В годы спекулятивного роста цен на недвижимость инвестиции в квадратные метры гарантировали приличную маржу — до 100% в год. Сейчас инвесторы могут отслеживать удорожание объектов в зависимости от этапа строительства. Впрочем, даже на фоне стагнирующего рынка ценообразование на новостройки не обходится без спекуляций.
Рисков стало меньше
В далеком уже 2005 году, в разгар ажиотажного роста цен на недвижимость, удачливым инвестором считался любой покупатель квартиры, земли или загородного дома. При этом "чистыми" инвесторами называли чуть ли не треть всех приобретателей недвижимости в Московском регионе. Когда экономическая ситуация в мире начала давать сбой, именно их считали источником потенциальной угрозы. Многие ждали, что так называемые инвестиционные покупатели обрушат отечественный рынок, начав сбывать не оправдавшие надежд квадратные метры. Этого не произошло — цены обвалились без их помощи.
Сейчас количество инвестиционных покупателей оценивают от скромных 1-2% (по версии Penny Lane) до 8% ("Миэль-Новостройки"). Самое главное правило инвесторов новой волны — не надеяться, что цены вернутся к докризисному уровню. Сегодня нет и не может быть астрономических дельт 2003-2005-го, когда в год можно было заработать по 100-150% на одной квартире. Тем не менее в нынешних реалиях доход от инвестиций в недвижимость оказывается привлекательнее и надежнее, чем, например, биржевые операции и банковские вклады. Главное — сделать коррекцию на риски.
Навар с квадрометра
Самый очевидный и популярный инвестпродукт — городские квартиры. Даже в отсутствие тренда на рост цены на них растут с момента открытия продаж, что обычно происходит на стадии получения разрешения на строительство и выхода на площадку, до момента сдачи дома в эксплуатацию на 20-30%.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком", выделяет две стратегии ведения продаж. Первая, характерная в большей степени для проектов экономкласса, подразумевает начало реализации на этапе котлована. "При этом стоимость квадратного метра, как правило, на 30-40% ниже среднерыночной. Далее, когда возведена подземная часть проекта, застройщики обычно повышают цену примерно на 15-20%, когда объект готов наполовину — еще на 10-15%. После завершения строительства и сдачи объекта Госкомиссии стоимость жилья возрастает в среднем еще на 20-25%. В отдельных случаях цена может подняться вплоть до 50%",— говорит господин Таганов.
Вторая стратегия продаж чаще всего используется в сегментах "бизнес" и "премиум". Там девелопер выставляет объект на реализацию только на конечном этапе или после завершения строительства. При этом заявленная цена находится на уровне рынка, а потом ежемесячно повышается в среднем на 2% вплоть до завершения продаж. Наталья Кац, управляющий директор агентства недвижимости "Усадьба", уверяет, что цена на элитные объекты сразу выставляется максимальная и колебания в ту или иную сторону незначительны. По словам Ирины Рогачевой, директора департамента элитной недвижимости Capital Group, идеология развития типовых и элитных проектов одинаковая, но с учетом того что обычные дома быстро строятся и стоят существенно дешевле, доходность в абсолютном выражении также получается гораздо ниже.
Александр Зиминский, директор департамента продажи элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, приводит в пример новостройку на Балаклавском проспекте, 2 площадью 52,7 кв. м, которая сейчас продается за 5 млн руб. "На этапе котлована квартира стоила около 3,7 млн руб. Стоимость аналогичной квартиры в соседнем уже построенном доме — 7 млн руб. Соответственно, купив жилье на этапе строительства, через два-три года можно получить около 35-40% прибыли",— говорит эксперт. Другой пример — элитная квартира площадью 115 кв. м на улице Покрышкина стоимостью 14,835 млн руб. По словам господина Зиминского, жилье со схожими параметрами на вторичном рынке обойдется покупателю уже в 17,250 млн руб.: "Цены на элитную недвижимость хоть и растут не так интенсивно, как экономкласс, но зато они меньше подвержены колебаниям. Таким образом, через год данная квартира может вырасти в цене на 16-16,5%, а через два — на 25-35%".
