В 2010 году рынок жилой недвижимости Москвы и Подмосковья наконец стабилизировался и начал подъем. Итоги прошедших 12 месяцев взбодрили риэлторов и застройщиков: число зарегистрированных сделок превысило даже показатели докризисного 2007-го. Впрочем, в новом году игроки рынка не ждут скачка цен — отложенный спрос уже практически реализован, убеждены они.
Объемы больше докризисных
По данным Росреестра, в 2010 году в Москве было зарегистрировано 85,65 тыс. сделок купли-продажи квартир — на 10,8% больше, чем в докризисном 2007 году, на 31,5% выше, чем в 2008 году, и на 54% выше, чем в 2009-м, когда рынок достиг дна. В декабре количество сделок достигло 9,6 тыс.— это максимальный результат за последние три года. Риэлторы и девелоперы единодушно отмечали, что на рынок выплеснулся отложенный спрос: покупатели перестали ждать дальнейшего падения цен и нацелились на решение своих жилищных проблем.
"Объем реализации недвижимости по договорам с физическими лицами во второй половине 2010-го в ГК ПИК вырос почти в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом 2009-го, причем как в денежном выражении, так и в квадратных метрах",— вспоминает директор департамента продаж группы ПИК Юрий Комиссаренко. В целом в 2010 году, следует из отчета агентства "НДВ-Недвижимость", на рынке появилась тенденция увеличения обращений, нацеленных на альтернативные сделки. В декабре на них приходилось около 41% от всех запросов от клиентов.
Активизация покупателей повлекла за собой рост цен на жилье. По оценкам группы ПИК, квартиры в строящихся домах экономкласса в Москве по итогам 2010 года подорожали на 10%, в Московской области — на 6%. Согласно данным "Инком-недвижимости", по итогам декабря средняя рублевая цена предложения в столице увеличилась на 3,5%, до 197,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Средние цены в долларах выросли за месяц на 4%, до $6,4 тыс. за 1 кв. м.
В различных сегментах вторичного рынка жилья можно было наблюдать разнонаправленные ценовые тенденции, признаются брокеры. "Так, время экспозиции многокомнатных квартир экономкласса увеличилось: общая стоимость такой квартиры довольно высока, и позволить себе покупку может гораздо меньшее количество людей. Соответственно, и цены на них немного снизились",— говорит директор по развитию портала "Мир квартир" Виктор Щеблецов. По словам риэлторов, с середины декабря активность как покупателей, так и продавцов резко снизилась. "Те, чьи сделки были подготовлены, доделывали их, а остальные, видимо успокоенные отсутствием существенных колебаний рынка, спокойно перенесли решение своих жилищных задач на 2011 год",— добавляет генеральный директор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов.
В Московской области рублевая цена предложения в декабре, по оценкам "Инком-недвижимости", увеличилась на 2,6%, до 72,9 тыс. руб. за 1 кв. м, стоимость предложения в долларах прибавила 3% и составила $2,4 тыс. за 1 кв. м. Генеральный директор "МОРТОН-Инвест" Антон Скорик добавляет, что средние цены сделок в строящихся новостройках в радиусе 15 км от Москвы в 2010 году находились в интервале от 2,4 млн до 4,5 млн руб. за квартиру.
Московские элитные квартиры также подорожали: по итогам 2010 года рост цен в этом сегменте на первичном рынке, по оценкам генерального директора Kalinka Realty Екатерины Румянцевой, составил около 4%. "В 2010 году на первичном рынке в сегменте элитного жилья было продано порядка 400 квартир. Более половины объема реализации пришлось на районы Хамовники и Тверской, что связано с нахождением здесь крупных и востребованных рынком объектов — ЖК "Садовые кварталы" и "Андреевский" в Хамовниках, ЖК "Итальянский квартал" в Тверском районе",— рассказывает Екатерина Румянцева. Согласно данным аналитиков Welhome, диапазон стоимости элитного квадратного метра на первичном рынке столицы сейчас находится в пределах от $6,2 тыс. до $43,3 тыс., средняя цена в новостройках (без учета ЖК "Садовые кварталы") составляет $18,5 тыс. за 1 кв. м, на вторичном рынке — $24,7 тыс. за 1 кв. м.
