Борьба меньшего с худшим

Ноябрь подтвердил и укрепил тенденции на рынке городской недвижимости, которые проявились еще в начале осени,— стабильность цен и рост спроса, прежде всего на квартиры экономкласса. За счет этого снижается средняя цена покупки. А вот загородный рынок проявил активность, несвойственную сезону, что удивило даже самих участников рынка.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Метр растет, квартиры дешевеют

В ноябре, по данным компании МИАН, средняя цена квадратного метра в московских новостройках поднялась на 1%, на вторичном рынке — на 0,63%. Рост первичного рынка в конце года на один-единственный процент — это вообще не рост. Дело в том, что традиционно на последние месяцы года приходится наибольшее количество госкомиссий, застройщики стремятся сдать объекты до новогодних праздников. Соответственно, цена обязана расти вслед за количеством готовых объектов. Так что можно считать, что первичный рынок остался на прежнем ценовом уровне. Ну а рост вторичного рынка на доли процента будет логичнее объяснить статистической погрешностью.

Надо также учитывать, что в ноябре почти никто из застройщиков еще не объявил о традиционных новогодних и рождественских скидках, которые составляют в городе от 2-3 до 10%. Впрочем, в этом году праздничные скидки и акции обещают быть значительно скромнее, чем в предыдущем. Итак, можно констатировать ценовую стабильность, которая продлится как минимум три-четыре месяца, раньше февраля рынок вряд ли придет в движение.

Интересно, что в ноябре, по данным федерального портала по недвижимости "Мир квартир", средняя цена квартиры снизилась на 0,1%. Стоимость обычной однокомнатной уменьшилась на 117 869 руб. до 5,915 млн руб., а приобрести среднестатистическую "двушку" в ноябре можно было дешевле на 252 144 руб., за 9,119 млн руб. Однако, по мнению аналитиков портала, это вовсе не означает ожидаемого многими покупателями падения цен. Гораздо более вероятно, что самые интересные варианты были распроданы в октябре, а к ноябрю в продаже остались квартиры меньшей площади, худшего качества или в отдаленных районах.

Особенно эта тенденция заметна на первичном рынке экономкласса, где ликвидные объекты раскупаются практически моментально. "Выход на рынок новых объемов жилья экономкласса компенсирует вымывание с рынка наиболее ликвидных дешевых объектов. Микрорайоны с панельным домостроением выходят на рынок и достаточно быстро реализуются, на их место выходят новые. Таким образом, появление новых проектов не приводит к увеличению предложения",— отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-новостройки".

Спрос выше докризисного

Стабильность цен вовсе не означает отсутствия активности на рынке. Более того, эксперты отмечают рост спроса и количества совершенных сделок. "Количество сделок за прошедшие месяцы 2010 года, по данным Регистрационной палаты, превысило 76 тыс., тогда как за аналогичный период даже самого активного 2007 года было зарегистрировано менее 68 тыс. сделок, в 2008 и 2009 годах их было еще меньше. Это фактически говорит о возвращении рынка исходя из количества совершаемых сделок к докризисной активности",— констатирует генеральный директор компании "Миэль-брокеридж" Алексей Шленов.

Важно отметить, что количество сделок на московском рынке увеличивается от месяца к месяцу. Например, в ноябре, по данным Росреестра, сделок было заключено на 3% больше, чем в октябре. При этом количество покупок с использованием ипотечных кредитов выросло почти на 9%. "Ипотека набирает обороты, и по ряду новостроек среднего ценового сегмента ипотечные программы от Сбербанка обеспечивают до 25-30% объема продаж",— сообщает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер-Москва".

Это говорит о том, что постепенно меняется структура спроса на жилье. Отложенный спрос, который подстегивал рынок в начале года и даже аномально жарким летом, постепенно сходит на нет. На место покупателей, которые не потеряли деньги в кризис и выжидали, когда цены опустятся на дно, пришли те, кто не может позволить себе покупку квартиры без кредита. Повышение цен в расчете на ипотечных покупателей вряд ли возможно, зато они формируют более надежный и постоянный спрос, который позволит рынку поступательно двигаться дальше.

При этом участники рынка наблюдают изменение психологии покупателя. Алексей Шленов отмечает, что срок экспозиции квартир увеличился в среднем на 10-15%. Скорее всего, это связано с обилием предложений на вторичном рынке, соответственно, у покупателей больше возможностей для вдумчивого выбора. Особенно учитывая отсутствие ценовой гонки.

