Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) расширяет сферу своей деятельности, теперь оно готово работать со всеми без исключения просроченными ипотечными кредитами. И если условия, которые предложит Агентство, устроят банкиров, то очень скоро коллекторы потеряют рынок ипотеки.
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов было создано в 2009 году по инициативе правительства для поддержки заемщиков, потерявших из-за кризиса возможность обслуживать ипотечный кредит. С 1 января 2011 года АРИЖК намерено изменить формат деятельности, предложив проблемным заемщикам новую программу "Активная реструктуризация". Агентство будет заключать с банками договоры об оказании сервисных услуг по восстановлению платежеспособности заемщика. Схема взаимодействия с кредитными организациями будет выглядеть следующим образом. Банк, обнаруживший просрочку по ипотечному кредиту, обращается в АРИЖК, с которым заключает договор. Агентство, в свою очередь, анализирует положение заемщика и в зависимости от результатов оценки предлагает ему ту или иную программу реструктуризации. "Механизм работы в рамках данного сервиса, предложенный АРИЖК кредитным организациям, прост. Кредитор передает в АРИЖК заемщика или заемщиков, у которых есть просрочка по ипотечному кредиту. АРИЖК изучает их ситуацию и перспективу восстановления платежеспособности, после чего разрабатывает индивидуальную программу восстановления. Исполнение новых обязательств заемщика будет жестко контролироваться, а кредитор будет получать детальный отчет",— рассказывает гендиректор АРИЖК Андрей Языков.
Новизна схемы заключается в том, что, во-первых, АРИЖК отказывается от идеи предоставления стабилизационных займов должникам для восстановления платежеспособности. Во-вторых, АРИЖК отменяет социальные стандарты для реструктурируемых кредитов. Так, ранее реструктурировать кредит могли заемщики, у которых ипотечная квартира являлась единственным жильем и не относилась к категории элитного жилья. Сейчас все эти ограничения сняты, и агентство готово брать в работу любые проблемные кредиты.
Как сообщили в АРИЖК, пока неясно, останется ли проблемный кредит на балансе банка, либо же агентство выкупит его и только после этого продолжит с ним работу. Этот вопрос является наиболее принципиальным для кредитных организаций: во время реструктуризации кредит, оставаясь на балансе банка, продолжает числиться проблемным, а значит, требует резервирования дополнительных средств под него. "Главное, в чем заинтересованы кредиторы,— освободить средства, которые зарезервированы под плохие ссуды. Это возможно только при выкупе долга. В этом случае банкам выгоднее обратиться к коллекторам, которые работают по такой схеме, нежели ждать восстановления платежеспособности заемщика с помощью АРИЖК",— говорит заместитель гендиректора коллекторского агентства АКМ Александр Щербаков.
Однако если у банков появится источник гарантированного выкупа кредитов, они могут значительно снизить строгость оценки заемщика. "Выкуп АРИЖК проблемных кредитов явился бы реальной помощью банкам. Сейчас на практике предлагается обмен кредитов на облигации агентства с существенным дисконтом, что приводит к необходимости для банков фиксировать убытки. Что касается ухудшения качества работы банков, то существуют инструменты минимизации таких рисков. Например, выкупается не более 1% выданных в данный период кредитов или для большего числа вводится прогрессивный дисконт",— уверен директор департамента розничного бизнеса Нордеа банка Вячеслав Лясевич.
По мнению начальника управления развития ипотеки банка "Открытие" Александра Ефимова, "схема без выкупа кредита может стать интересной, если АРИЖК даст гарантии, что через определенный срок этот кредит снова не превратится в проблемный, в противном случае выгода этого предложения АРИЖК снижается".
Агентство разработало ряд мер, которые, по мнению специалистов АРИЖК, помогут заемщикам восстановить платежеспособность. "У нас есть уже несколько обращений от кредитных организаций, которые готовы отдать нам на сервис весь свой проблемный ипотечный портфель, чтобы высвободить средства для развития собственного бизнеса. Важной особенностью данного сервиса является то, что он предназначен для заемщика, но нацелен на кредитора, то есть формально без согласия банка мы проводить какие-то действия не можем",— рассказывает Андрей Языков.
Среди планируемых мер — предоставление заемщику времени для поиска работы. В этот период он будет платить по ипотечному кредиту сколько сможет. Кроме того, помимо схем, которые уже активно использовались банками в период кризиса (например, увеличение срока кредита), АРИЖК готово предложить новые варианты, например снижение ставки по ипотечному кредиту до среднерыночного уровня или переезд заемщика в меньшее или более дешевое жилье.
Однако, как рассказали в АРИЖК, пока техническая сторона новшеств, а именно как будет осуществляться схема реструктуризации кредита такими способами, не проработана. "Схема оформления кредита на другой объект возможна с помощью замены предмета залога. Заемщик продает первую ипотечную квартиру, разницу в стоимости первой и второй квартир вносит в счет погашения долга. Затем в качестве залога регистрируется новый объект, и заемщик продолжает платить кредит, но уже на меньшую сумму",— предполагает директор департамента розничного кредитования Бинбанка Олег Соколов.
