Жители Санкт-Петербурга и еще 10 городов объединились в движение "Нет — продаже чердаков и подвалов". Люди пытаются сообща отстоять свое право на жилье с удобствами
С подвала все и началось. Несколько лет назад в ночь на Рождество в квартире у Светланы Морозовой внезапно похолодало.
— Это анекдот вообще! На улице минус 20, столы накрыты, гости сидят, нарядные, девушки в чулках! Вдруг начинают булькать батареи, и в течение часа отопление пропадает. Мы бегом в подвал. Вызвали милицию, потому что там магазин был! Частная собственность! Заходим внутрь и видим банно-прачечный комбинат. Хозяин подвала сдал свободную площадь в аренду нескольким семьям, и они приспособили краны с горячей водой под душ!
Батареи тогда совместными усилиями удалось отогреть. А рождественским анекдотом Светлана Морозова теперь объясняет свое участие в организации движения "Нет — продаже чердаков и подвалов". Его главный штаб базируется тоже в одном из питерских подвалов. Это офис Ассоциации товариществ собственников жилья Центрального района Санкт-Петербурга.
— Случайных людей у нас нет,— говорит Светлана.— Хотя все очень разные. Я юрист, председатель наш — бывший военный, есть и бухгалтеры по образованию, мы все этот город любим. И не передела собственности хотим, а безопасности.
Сначала Светлана и другие не случайные люди — председатели нескольких городских ТСЖ — боролись за подвалы и чердаки в своих домах. Судились. Требовали, чтобы помещения признали общедолевой, а не частной собственностью. В 1990-е эти площади были переданы городу, и их стали сдавать в аренду. И вроде бы в Жилищном кодексе прописано: "Чердаки и подвалы, а также лестничные площадки, лифты и технические этажи принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности". Но есть и другие документы. Постановление Верховного Совета РСФСР "О разграничении государственной собственности", например, до сих пор живее всех живых. По нему подвалы и чердаки — муниципальная собственность. Частной во время принятия постановления еще не было, а Жилищный кодекс появился позже. Суды этот конфликт законов теперь решают не в пользу жильцов. Светлана приводит недавний пример — решение Высшего арбитражного суда РФ: если к моменту приватизации первой квартиры в доме подвал не использовался в качестве общего имущества жильцов, то он остается муниципальной собственностью. Даже если помещение официально признано техническим. И все городские и районные суды теперь на этот прецедент ссылаются. Сколько точно судебных исков подали петербургские ТСЖ, Светлана сосчитать не берется. Только через их ассоциацию прошло несколько десятков. Получив на все свои требования отказ, неравнодушные граждане начали собирать силы.
Гражданская оборона
Боевые товарищества есть теперь как минимум в 10 городах. Под первым обращением в Совет Федерации, к президенту, в Верховный суд с требованием остановить продажу подвалов и чердаков подписались около 1500 человек. Питерцев поддержал Челябинск, Александров, Мурманск, Ярославль, Нижний Новгород, Пермь, Ижевск, Ростов...Телефон Светланы разрывается от звонков.
— Адрес какой? — она принимает последние сводки.— Улица Миллионная, 19? Сейчас запишу вас... В подвал не пускают? Ничего, на Некрасова, 36, еще хуже было.
На руках у Ассоциации ТСЖ Центрального района Санкт-Петербурга — десятки страниц с адресами горячих точек. На улице Захарьевской, 9, собственник подвала обрезал водопроводную трубу — чтобы не портила вид; в Толстовском доме на улице Рубинштейна жильцов не пускают к водомерному узлу; на Миллионной, 12, владелец чердака залил коммуникации цементом — благоустраивал мансарду; на Лиговском проспекте, 107, хозяева подвала не дали ремонтным бригадам подготовить трубы к отопительному сезону.
— А почему я должен кого-то к себе пускать? — удивляется Алексей, хозяин полуподвального магазина одежды на Лиговском.— Я деньги плачу за аренду, это моя территория. Зачем ко мне будут все ходить, покупателей отпугивать?
Алексей арендует помещение недавно — и полугода не прошло. Говорит, никто не предупреждал, что эти квадратные метры столько споров вызовут. Воевать с жильцами за доступ к трубам он не хочет, но без его согласия теперь в подвал никто, даже аварийные службы, попасть не может. Именно поэтому для многих из участников акции получить подвалы и чердаки в общедолевую собственность — значит, начать самим контролировать свою жизнь. За независимость, которая теплится в батареях и льется из-под крана, тысячи людей по всей стране ведут войну с хозяевами этой жизни. У кого-то, как у Аллы Дитковской, и вовсе очень личная причина отстоять занятые территории.
