы указать конкретные названия фирм и их владельцев (эта схема описана на примере договорной базы одного участника МСС), но тогда могло бы показаться, что схема увода денег — частный случай, тогда как практически все фирмы, строящие и продающие жилье, пользуются ею.
В неофициальных беседах строительные генералы также признаются, что их бизнес приносит неплохую прибыль. В прошлом году, когда из-за резкого падения цен на жилье возникла опасность, что отрасль начнет работать в минус, один крупный строитель в частной беседе сказал следующее: "Даже при падающем рынке мы еще долго будем работать в плюс. А когда станет совсем плохо, пойдем к Лужкову, пусть даст льгот каких-нибудь". Прошел год. Строители не разорились. Однако к господину Лужкову все же обратились. Но не за льготами, а за расширением своего бизнеса.
В феврале нынешнего года шесть фирм, впоследствии вошедших в МСС (седьмой стало СУ-83), обратились к столичному мэру с предложением отдать им в управление строительство всех новостроек. В противном случае они отказывались строить по городскому заказу. Угроз строителей, конечно, никто не испугался. Все понимают, что нигде, кроме Москвы, их услуги не нужны. И строители не могут обойтись без города, так же как город не может обойтись без строителей. Но строители вполне могут обойтись без посредника в лице ДВПС.
ДВПС в качестве контролера финансовых потоков в жилищном строительстве был необходим в 1996 году, когда он был создан. Тогда ситуация с новостройками была просто катастрофичной: жилье строилось за счет городского бюджета, а денег от продажи квартир столичные власти не получали. К тому же столичное руководство понимало, что возможности бюджета по финансированию строительства не безграничны. И нужно организовывать схемы с участием частных инвесторов. С обеими поставленными задачами ДВПС успешно справился.
Сейчас, когда рынок строительства жилья полностью оформился, ДВПС и стройфирмы стали друг другу помехой. И дальнейшее топтание на одном поле двух серьезных игроков никому не идет на пользу. Появление "письма шести" стало лишь сигналом к переделу рынка. Однако тут встал вопрос, как передать функции контроля за строительством жилья.
Почти сразу по Москве поползи слухи о скорой приватизации департамента. Схема приватизации выглядела так: на базе департамента создается ОАО, принадлежащее городу на 100%, затем неконтрольный пакет акций передается (или продается) представителям ДСК и другим ведущим компаниям. В результате строители получают доступ к контролю за строительным рынком.
Для потенциальных покупателей жилья очень хорошо, что этот вариант не прошел, а столичное руководство остановилось на варианте создания МСС. Ведь, фактически поглотив ДВПС, строители никаких реальных альтернатив панельным домам в столице предложить не смогли бы. А c учетом того, что МСС полностью контролирует этот сегмент рынка, рост цен на жилье стал бы зависеть лишь от аппетитов строителей. Несмотря на кажущееся поражение ДВПС и победу МСС департамент достойно вышел из конфликтной ситуации. Он получил новый сегмент рынка, а также самые перспективные городские территории.
Столкновение интересов ДВПС и МСС далеко не последнее. Мелкие конфликты будут идти на каждом инвестиционном конкурсе на строительство в обжитых районах, а крупное столкновение произойдет, когда столичный рынок недвижимости насытится монолитными домами, а ДСК застроят все окраины. По оценкам специалистов, это может произойти через четыре--шесть лет. И это будет гораздо более серьезное противостояние, чем борьба за контроль строительства типового жилья.