Полностью белая зарплата в России скорее исключение, чем правило. А легальная часть "серого" оклада обычно слишком мала для ипотеки. В этот раз мы выясняли, какие доходы готовы учитывать банки, сколько при этом придется переплатить и почему не стоит брать ипотеку в декабре.
Что в конверте?
Официальную зарплату подтвердить просто — достаточно справки по форме 2-НДФЛ. Туда же можно включить белые премии и гонорары. А как быть с деньгами в конверте? Последние годы почти все банки начали принимать так называемые "справки по форме банка". Это лист бумаги с вашими данными, адресом работодателя и полями, куда вписана ваша реальная зарплата с разбивкой по месяцам, заверенный подписями руководителя и главбуха, а также круглой печатью. Обычно типовой бланк можно скачать с сайта банка.
"Легче назвать банки, которые не учитывали бы такие доходы",— заверил меня Дмитрий Овсянников, генеральный директор кредитного брокера "Ипотек.ру". Но вскоре оказался в затруднительном положении, поскольку и сам не сумел назвать ни одного исключения из общего правила.
Я лично обнаружил лишь один подходящий пример — ипотечный центр Сбербанка в районе метро "Преображенская площадь". Там мне сообщили, что справки от работодателей по форме банка они принимали только в октябре в рамках эксперимента, а с 1 ноября уже не принимают. Я говорю здесь о конкретном отделении, потому что в другом сбербанковском ипотечном центре, на Зубовском бульваре, справку о "серой" зарплате принять согласились. Как потом объяснил Дмитрий Овсянников, для Сбербанка это стандартная практика, когда в разных отделениях действуют разные правила.
Что примечательно, в Сбербанке способ подтверждения доходов на условия кредита не влияет. К сожалению, далеко не все участники рынка следуют этому достойному подражания примеру. Вот, например, в Нордеа-банке кредит при доходе, не полностью подтвержденном справкой 2-НДФЛ, будет на 1% дороже. В "ДельтаКредите" — на 0,5%. В Альфа-банке и Банке Москвы процедура менее прозрачна, конкретные условия мне пообещали озвучить только при рассмотрении заявки на кредит, но дали понять, что разница держится "в районе 1%". И только ВТБ 24 недавно последовал примеру Сбербанка, отменив в прошлом месяце наценки за неподтвержденные доходы. Видимо, этот октябрь стал для госбанков месяцем судьбоносных экспериментов.
Кроме собственно стоимости кредита различаются и сроки, для которых надо подтвердить получение дохода. В среднем это год, но есть и крайние случаи. Так, Нордеа-банк, например, требует, чтобы вы представили справку по форме банка не только за текущий год целиком, но и за весь предыдущий. Сбербанк и ВТБ 24, наоборот, учитывают подтверждение доходов только за последние шесть месяцев. Так что если солидную часть вашего "серого" заработка составляют премии по итогам года, с ипотекой в двух последних банках лучше подождать до января, иначе ваши бонусы могут и не взять в расчет.
И конечно, несмотря на либерализацию условий, сама справка 2-НДФЛ на легальную часть зарплаты все равно понадобится. Это скорее формальность. В одном только Альфа-банке мне сказали, что размер белой части заработка имеет принципиальное значение, и при несопоставимых суммах (например, 5 тыс. руб. белых и 200 тыс. "по форме банка") пообещали кредит не давать. Все остальные банки, похоже, не придают этим формальностям большого значения.
Обман обманывающих
Раз уж почти все кредитные организации за небольшую приплату смотрят сквозь пальцы на обман налоговых органов, возникает вполне резонный вопрос: а почему бы не обмануть сам банк? Тем более что предложений по поддельным справкам 2-НДФЛ навалом. Позвонив в одну из таких контор, я выяснил, что справка о 150-тысячной зарплате обойдется мне в 25 тыс. руб. Если нужен ежемесячный доход в 200 тыс. руб., надо добавить еще 5 тыс. руб. за липу. Такая вот прогрессивная шкала. Девушка на том конце провода заверила, что справка выдержит любую проверку.
В другом месте за 18 тыс. руб. мне посулили полный комплект документов вместе с трудовой книжкой и пообещали, что специально обученный человек по указанному в справке телефону подтвердит мои должность и оклад. В общем, суммы получаются несопоставимые даже с половиной процента годовых по ипотечному кредиту.
Единственный способ выявления таких подделок — отчисления в пенсионные фонды. Но фонды формально не имеют права раскрывать такую информацию банкам, за это на них можно и в суд подать. Между тем Дмитрий Овсянников утверждает, что именно так проверяют потенциальных заемщиков банковские службы безопасности.
"Справки о доходах часто "пробивают" через пенсионный фонд,— уверил меня он.— Некоторые службы безопасности подходят к этому делу поверхностно, особенно если сумма невелика. Но рисковать я бы не советовал. Тем более что опытный банковский работник выявит подделку уже по излишне круглым цифрам в справке".
Беды рантье
В отличие от "серой" зарплаты неофициальные деньги от сдачи квартиры легализовать не получится. Тут все банки занимают твердую позицию, рассматривая только легальные договоры аренды. При этом придется представить оригиналы самого договора и правоустанавливающих документов на жилье, а также выписку из ЕГРП и справку из налоговой.
Если сейчас вы, как большинство наших соотечественников, сдаете квартиру нелегально, менять что-то уже поздно. Банку потребуются данные об аренде за прошедшие полгода как минимум. Это — в случае со Сбербанком. В ВТБ 24 нужно отчитаться за 10 месяцев. В Альфа-банке — за год. "ДельтаКредит" требует, чтобы квартира была полтора года в аренде и как минимум два — в собственности. А в Нордеа-банке хотят подтверждения дохода от сдачи жилья аж за два года.
Но на этом трудности не заканчиваются. Дело в том, что многие банки отказываются считать сдачу недвижимости в аренду основным источником дохода, что бы вы ни сдавали, будь то "однушка" в Южном Бутово, десяток квартир в элитных домах или первый этаж здания на Тверской. Считается, что арендаторы могут уехать из квартиры, залить соседей, испортить мебель. И тогда, прежде чем заемщик сможет вновь сдать квартиру, может пройти большой срок. А раз доход дополнительный, то при расчете кредита его учитывают не целиком, а с понижающим коэффициентом. Стандартный дисконт — 50%. То есть если вы сдаете жилья на 200 тыс. руб. в месяц, банк посчитает вам 100-тысячный доход. Спасибо хоть кредит дороже не становится, как в случае с "серой" зарплатой.
Итак, прогресс налицо. Основные банки из числа тех, что работают с ипотекой, начинают все охотнее принимать во внимание ранее не учитывавшиеся реальные доходы клиента. И в извечной дилемме "шашечки или ехать" "шашечки" постепенно проигрывают.