Без шампанского не обойтись
Что касается выбора этапа вхождения в проект, то консервативные инвесторы вкладываются в дома на стадии, когда застройщик имеет в наличии полный комплект правоустанавливающих документов и строительство объекта идет полным ходом.
Более рисковые или профессиональные инвесторы покупают объекты на ранней стадии строительства с перепродажей через один-два года по максимальной цене, которую они достигают на стадии завершения строительства. "Правило "чем выше доходность, тем выше риски" работает тут в полной мере: максимально доходные объекты сопряжены с различными рисками (юридическими, строительными, рисками неполучения финансирования и т. д.),— говорит Людмила Потапова из компании "Гута-Девелопмент", руководитель отдела продаж проекта "Итальянский квартал".— Но самую высокую доходность чаще всего демонстрируют объекты, приобретенные на этапе вывода на рынок в отсутствие комплекта разрешительных документов (например, разрешения на строительство)".
Рост цен на строящийся объект часто связан не с классом жилья, а с масштабом проекта, политикой застройщика и рыночной ситуацией. То есть, по сути, таблица умножения цены по мере строительства, о которой радостно рассказывают эксперты, работает далеко не всегда. Например, крайне важны условия взаимодействия с местными властями, которые обеспечивают подключение всех необходимых коммуникаций. А что может быть более непрогнозируемым, чем договоренности с чиновниками? Кроме того, даже репутация застройщика не дает стопроцентных гарантий роста цен. Наталья Кац называет такие риски политическими и приводит в пример компании "Дон-Строй" и "Интеко". "Проблемы компаний могут привести к финансовой нестабильности и как результат заморозке объектов",— говорит госпожа Кац.
Наконец, на кривую цен может влиять банальный маркетинг. Директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев отмечает, что инвестору неподвластен такой параметр, как скорость продаж на этапе строительства. "Если по каким-то причинам продажи идут плохо, то девелоперы в большинстве случаев принимают решение о снижении цены. Если предложение сокращается, то стоимость, наоборот, возрастает. Таким образом, эти факторы в целом влияют на цену квадратного метра в одном и том же доме по мере его строительства",— говорит господин Синяев.
Подмосковная неопределенность
Инвестиции в подмосковную недвижимость похожи на принцип черного ящика — системы с известными входными и выходными данными, механизм работы которой неизвестен или неважен в рамках данной задачи. Этапы удорожания поселков следующие: нулевой, подведение коммуникаций, дороги, застройка первой очереди (вывод фасадов), инфраструктура. Этапы удорожания коттеджей — фундамент, коробка, фасад, ландшафт. При этом сказать точно, на каком этапе и на сколько процентов вырастет цена, невозможно: каждый застройщик рассчитывает сам. Теоретически на изменение цены дома в коттеджном поселке сильнее всего влияет прохождение следующих этапов: строительство заборов, прокладка внутрипоселковых дорог и проведение коммуникаций. "Причем если дороги и забор удорожают коттеджи на 5-10%, то полностью проведенные коммуникации увеличивают стоимость объекта на 20-30%",— говорит Дмитрий Цветков, руководитель департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.
По словам Ильи Сапунова, генерального директора компании "Красивая Земля", после строительства дорог поселок в среднем прибавляет 10-15% в своей стоимости, после подведения коммуникаций — еще 15-20%.
Кроме того, в загородном строительстве высокое влияние на стоимость оказывает развитие района. "Инвестиционная привлекательность зависит не только от этапа самого проекта, но и от развития окружающей инфраструктуры. Если поселок строится в уже развитом районе, это определяет его стартовую цену",— говорит Ирина Рогачева. Другой важный фактор потенциального подорожания — наличие электроэнергии. "Цена там, где мощности подключены и, соответственно, можно начинать строительные работы, и там, где у девелопера есть только мнение, что мощности ему обязаны предоставить, может отличаться на 20-25%",— говорит Наталья Белова, руководитель офиса "Варшавский" департамента загородной недвижимости компании "Инком-недвижимость".