Понижение ставки для заемщика может быть реализовано двумя способами. "Можно выкупить у банка кредит и перекредитовать заемщика под более низкую ставку. Второй вариант — банк сам понижает ставку, а АРИЖК возвращает ему недополученную прибыль. Но реализацию последнего варианта сложно оценить с точки зрения существующего законодательства и необходимых трудозатрат",— говорит Олег Соколов.
Банкиры, впрочем, считают: все, что планирует АРИЖК, они могут осуществить сами. "Наиболее популярные и действенные способы, которые применяют банки для заемщиков с плохой платежеспособностью, это уменьшение ежемесячного платежа путем увеличения срока кредита и финансовые каникулы, когда заемщик по договоренности с банком платит только минимальную часть ежемесячного платежа. Однако и в том и другом случае есть определенные нюансы. В первом случае чем меньше ежемесячный платеж, тем на большее время растягивается срок кредита. Во втором заемщику, чтобы восстановить платежеспособность до приемлемого уровня, нужно, как правило, какое-то время. В большинстве случае финансовые каникулы длятся не более трех-четырех месяцев. На более долгий срок банки обычно не идут",— рассказывает Олег Соколов.
Впрочем, банкиры не отказываются от предложения агентства, они готовы принять помощь АРИЖК, правда, в самых безнадежных случаях. "Если АРИЖК готово предложить более долгий срок кредита, тогда это было бы интересно для заемщика. Банкам же АРИЖК может помочь, выкупив кредит заемщика, восстановление платежеспособности которого в ближайшее время невозможно",— считает Олег Соколов. "Такого рода услуги будут особенно востребованы банками, у которых нет собственных структур для работы с просрочкой либо нет возможности проводить такую работу в конкретных регионах. Также очень важно со стороны АРИЖК сохранить такую возможность для банков, как полный выкуп так называемых социальных кредитов. Как правило, таким заемщикам не помогают собственные программы банков по реструктуризации. Здесь важно сохранить возможность со стороны государства помогать таким клиентам",— говорит заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев.
Банкиры пока неоднозначно относятся к новой инициативе АРИЖК. "Конечно, пока нельзя делать однозначные выводы о привлекательности такой программы — все будет зависеть от того, что конкретно АРИЖК собирается предложить банкам и их заемщикам. На первый взгляд кажется, что нет смысла предлагать коллекторские услуги, они достаточно широко представлены компаниями, которые уже давно занимаются деятельностью такого рода. Представляется, что смысл может быть либо в каких-либо ноу-хау АРИЖК, которые будут запускаться при поддержке государства (что недоступно обычным коллекторским компаниям), либо если сотрудничество с АРИЖК будет предполагать послабления со стороны регулятора. Схема с временной передачей на баланс АРИЖК пока выглядит слишком сложной и непонятной с точки зрения выгоды, поэтому нам она вряд ли будет интересна",— говорит директор департамента розничного кредитования Абсолют-банка Александр Будник.
Как отмечают участники рынка, сегодня банки все реже отдают проблемные ипотечные кредиты на аутсорсинг, предпочитая самостоятельно с ними работать. "Даже если заемщик не сможет расплачиваться по кредиту, у банка в залоге остается ликвидный объект, который он может реализовать в случае дефолта заемщика. Если во время кризиса, при падении цен на недвижимость, банки опасались, что продажа объекта может не покрыть сумму кредита, то сейчас, на растущем, хоть и медленно, рынке, у них такой проблемы нет",— рассказывает Александр Щербаков.
По мнению Александра Ефимова, "кредитным организациям новое предложение АРИЖК даст выбор вариантов работы с просроченной задолженностью". "Банки взвесят, что им выгоднее: отдавать проблемный портфель на аутсорсинг или реструктурировать проблемные кредиты самостоятельно. Решение во многом определяют два фактора — цена вопроса и степень проблемности портфеля. Например, небольшим банкам, на мой взгляд, значительно выгоднее воспользоваться услугой АРИЖК, нежели специально создавать отдельное структурное подразделение по работе с долгами",— уверен Александр Ефимов.
Если схема, предложенная АРИЖК, активно заработает, положительным моментом будет являться, во-первых, сокращение просрочки по кредитам, во-вторых, в результате улучшения на рынке ипотечного кредитования снизится стоимость кредитов для заемщиков. "Появление такой услуги АРИЖК по работе с проблемными кредитами без их выкупа вряд ли серьезно изменит рынок ипотечного кредитования. Но говорить об этом предметно логично уже после того, как АРИЖК назовет стоимость своих услуг для банков. Чем ближе она будет к рыночной, тем выше будет интерес к такому предложению. Но думаю, что некоторые участники рынка по-прежнему будут самостоятельно восстанавливать заемщиков ипотечных кредитов, хотя это может быть менее эффективно. Это связано с наличием уже созданных структур по работе с проблемными активами",— говорит Александр Ефимов.