Лидером по ценам остается район Патриарших прудов со средней стоимостью $31 604 за 1 кв. м за счет двух объектов класса de luxe в Гранатном переулке. По словам директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, в жилых комплексах "Гранатный, 6" и "Гранатный Палас" располагаются самые дорогие предложения первичного рынка 2010 года. "Например, пентхаус площадью 952 кв. м в жилом комплексе "Гранатный Палас" предлагается за $42,8 млн. Стартовая цена пентхаусов в жилом комплексе "Гранатный, 6" — $22 млн и $26 млн. Площадь объектов составляет 538 и 687 кв. м, а значит, цена метра достигает $40,8 тыс. и $37,8 тыс.",— уточняет эксперт.
Затем следует район Остоженки ($26 180 за 1 кв. м). На третьем месте — район Чистых прудов ($20 712 за 1 кв. м) за счет повышения цен в жилом комплексе в Подсосенском переулке, следует из отчета Welhome. "На вторичном рынке в течение 2010 года было заключено порядка 100-120 сделок, средняя цена элитной недвижимости выросла практически на 7% и в декабре составила $22 087за 1 кв. м",— приводит данные Екатерина Румянцева.
Ценовые ожидания
На 2011 год игроки московского рынка не возлагают больших надежд, связанных с ростом цен. "По нашим оценкам, в первые месяцы 2011 года ситуация на вторичном рынке жилья вряд ли существенно изменится. Колебания средней стоимости квадратного метра не превысят 1,5-2% в месяц. При этом речь идет именно о наиболее ликвидных объектах",— уверен руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. По его словам, отложенный спрос, накопленный с начала кризиса, по большей части реализован, а значит, скачков цен на жилье ожидать не стоит.
Генеральный директор "Миэль-Новостроек" Мария Литинецкая полагает, что в 2011 году на первичном рынке Москвы цены вырастут несущественно — не более чем на 8-10% за год. "Рост цен в этом году затронет все сегменты, просто с разной динамикой: в экономклассе рост будет чуть выше, в бизнес-классе — ниже",— добавляет эксперт. Это объясняется тем, что на московском рынке, несмотря на вывод на него девелоперами новых объектов, дефицит наиболее ликвидных и доступных предложений не исчезнет. Мария Литинецкая уверена, что в 2011 году сохранится ключевая тенденция 2010 года — переориентация застройщиков на жилье экономкласса. Тем не менее, по ее словам, в 2011 году в Москве будет происходить дальнейшее сокращение объема предложения первичного рынка: по итогам года оно может составить 30-40%. "Сейчас на рынке новостроек Москвы насчитывается около 250-260 объектов, в месяц в столице выходит 1-2 объекта экономкласса. Для сравнения: в Московской области за этот же период на рынке появляется 10-12 проектов",— объясняет эксперт.
"Очевидно, что объем предложения на первичном рынке не удовлетворяет существующий спрос ни в одном из сегментов рынка, что и будет являться ключевым фактором повышения цен в 2011 году",— считает управляющий партнер MAYFAIR Properties Марина Маркарова.
Антон Скорик из "МОРТОН-Инвест" отмечает, что на рынке многоквартирной жилой недвижимости Подмосковья в 2011 году также продолжится небольшой рост цен в пределах 1% в месяц. "Максимальную динамику будут демонстрировать строящиеся объекты на начальных стадиях строительства, которые будут показывать дополнительный рост за счет увеличения стадии готовности. По таким объектам рост может составить до 20-30% за год",— уверен он.
Риэлторы рынка элитного жилья столицы также не ждут сюрпризов от ближайших нескольких месяцев. "Традиционно с учетом сезонности рынка первые зимние месяцы не самый активный период в течение года. При сохранении текущих тенденций мы ожидаем повышения цен с весны",— говорит Екатерина Румянцева. Александр Зиминский из Penny Lane Realty уверен, что в течение 2011 года цены на элитную недвижимость в Москве вырастут как минимум на 10%. С его оценками соглашается Марина Маркарова из MAYFAIR Properties: "На первичном рынке можно с уверенностью прогнозировать увеличение цен на 5-7% в ближайший год, и это достаточно пессимистичный прогноз, в реальности прирост цен, скорее всего, составит не менее 10-12%",— говорит она. По ее словам, низкие объемы ввода площадей на первичном рынке в элитном сегменте простимулируют рост цен на "вторичку", хотя и в меньшей степени (около 8% за год), поскольку на вторичном рынке предложение по-прежнему превышает спрос. "Восстанавливается сектор реального производства и сферы услуг, Министерство финансов дает умеренно оптимистичные прогнозы развития нефтегазовой промышленности. И бонусы, получаемые топ-менеджментом от сделок, будут вложены в наиболее стабильный и надежный актив — элитную недвижимость",— объясняет Александр Зиминский из Penny Lane.