Вопреки ожиданиям, лето не стало периодом застоя на столичном рынке торговых площадей. За последние полгода арендные ставки в торговых центрах выросли на 15-40%, а их продажная цена — на треть. Рост спроса сопровождается строительным бумом в этом сегменте рынка: до 2003 года в Москве планируется построить 4 тыс. новых магазинов.
Арендаторы играют на повышение
На преодоление последствий августовского кризиса столичному рынку торговых площадей понадобилось полтора года. Перелом произошел весной 2000 года: пустовавшие после 17 августа престижные и сверхдорогие торговые комплексы ("Охотный ряд", "Смоленский пассаж", "Петровский пассаж", "Галерея 'Актер'") вновь стали пользоваться спросом. Этим не замедлили воспользоваться владельцы зданий: арендные ставки поползли вверх. Так, в январе площади в элитных комплексах сдавались по $1000-1200 за квадратный метр, после президентских выборов расценки выросли на 5-7%. Но уже в конце лета, по данным риэлтерской компании Colliers HIB, ставки аренды в "Смоленском пассаже" достигли отметки $2800 за квадратный метр, в торговых центрах на Новом Арбате поднялись до $2500, в ГУМе и "Петровском пассаже" — $2700, в ТЦ "Охотный ряд" — $2200 за квадратный метр. Значительно подорожала аренда в "Рамсторах": на Ярцевской площади сдаются по $650-1500 за метр, в Марьиной роще — от $650 до $1700 за метр.
Впрочем, столь стремительный взлет арендных ставок коснулся только элитных торговых комплексов. По словам Ирины Гливы, начальника отдела нежилых помещений компании "Миэль", в большинстве магазинов арендные ставки выросли на 15%.
Более того, в случаях неудачного расположения и отсутствия правильного менеджмента торговые центры продолжают терять арендаторов и вынуждены снижать ставки аренды. Среди аутсайдеров — комплекс "Французские галереи". Замороженные на уровне $1200 за квадратный метр цены не помогают: в комплексе по-прежнему пустует большинство помещений. Из крупных арендаторов во "Французских галереях" остался лишь магазин Stefanel.
В целом на сегодняшний день на рынке аренды сложилась следующая картина: на Тверской торговые площади сдаются по $600-800 за метр в год, на Кутузовском проспекте — по $500-800, на Ленинском проспекте — по $400-550, на Ленинградском проспекте — по $350-500, на проспекте Мира — по $300-350 за метр. По мере приближения к районам массовой застройки стоимость аренды магазинов снижается до $200-400 за квадратный метр. Но даже в традиционно дешевых районах сегодня ставки не опускаются ниже $150 за квадратный метр.
Константин Попов, председатель совета директоров Московской центральной биржи недвижимости (МЦБН), сказал: "Рост арендных ставок продиктован дефицитом свободных торговых площадей. Эта тенденция сохранится до тех пор, пока на рынке не появятся новые торговые центры. На рынке сейчас время 'быков', удачный период для вложений в торговую недвижимость".
Магазины меняют хозяев
Надо сказать, что за последние полгода количество сделок купли-продажи торговой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года удвоилось.
Покупателями торговых площадей чаще всего являются крупные торговые сети, приобретающие магазины для расширения собственной деятельности. Кроме того, в качестве покупателей нередко выступают организации, напрямую не связанные с розничной торговлей. Они приобретают помещения для последующей сдачи в аренду или перепродажи. В условиях роста арендных ставок и цен на торговую недвижимость это весьма прибыльное дело.
Так, представительство американской компании "Проджектор" (Projector) создает российские дочерние компании и через них покупает ветхие здания в центре города. Привлекая зарубежные кредиты под 8% годовых в валюте, компания реконструирует здания и открывает в них магазины: так появились сеть "Пан Спортсмен", "Офис-клаб" на Пятницкой, универмаги на Ленинском проспекте и Большой Никитской.
По экспертным оценкам, на рынке пользуются спросом магазины на первых этажах зданий площадью от 100 до 350 кв. м (бывшие "Продукты", булочные и пр.), магазины площадью до 800 кв. м, бывшие советские универмаги и универсамы площадью около 5 тыс. кв. м в жилых районах.
Обычно реальные суммы сделок по продаже торговых объектов не разглашаются. В договорах чаще всего указывается стоимость объекта по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ). На самом деле объекты, как правило, продаются по цене, равной арендной плате за три года.