В коттеджных поселках, как правило, очередность более выражена, чем в городском строительстве, поэтому от начала реализации проекта до его полного завершения может пройти достаточно много времени. "Тем не менее внутри такого строительства существуют циклы изменения стоимости, то есть дома одного и того же типа, сходные по характеристикам, в рамках одного проекта могут различаться по цене,— говорит Юрий Синяев.— Если один дом уже фактически завершен, а во втором доме закладывается фундамент, то, несмотря на схожие характеристики, стоимость этих домов может существенно отличаться. Если в качестве средней продолжительности строительства одного дома определить промежуток в один год (от фундамента до полной завершенности), то цена за этот период меняется скачкообразно. В целом за время строительства стоимость может увеличиться на 15-30%". Еще один заметный этап, по словам Ильи Сапунова,— момент, когда в поселке построены первые два-три дома. Это происходит примерно через год-полтора после старта продаж. Все визуальные факторы являются для потенциальных покупателей наиболее важными при выборе в пользу того или иного поселка. Поэтому факт строительства первых домов существенно повышает привлекательность поселка в глазах покупателей, а значит, влияет на цену.
При нынешней экономической ситуации в проект коттеджного поселка лучше входить, когда поселок уже построен, но еще не имеет внешнего вида. В этом случае покупатель объективно оценивает, что девелопер будет в состоянии завершить проект в указанные сроки. "При этом продаваться коттедж будет по цене незавершенного объекта. В качестве такого примера можно привести поселок "Ильинка", рост цен на который в этом году составил 22%",— говорит Дмитрий Цветков.
Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости TWEED, советует покупать "загородку" на стадии, когда подведены коммуникации: "Даже если застройщик не сможет выполнить свои обязательства и построить дом, в любом случае у покупателя остается в собственности участок земли со всем необходимым и он сможет его удачно реализовать или возвести дом сам. Кроме того, самые удачные моменты для вложения средств в загородную недвижимость — на границе этапов, когда дело уже сделано, а застройщик еще не поднял цену".
Земля с обязательствами и без
Для снижения рисков в случае входа в проект поселка с обязательным подрядом надо обратить внимание не только на девелопера, но и на подрядчика. "К сожалению, многие девелоперы и инвесторы экстремально жадные и для них главный критерий при выборе строительной компании — это сумма комиссионных (откатов) которые им отвалит строительная компания,— утверждает Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good Wood.— Совершенно очевидно, что большие откаты может дать только компания с низкими издержками, но завышенной ценой. Это, как правило, начинающие непрофессиональные компании. На бумаге экономика выглядит привлекательно, но по факту в поселке появляются огромные проблемы и на выходе происходит остановка продаж. Я бы посоветовал обращать внимание на опыт работы в других поселках, на продаваемость предыдущих продуктов на свободном рынке. Например, если строитель предлагает строить дома за 3 млн руб., то нужно сначала понять, сколько таких домов продается на свободном рынке".
Что касается участков без подряда, то, по мнению ряда экспертов, их сложно рассматривать в качестве объекта для инвестиций. "Земля без подряда, как правило, продается с минимальной рентабельностью",— говорит Александр Дубовенко. По мнению Дмитрия Цветкова, участки без подряда вовсе склонны скорее дешеветь, чем дорожать. Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, на сегодняшний день довольно много участков земли переоценено, особенно в элитном сегменте. Во-вторых, как правило, девелопер срывает указанные сроки по проведению коммуникаций, а на цене это отражается не лучшим образом. "Скорее исключением из правил стали продажи участков без подряда в поселке "Новорижский". Там за прошедший год земля подорожала более чем на 30%",— сказал господин Цветков.
Илья Сапунов, напротив, утверждает, что для участков без подряда работают те же правила: после строительства дорог они в среднем прибавляют 10-15% в своей стоимости, после подведения коммуникаций — еще 15-20%. "Разумеется, это средние показатели. Многое также зависит от стартовой цены, от ситуации на рынке. Еще один заметный этап удорожания — момент, когда в поселке построены первые два-три дома",— добавляет господин Сапунов.
Впрочем, истинная ценность поселка без подряда установится только после того, как он будет достроен. А не получится ли из него очередной "шанхай", заранее предвидеть невозможно.