— Я в этом доме живу уже 56-й год! Такой двор хороший был в 1970-х! А теперь что...— Алла показывает на безвкусные вывески нового времени.— Теперь игровые автоматы поставили. Мне эти вот предприниматели вообще угрожали, сказали, устроим тебе веселую жизнь, если будешь на нас жаловаться.
Мужское дело
Для того чтобы попасть в подвал, Игорю Когинову нужно преодолеть целую полосу препятствий
Фото: Алексей Тихонов, Коммерсантъ
С такими крайними проявлениями, правда, активисты движения сталкиваются нечасто. Обычно от них просто отмахиваются: мол, склоки из-за горячей воды — удел скучающих домохозяек среднего возраста. В ответ на это у слабой половины всегда находятся сильные примеры. Игорь Когинов вот. На вопрос: "А вам-то зачем это надо?" — лукаво усмехается:
— А у меня тут фитнес хороший!
И выносит стремянку. Чтобы показать свое поле битвы: подвал, в который без лестницы не попадешь. Вооруженному стремянкой Когинову соседи и охранники близлежащих магазинов уже не удивляются. Даже больше — гордятся: он теперь местная знаменитость! Уже и телевидение снимало, как Когинов свою полосу препятствий преодолевает.
Вход в подвал — за высокой, почти крепостной стеной. Только взяв ее штурмом и миновав "колючку", Игорь Когинов может подобраться к трубам отопления, воды и канализации.
— Сюда можно попасть и напрямик. Вот арочный проем, дверь сюда выходит, можно без обходных путей,— Игорь демонстрирует план дома. В тусклом полуподвальном свете схема выглядит настоящей картой боевых действий. Главный противник — хозяин гаража, расположившегося на территории подвала. Нежилая часть дома — техническая — почти два десятка лет назад превратилась в чью-то собственность и встала непробиваемым заслоном на пути к инженерным коммуникациям дома.
— Судитесь? — спрашиваю, пока Игорь собирает лестницу после нашего путешествия.
— Уже проиграли один суд. Но останавливаться не собираемся.
Они все настроены решительно. Не сдавать позиций. Судиться вплоть до исковых заявлений в международные инстанции, добиваться встреч с депутатами и правительством, забрасывать обращениями блог президента.
Правда, некоторые из тех, кто неожиданно для себя оказался в статусе захватчика, верят, что вопрос можно решить миром. Художник Елена Юркович уже 15 лет арендует мастерскую в подвале на Петроградской стороне. Вспоминает: когда Союз художников выделил ей это помещение, она сначала испугалась. Грязь, сырость, крысы... Потом, засучив рукава, стала благоустраивать территорию, сделала ремонт за свой счет. Мало того, за общедомовыми коммуникациями следит, посторонних в подвал не пускает, с соседями живет в согласии.
— Я прекрасно понимаю, что это не моя собственность,— говорит Елена.— Если нужно кому-то в подвал попасть — пожалуйста. Даже когда меня нет, мне звонят. Было такое, что я приезжала специально. Я понимаю, жильцам может не нравиться, когда склады в подвале или там магазины. Суета. А от художников вреда никакого нет.
Именно подвалы и мансарды, рассказывает Елена, предлагает в аренду Союз художников Санкт-Петербурга своим членам. И если эти помещения оградить от посторонних, мастерских лишатся разом сотни людей. К тому же благодаря съемщикам пополняются городские бюджеты. Надо учиться уживаться друг с другом, считает художник.
Переписать сценарий
Но на таких соседей, как Елена, участникам акции "Нет — продаже чердаков и подвалов" катастрофически не везет. Врач-стоматолог Евгений Протченко уже несколько лет держит оборону вокруг так называемого писательского дома в Санкт-Петербурге. Здание на улице Малой Конюшенной, 4/2, 1827 года постройки, покрылось трещинами, некоторые из которых — в два кулака шириной.
— По какой причине потрескался? А причина одна,— став председателем местного ТСЖ, Евгений научился диагностировать и строительные болезни.— Это все из-за подвала. Там частники решили ресторан построить. Я им говорил, ребята, главное, не копайте! Дом старый, не выдержит. Однажды зашел, а там уже углубили пол на 3-4 ступеньки.
От передачи в частные руки, говорит Евгений, сегодня не спасает даже историческая крыша. Дом, который охраняет стоматолог Протченко, имеет официальный статус "памятник культуры".
— В этом доме сначала жили кучера, конюхи из конюшен царских, потом здание перешло в дворцовое ведомстве, и жил тут императорский оркестр. В 1934 году надстроили еще два этажа и отдали Союзу писателей.— Евгений с гордостью пересказывает историю дома. И эта его памятная любовь — одна из причин не допустить перестройки.— По этим лестницам ходили Соколов-Микитов, Козаков, Шварц, Эйхенбаум, Рождественский, другие известные деятели, вот сейчас мы с вами в кабинете Зощенко находимся.
Площади в таких домах дорогого стоят. И борьба за место под крышей в центре города идет не на шутку. Евгений уже понял: выигрывают ее чаще всего те, кому это по средствам. Уже давно и безнадежно Протченко со товарищи просят разрешения присоединить подвал к крохотному музею Михаила Зощенко. Уже давно и безнадежно город в этой просьбе отказывает. Зато два месяца назад дал согласие на продажу чердака писательского дома. Все как в знаменитой "Бане" Зощенко: "Потянул я третью шайку, хотел, между прочим, ее себе взять, а гражданин не выпущает.— Ты что ж это,— говорит,— чужие шайки воруешь? Как ляпну,— говорит,— тебе шайкой между глаз — не зарадуешься".
Ироничные рассказы писателя Евгений Протченко теперь вспоминает все чаще. Это ему грозит получить шайкой — "выпущать" коммерчески интересные квадратные метры из-под своего контроля чиновники не намерены.
— Вы слышали, скоро и чердак ваш продадут? — интересуюсь у соседа, пришедшего в гости к Протченко, пока хозяин отвлекся.
— Да что вы!-- удивляется гость.— Он ведь дом отстоял, когда здание в 2006 году хотели признать аварийным, снести и отдать место под постройку гостиницы. Он не даст! Такие, как он, не сдаются...
Кто в подвале хозяин
Экспертиза
Олег Сухов, член Адвокатской палаты Москвы
Конечно, согласно Жилищному кодексу такие помещения, как подвалы и чердаки, принадлежат всем собственникам жилья конкретного дома. Увы, с одной оговоркой — только если эти "общие" помещения никому не принадлежат. Такое в нашей стране встречается нечасто.
Более распространенный сценарий, особенно не в самых новых домах, это когда подвалами и чердаками владеют муниципальные власти. Это действительно последствие еще советских законов. Сегодня постановления РСФСР, связанные с жилищным правом, либо уже утратили силу, либо являются менее важными по отношению к российским нормативным актам. Но право собственности при этом никуда не исчезало, стало быть, муниципальные власти продолжают оставаться их владельцами на законных основаниях.
В сегодняшних новостройках нередко собственника подвалов и чердаков определяют еще на стадии оформления проектной документации. Чаще всего таким лицом выступает сам застройщик. И опять-таки у простых владельцев квартир нет никаких прав на предполагаемые места общего пользования.
Самый редкий вариант — когда часть жильцов приватизировали квартиры и часть квартир по-прежнему осталась в муниципальной собственности. Тогда и площадь технических помещений, если они ни на кого не оформлены, может использоваться наравне между жильцами и муниципалитетом.
Но в любом из случаев право собственности оспорить очень сложно в силу отсутствия на то оснований. Однако у жильцов есть другие способы отстоять свои интересы. Например, в судебном порядке признать право доступа к общим коммуникациям, так называемый сервитут. Если кто-то перегородил коммуникации, к примеру, в подвале, да так, что к ним и не подойти в случае аварии или иных проблем, то это прямое нарушение закона. Именно собственники данного подвала или его арендаторы должны позаботиться, чтобы коммуникации были либо перенесены в свободное для доступа помещение, либо жильцы могли иметь доступ к ним по первому требованию. Во-вторых, можно оспаривать законность организации бизнеса в подвале или на чердаке. Например, по российскому законодательству офис никак не может быть размещен на чердаке. К тому же следует помнить, что любые изменения внутри или снаружи дома — изменение фасада, открытие дополнительных входов или работа магазина — неизбежно должны быть согласованы со всеми собственниками дома. Если указанного согласования не было, возникают основания для обращения в суд с требованиями о признании сделки о передачи технического помещения в аренду недействительной. Удастся доказать, что хотя бы один из перечисленных пунктов нарушен, незадачливый арендатор либо съедет, либо выполнит условия жильцов дома. Тут уж как в суде договорятся.