"Кризис научил покупателей пристальнее изучать застройщиков, их опыт, репутацию на рынке, портфель сданных проектов",— говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group. Как ни странно, изменения в московском руководстве тоже повлияли на поведение покупателей недвижимости. "Покупатели стали обращать внимание на политические риски при приобретении строящегося жилья у застройщиков: не сильно ли был связан застройщик с прежними чиновниками? — рассказывает Владимир Трибрат.— Конечно, степень близости с командой прежнего мэра определить сложно, особенно обычному московскому покупателю, но тема эта стала актуальна для тех, кто приобретает жилье на ранних стадиях и пытается прогнозировать будущее развитие компании-застройщика".

Элитные новостройки завышены

На элитном рынке эксперты отмечают те же тенденции, что и в экономклассе: стабильность цен и ожидание выхода новых проектов. "Спрос на премиальную недвижимость есть, активность покупателей в этом сегменте увеличивается, никто больше не ждет падения цен и второго дна. Самый популярный запрос сейчас — квартира в бюджете $500-700 тыс. Но реальностью остается нехватка площадей, так как новых проектов элитной недвижимости мало. Планируется выход на продажи таких объектов, как Knights Bridge, Barkli Virgin House, ЖК "Бурденко, 11". Активно проектируются новые — архитекторы признаются, что они загружены работой, а это хороший признак,— говорит Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed.— Но в целом на элитном рынке ситуация гораздо более пессимистичная, чем прогнозировалось. Все ожидали, что после летнего затишья вернется весенняя активность, но этого не произошло".

Сейчас есть много предложений в готовых домах на элитном рынке, и, как ни странно, цены в них такие же, как в новостройках. Ирина Могилатова считает, что это следствие завышения цен застройщиками: "Невразумительная политика девелоперов в формировании цен отпугивает покупателей, они предпочтут купить сразу готовый продукт, а не дожидаться, пока достроится даже хороший проект. Например, в удачном и популярном проекте "4 солнца" приостановился рост продаж — все относительно недорогие и интересные предложения были выкуплены, остались самые дорогие квартиры, а цена на них такая же, как в готовом доме где-нибудь на Арбате (около $16 тыс. за квадратный метр). Потому девелопер вполне логично объявил акцию и предлагает 15-процентную скидку".

Скупают ближнее и дальнее

А на загородном рынке в ноябре наступило оживление, которого не ожидали даже сами продавцы. Причем оно коснулось как дорогого сегмента, так и дешевых предложений в разряде дальних дач. "В ноябре сделки проходили даже с большей интенсивностью, чем в октябре, причем в течение всего месяца. И этим ноябрь 2010 года отличается от всех предыдущих, когда высокий сезон в конце ноября уже шел на убыль. За три осенних месяца договоров по всем поселкам нашей компании было заключено на 6% больше, чем за летний период. Таким образом, мы можем констатировать, что в уходящем году сезонность на рынке загородной недвижимости, в том числе и в сегменте дальних дач, который традиционно зависел от погоды и времени года, практически не существует",— говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании "Земактив".

При этом цены почти не меняются, хотя некоторые застройщики планируют небольшое повышение. "Цены на дальние дачи практически не изменились, за исключением отдельных поселков,— рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service.— Так, в поселке "Красивая земля" (110 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) в ноябре мы подняли цены примерно на 12%, в поселке "Заповедные поляны" (105 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) — на 7%. В декабре планируется повышение цен примерно на 10% еще в трех поселках — "Дубки" (100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе), "Ясный холм" (103 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) и "Красивая земля"".

В элитном секторе также отмечается повышение спроса при практически неизменных ценах. "Как мы и ожидали, количество ноябрьских сделок и обращений по сравнению с октябрем увеличилось в разы,— констатирует Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.— За ноябрь и первую половину декабря совершается четверть всех годовых сделок. Такая насыщенность и концентрированность рынка во многом результат выплаты ежегодных бонусов топ-менеджерам".

Элитный загородный рынок подстегивают еще и кредитные программы банков. "Цена объектов, приобретенных с помощью ипотеки, колеблется в районе $1 млн, однако банки готовы кредитовать покупку и более дорогостоящих домовладений. Наши финансовые партнеры начали выдавать ипотечные кредиты на покупку не только домов, но и земельных участков. При этом ставки по кредиту снизились до 9% годовых, то есть не просто вернулись на докризисный уровень, а оказались даже ниже",— говорит Дмитрий Цветков.

Характерно, что этим загородный рынок отличается от городского. В Москве, по наблюдениям экспертов, с использованием ипотеки редко приобретают квартиры дороже $300 тыс.