Наиболее интересный посткризисный тренд на петербургском рынке строящейся недвижимости — увеличение предложения построенных квартир с уже оформленными правами собственности. На долю "новой вторички" приходится в среднем 7-10% рынка недвижимости. Но участники рынка полагают, что скоро эта тенденция сойдет на нет.
Осмысленная тенденция
Часть квартир выходит на рынок в уже готовых домах вынужденно: из-за провала в продажах у застройщиков на момент сдачи дома остаются нераспроданные метры. А часть — вполне осознанно. Так поступают те компании, которые, несмотря на кризис, имеют доступ к кредитным ресурсам и, соответственно, возможность строить, не оглядываясь на уровень продаж. В итоге и те и другие в выигрыше: стоимость "новой вторички" на 15-20% выше средних цен на первичном рынке, кроме того, именно под залог таких объектов банки охотно выдают ипотечные кредиты. Однако ожидать массового перехода застройщиков и потенциальных покупателей к подобному способу ведения бизнеса в ближайшем будущем не приходится.
До кризиса политика большинства застройщиков была прямолинейна — продать максимальное количество квартир на этапе строительства. "Отчасти это было связано и с вопросами налогообложения: застройщики категорически не хотели оформлять на себя построенные квартиры,— говорит Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg.— После сдачи дома такие объекты еще долго могли висеть в листингах и продаваться по договору долевого участия".
Сейчас ситуация изменилась. Компании могут без особых финансовых потерь строить квартиры, оформлять их и продавать уже готовые. "Для того чтобы продавать новые квартиры с правом собственности в построенных домах, застройщик должен иметь либо собственные денежные средства, либо получить банковский кредит,— рассказывает Олег Еремин, вице-президент ГК "Балтрос".— Мы решили пойти по этому пути, так как были обеспечены необходимым финансированием — кредитной линией банка ВТБ. Во-вторых, это был стратегический шаг. Жилье в проекте комплексного освоения территорий на первом этапе строительства всегда пользуется меньшим спросом, чем в целом по рынку. Грубо говоря, продать "пустое поле" всегда тяжелее, чем котлован в обжитом районе. Поэтому мы решили построить дома, а потом продавать в них квартиры". Кроме того, по словам эксперта, маржа застройщика при такой схеме продаж значительно выше.
В целом по рынку квартиры в сданных домах стоят на 25-30% дороже, чем в домах, которые находятся на стадии котлована. К более поздним срокам сдачи разница снижается до 15-20%, но все равно остается существенной.
Без риска
Новостройка на ул. Бадаева. Готовые квартиры в ней продаются быстро
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ
Эксперты отмечают несколько основных причин, по которым "новая вторичка" востребована у покупателей. Причина первая: квартиру не надо ждать. Кроме того, поскольку покупатель приобретает уже готовую квартиру в построенном доме, риск потерять деньги отсутствует. Причина вторая: квартиру можно подобрать по всем нужным параметрам: этаж, планировка, количество комнат, метраж. При осмотре квартиры вы сможете также оценить вид из окна, освещенность, качество отделки. Причина третья: квартиры в готовых для проживания домах, как правило, сдаются с отделкой "под ключ" (или с высококачественной подготовкой под чистовую отделку).
"Плюсы "новой вторички" очевидны: делая покупку, клиент выбирает конкретную квартиру и может сразу получить ключи. Минус в том, что стоимость готовой квартиры для клиента обычно выше и оплатить всю сумму необходимо практически одновременно, что редко возможно без использования ипотечного кредита",— говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
"Конечно, такое жилье всегда пользуется повышенным спросом, потому что можно оформить в банке кредит на его покупку или воспользоваться выгодными предложениями рассрочки от застройщика. Например, наша компания предлагает следующий вариант оплаты: 50% от стоимости жилья — первый взнос, после чего покупатель получает доступ в квартиру. Остальные 50% клиент выплачивает в течение двух лет",— говорит Марина Шатова, заместитель генерального директора ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенспецСМУ".
Если говорить об элитном сегменте, то здесь квартиры в собственности застройщика — это нормальная ситуация. "В среднем после сдачи элитного объекта остается до 20-25% непроданных квартир, ведь стадия активных продаж начинается не с нулевого цикла, а где-то с 50-процентной готовности дома и даже позже",— объясняет Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"".
Спрос на высоте
С другой стороны, нынешний высокий спрос на "новую вторичку" еще не говорит о том, что многие строительные компании перейдут на такую стратегию продаж, несмотря на то что сейчас она приносит неплохие результаты. "За первое полугодие 2010 года мы реализовали 752 квартиры, за прошедший период второго полугодия заключено 348 договоров купли-продажи",— рассказывает Юрий Лучко, генеральный директор СК "Темп". "На первом этапе мы планируем продать около 100 квартир. И, я думаю, мы продадим их еще в первый месяц",— говорит Олег Еремин.
Оценивая перспективы данного сегмента, Олег Еремин отмечает, что застройщик берет все финансовые риски на себя. В долевом же сегменте дольщик разделяет эти риски и приобретает не квартиру, а "обещание", то есть вкладывает в проект собственные средства, период возврата которых неизвестен. "В силу этого "новая вторичка" останется востребованной покупателями как безопасный способ покупки жилья. Однако ожидать массового перехода застройщиков к подобному способу ведения бизнеса в ближайшем будущем не приходится",— говорит Олег Еремин.
С ним согласен и Александр Лелин, генеральный директор "Ленстройтреста". "Есть масса факторов, препятствующих этому,— говорит он.— Главный из них — то, что большинство объектов строится на кредитные деньги, которые сейчас слишком дороги, поэтому выгода от продажи "новой вторички" съедается кредитной ставкой, инфляцией и прочими экономическими факторами. Кроме того, отсрочка продаж не позволяет застройщику получать постоянную финансовую подпитку своей деятельности. Перспектив развития "новой вторички" я не вижу по крайней мере до тех пор, пока банки не станут кредитовать строителей под 3-5%".
Таким образом, сектор "готовых новостроек", скорее всего, временное явление. И возможно, уже в будущем году у покупателей не останется выбора готового жилья в новопостроенных домах.