Что касается универмагов, построенных в 60-70-е годы (на их долю приходится 5 тыс. кв. м), то здесь смена владельца чаще всего проходит через банкротство предприятия или скупку акций у членов трудового коллектива. Как правило, долги предприятия и акции покупаются по цене ниже рыночной. Например, компания "Росбилдинг" почти год занимается скупкой московских универмагов. В сферу ее интересов попали 22 магазина, в том числе "Серпуховской", "Краснопресненский", "Вешняки", "Бухарест", "Перовский", "Первомайский", "Смена", "Белград", "Мода" на Красной Пресне, "Московский". В апреле "Росбилдинг" приобрел 63% акций универмага "Бухарест" за $700 тыс. Для сравнения: аналогичный магазин "Лейпциг" был оценен в десять раз дороже. При этом "Росбилдинг" реконструкцией объектов не занимается. Можно предположить, что их покупали исключительно с целью перепродажи. По неофициальным данным, в начале года этими площадями интересовалась английская торговая сеть Tesco. Но пока "Росбилдингу" не удалось реализовать ни одного универмага. Западные ритейлеры (розничные торговцы) не хотят вкладывать деньги в объекты, не отвечающие требованиям современной торговли.
Рыночная стоимость торговых зданий напрямую зависит от от их расположения. Цены повышаются пропорционально "проходимости". Самые низкие цены — от $280 до $400 за квадратный метр — на востоке столицы, юго-востоке и юге Москвы. На северо-западе они установились в пределах $600-1000 за квадратный метр. На юго-западе торговые помещения продаются по $1000-1500 за квадратный метр. На Кутузовском проспекте и в центре — по $2000-3000 за метр.
Стройки конца века
Ситуация, сложившаяся сейчас на рынке торговых площадей, привлекательна как для девелоперов, так и для иностранных ритейлеров.
Многие девелоперские компании заявляют о намерении "выбросить" на рынок новые площади. Компания "Стольный град" уже в этом году завершит строительство многофункционального комплекса "Новинский, 31" (площадь торговых помещений 16 тыс. кв. м). Через два месяца планируется сдать первую очередь центра "Царев сад" на Софийской набережной (девелопер "Кейстоун") — весь комплекс будет построен в 2002 году.
Турецкая компания "Рамэнка" (Ramenka) планирует сдать в эксплуатацию "Рамстор-Каширское шоссе" в январе 2001 года. В первом квартале следующего года должен открыться комплекс "Сухаревский" (девелопер "Стимул групп"). В конце 2001 года будет сдан торгово-развлекательный комплекс "Садовое кольцо" на Курском вокзале (совместный проект компании "Ингеоком" и департамента внебюджетной политики строительства правительства Москвы).
Как сообщили Ъ в риэлтерской компании Stiles & Riabokobylko, IKEA сделала ставку на развитие многофункциональных торговых комплексов и ищет для этого большие земельные участки. В планах IKEA — строительство гипермаркета "Коммунарка" на юге Москвы (откроется в 2002 году) и еще трех комплексов в черте города.
Сергей Рябокобылко, директор компании Stiles & Riabokobylko, заявил: "Гонка девелоперов и инвесторов уже началась. Они приходят с деньгами и идеями: остается только разработать концепцию на каждый участок. Успех зависит от правильности предварительных расчетов. Еще до разработки ТЭО мы должны учесть удобства подъезда, подсчитать число потенциальных покупателей, выбрать профиль торгового центра".
В условиях наметившегося роста арендных ставок и цен на торговые площади растет и ликвидность вложений. Строительство современного магазина площадью 200-300 кв. м обходится примерно в $300-500 тыс. Хорошее месторасположение магазина позволяет окупить расходы за три--четыре года. При сегодняшнем дефиците торговых площадей объект можно продать за пару месяцев. Цена продажи сегодня почти в два раза выше себестоимости строительства и составляет от $3000 до $1500 за метр.
Представители мировых крупных торговых сетей (Carrefour, Auchan, Metro) нанесли в этом году визиты в Москву. И это неспроста. Западные сетевики намерены в ближайшее время выйти на столичный рынок. Немецкая торговая сеть Metro AG (ей принадлежит 2 тыс. магазинов в 21 стране мира) уже официально объявила о том, что в 2002 году в Москве откроется первый комплекс Cash & Carry. К 2005 году таких комплексов будет пять. В мэрии обсуждается вопрос о строительстве группой Metro девяти супермаркетов на внешней стороне МКАД. По информации департамента потребительского рынка и услуг столичной мэрии, Metro AG готова инвестировать в их строительство около $200 млн.
Но судя по всему, первой на московский рынок выйдет голландская торговая сеть SPAR (18 тыс. магазинов в 32 странах). Российский оператор компании — SPAR-Retail (бывший "Русмед") уже занимается поиском подходящих площадок. Ожидается, что SPAR будет строить так называемые экономичные магазины в непосредственной близости от жилых домов. В их планы входит также освоение транспортных магистралей — на основных шоссе планируется строительство торговых центров площадью 200-1000 кв. м. Spar претендует на дешевую нишу московского розничного рынка.
Максим Карбасников, начальник отдела торговых площадей риэлтерской компании Jones Lang LaSalle, комментирует: "У западных сетевиков есть имя, деньги и большие планы в Москве. Трудно сказать, кто из них будет первым. Многое станет известно после выставки MAPIC в Канне, мы представим там несколько московских проектов. Точно можно сказать, что в 2001 году придет Carrefour — у 'Перекрестка' появятся серьезные конкуренты. Но российским сетям пугаться не стоит. Западные сети специализируются на гипермаркетах. Эта ниша в Москве свободна. Так что места всем хватит".
Однако российские торговые операторы не собираются отступать без боя. Наоборот, они усиливают свое присутствие на столичном рынке. Например, уже сегодня работает 45 магазинов "Копейка", 20 "Перекрестков", 12 супермаркетов "Седьмой континент". Как сказал Александр Косьяненко, генеральный директор торгового дома "Перекресток", "в этом году мы откроем еще пять магазинов. В следующем году планируется построить несколько объектов на МКАД. Кроме того, совместно с ГУМом разрабатываются два проекта. Это не значит, что мы сливаемся с ГУМом: каждый будет работать под своей маркой".
По неофициальным данным, "Перекресток" планирует продаться одной из западных сетей. Но в самой компании эту информацию не подтвердили. Заметим, что не так давно неудачей закончились и переговоры о слиянии "Перекрестка" и "Седьмого континента".
Прочь из Москвы
Столичные власти и администрация Подмосковья не остались в стороне от строительного бума. Московское правительство в целом одобрило "Генеральную схему размещения торговых крупных торговых объектов в Москве до 2020 года" (см. материал на этой станице). Единственная проблема, которая может помешать реализации планов столичных властей,— нехватка свободных площадок под строительство. По словам председателя Москомархитектуры Александра Кузьмина, на сегодняшний день город может предложить участки под строительство 1,8 млн кв. м. А программа строительства супермаркетов и торговых зон предусматривает возведение 8,2 млн кв. м. Причем для современных торговых центров нужны большие участки и удобные подъезды.
В этих условиях подмосковные власти могут перехватить инициативу. Уже разработана программа строительства торговых комплексов "Губернское кольцо". В ближайшее время в Подмосковье планируется начать строительство 20-25 гипермаркетов вблизи автомагистралей и МКАД. Новые торговые комплексы будут включать в себя торговые галереи, парковку для автомобилей, предприятия быстрого питания, АЗС и, возможно, кинозалы.
Управление проектом осуществляется в рамках правительственной программы с участием органов местного самоуправления. Конкурс на право управления проектом выиграло ООО "Стройконсалтинг +". Ожидается, что через две недели областное министерство внешнеэкономических связей подпишет с управляющей компанией соответствующий договор. По данным компании Jones Lang LaSalle, в рамках программы "Губернское кольцо" уже выделено 20 участков земли площадью от 10 га.
Надо сказать, что "Губернское кольцо" может составить серьезную конкуренцию московской программе строительства торговых центров. Во-первых, подмосковные власти предлагают более выгодные условия сотрудничества. Аренда подмосковной земли обойдется девелоперам в пять раз дешевле, не будет проблем с разработкой исходно-разрешительной документации и согласованием проектов. Во-вторых, областные гипермаркеты способны охватить от 80 тыс. до 1 млн покупателей. И, наконец, вывод промышленных предприятий из Москвы — дело хлопотное и дорогостоящее. В области договориться с владельцами убыточных предприятий гораздо проще.
Таким образом, Москва и столичный регион на пороге строительного бума. В этом прежде всего заинтересованы сильнейшие торговые операторы-сетевики. В свою очередь, активность девелоперов и сетевиков пойдет на пользу потребителям. За счет больших оборотов торговые сети смогут снизить розничные цены.
ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА