В этом году московским арендаторам нежилой недвижимости не сидится на месте. Оправившись от кризиса, крупные компании занялись поиском больших офисов в современных бизнес-центрах. Их активность привела к росту арендных ставок: в первом полугодии все московские офисы подорожали на 6-8%.
Частный сектор
Оживление на рынке коммерческой недвижимости особенно заметно в офисном секторе. С января по март было арендовано 52 тыс. кв. м офисных площадей. После президентских выборов арендаторы из числа иностранных и крупных российских компаний активизировались еще больше. По данным компании Colliers HIB, во II квартале было заключено 102 сделки с офисами класса A и B — на 24% больше, чем в I квартале. В общей сложности за это время было сдано 60 тыс. кв. м офисных площадей.
Список крупных сделок выглядит весьма внушительно. В II квартале компания "Славнефть" арендовала офисный центр на Пятницкой, 69 (общей площадью 13,6 тыс. кв. м.), Golden Telecom — в здании Millenium House на Трубной, 12 (1886 кв. м), компания Deloitte & Touche заняла 1491 кв. м в "Галерее 'Актер'", "Арбис" — 1311 кв. м в комплексе "Кадашевская слобода", Stimorol — 1160 кв. м в офисном центре Samsung (Б. Гнездниковский пер.), FMCG — 886 кв. м в комплексе "Павелецкая Плаза II", Chat.ru — 774 кв. м в здании на Петровке, 20/21, группа "Ренессанс-Страхование" — 3100 кв. м в бизнес-центре "Голутвинский двор".
При этом базовая арендная ставка на офисы класса A+ (индивидуальный архитектурный проект, четырехканальная система отопления и вентиляции, свободная планировка, коммуникационные сети, сервисные услуги, круглосуточная охрана, подземная автостоянка) сегодня составляет 580 $/м в год. Эксплуатационные расходы и отделка помещений по индивидуальному заказу поднимает планку до $650-700 за метр. Офисы класса А в зданиях "второго поколения" (построенных или реконструированных два-три года назад) в пределах Садового кольца сдаются по $550-600 за 1 кв. м (включая НДС). Таким образом, стоимость аренды квадратного метра по сравнению с I кварталом выросла в среднем на $50-70. Причем если в течение последних двух лет существовала практика предоставления скидок крупным арендаторам, то сейчас "льготный" механизм начал давать сбои. Вполне возможно, что некоторым арендаторам и сейчас удается договориться с владельцами о более низкой цене, но обе стороны предпочитают не разглашать реальную стоимость сделок. Однако большинство потенциальных постояльцев утверждает, что собственники стали сейчас гораздо менее сговорчивыми и редко идут на уступки.
Несмотря на рост арендных ставок, интерес арендаторов к высококлассным офисам не уменьшается. Скорее наоборот. Крис Кинг, директор риэлтерской компании Colliers HIB, говорит: "В последнее время вырос спрос на офисные площади класса A, превышающие 1000 кв. м. Удовлетворить требования клиентов становится все сложнее, так как число свободных помещений хорошего качества сокращается. Сегодня в Москве пустует 400 тыс. кв. м, из них на долю офисов класса A и B приходится только 220 тыс. кв. м". По данным риэлтерской компании Jones LangLaSalle, к концу 2000 года доля свободных площадей класса А сократится втрое.
Но даже наличие пустующих площадей не означает, что все потенциальные арендаторы могут найти приемлемый вариант. Дело в том, что во многих престижных бизнес-центрах уже нет свободных мест или их настолько мало, что крупные фирмы там просто не поместятся. Например, сегодня до отказа забиты офисные центры Novinski Garden, Mc Donald's-2, "Романов двор", "Уланский центр", "Щепкина, 4", "Белинский Плаза", "Гоголевский, 11", "Кейстоун, 1". Недавно построенное здание площадью 8 тыс. м на Большой Ордынке, 40 сразу же заняла компания DaimlerChrysler. В популярном комплексе "Усадьба-центр" вакантно лишь 225 кв. м. В большинстве действующих офисных центров пустует не более 6 тыс. кв. м. Исключение составляют только "Смоленский пассаж", а также недавно построенные "Голутвинский двор" и "Патриаршие пруды".
Дефицит офисов A-класса работает на владельцев зданий. В последние три месяца они имеют возможность не идти на уступки не только в ценовой политике, но и при обсуждении условий аренды. Им сегодня выгодно заключать краткосрочные контракты (тогда как после кризиса большой удачей для арендодателей считалось заключение договора на три-пять лет) и требовать отдельной оплаты эксплуатационных расходов.
Похожая ситуация и с офисами класса B. Сегодня помещения такого класса в центре города сдаются по 420-450 $/м (без учета эксплуатационной ренты), тогда как еще в I квартале они "уходили" по $400. И при этом владельцы не требовали доплаты за коммунальные услуги и стандартный пакет отделки. За пределами Садового кольца аренда офисов класса B сегодня обходится в $350-400 за кв. м.
Офисы этого разряда пользуются особой популярностью, и, по данным Jones LangLaSalle, к конце года незанятыми будут лишь 10-12% площадей класса B на окраинах Москвы. Так что есть все основания полагать, что арендные ставки будут расти. По мнению Вадима Мохова, председателя совета группы компаний "Статус", арендные ставки на офисы класса B и C (бывшие НИИ и госучреждения) будут подтягиваться к уровню платежей за дорогие помещения и до конца года могут вырасти на 6-8%.
По данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в 2000 году должно появиться около 80 тыс. кв. м офисов класса A. Между тем ввод новых офисных центров может быть и отложен до начала следующего года. Это связано с тем, что с 1 января 2001 года НДС на строительство можно будет учитывать в расходах и возвращать в бюджет за счет налогов с платежей, получаемых владельцами от арендаторов. В этом случае затраты девелоперов снизятся на 20%. Застройщики вряд ли откажутся от возможности сэкономить. Так, строительство офисно-торгового центра на Новинском бульваре, 31 (51 тыс. кв. м) планировалось завершить в конце этого года. Но, как стало известно Ъ, он будет сдан не раньше I квартала 2001 года. По официальной версии, стройка замедлилась из-за недостатка финансирования.
Компания Colliers HIB считает, что в 2000-2001 годах в Москве будет построено 250 тыс. кв. м офисов международного класса. Но основная доля новых площадей (около 85%) будет сдана только в следующем году. Таким образом, во втором полугодии тенденция к росту цен на офисные помещения класса A и B сохранится, и ставки достигнут максимума в конце года. По прогнозам риэлтеров, они вполне могут вырасти еще на 7-10%.
Муниципальные офисы
До недавнего времени у московских арендаторов была альтернатива: можно было сэкономить на качестве и снять помещение, принадлежащее городу. Ставка аренды квадратного метра нежилого помещения не превышала 600 руб. в год. Приближенные к московскому правительству арендаторы и федеральные организации, как правило, занимали офисы на льготных условиях. В этом случае их расходы по содержанию недвижимости ограничивались оплатой коммунальных услуг или символическим тарифом 1 руб. за 1 кв. м. Однако теперь ситуация изменилась: в этом году московские власти твердо решили повышать доходность от сдачи своей нежилой недвижимости.
22 февраля Юрий Лужков издал распоряжение #205 "Об изменении арендных ставок". С 1 апреля минимальная ставка аренды нежилых помещений, принадлежащих городу, составляет 320 руб. за кв. м (вместо прежних 180 руб.). В зависимости от района и качества здания применяются поправочные коэффициенты — от 0,8 до 3. Но это еще не все. 16 мая мэр распорядился ограничить предоставление льгот по аренде нежилых помещений. Теперь Лужков лично будет контролировать, насколько правомерна просьба той или иной организации о снижении арендных ставок. При этом ужесточение правил коснется не только местных арендаторов, но и федеральных, арендующих муниципальные площади. Об этом мэр заявил на состоявшемся 13 июня заседании правительства Москвы.
Сделать это несложно. В столице недавно закончилась инвентаризация недвижимости (в регионах до этого руки пока не дошли), и каждый метр поставлен на учет в Москомимуществе. В МКИ есть сведения о собственниках помещений и арендаторах (практика заключения договоров аренды на нежилые помещения существует уже два года), и, по словам вице-мэра Москвы Валерия Шанцева, федеральные организации занимают в муниципальных зданиях более 4 млн кв. м. Столице осталось лишь установить для арендаторов-федералов отдельную ставку. Какой она будет, пока неясно, но на льготы им рассчитывать точно не стоит. Впрочем, по мнению депутата Мосгордумы Владимира Васильева, московскому правительству не стоит поднимать ставки для федеральных организаций, лучше передать здания в управление Мингосимуществу.
Пока решается этот вопрос, столичные власти занялись поиском московских фирм, которые "прячутся" в зданиях, находящихся в федеральной собственности. В Москве 54 млн нежилых квадратных метров принадлежит Мингосимуществу РФ. Арендуя помещения в таких зданиях (бывших НИИ союзного значения, министерствах и ведомствах), организации ничего не отчисляют в городской бюджет за эксплуатацию недвижимости. Чем закончится охота за "невидимками", покажет время.
Но уже сегодня все московские арендаторы знакомятся с новыми коммунальными тарифами. Так, 1 июля повысились расценки на воду. Все хозрасчетные предприятия, работающие на социальную сферу, будут платить 6,4 руб. за кубометр в месяц (ранее 4,9 руб.). Для остальных предприятий и организаций стоимость 1 кубометра при водоснабжении составит 8,5 руб. (ранее 7 руб.), а при водоотведении — 8,1 руб. (6,75 руб.). В августе ожидается 30-процентное повышение тарифов на отопление. С учетом роста коммунальных платежей и повышения тарифов муниципальные расценки на офисы класса С практически сравнялись с рыночными ставками на помещения этого класса.
Ставки аренды нежилых помещений могут вырасти еще и потому, что многим покупателям придется отказаться от планов приобретения недвижимости. Цены на недострой уже выросли как минимум на треть: уполномоченная правительством Москвы компания "Мосреалстрой" продает площади в незавершенных зданиях по $260-400 за 1кв. м. К тому же среди риэлтеров ходят упорные слухи, что МКИ собирается вдвое повысить ставку выкупа нежилых помещений или вообще запретить продажу муниципальных площадей. В таком случае собственников станет меньше и они смогут устанавливать свои правила игры на рынке.
ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА