Город-сад
В марте этого года после долгих споров, наконец, был утвержден новый генеральный план развития Нижнего Новгорода до 2030 года. По версии разработчиков, его главная задача заключается в повышении конкурентоспособности столицы Приволжья в глазах потенциальных инвесторов. Чтобы разобраться, каким станет город через пару десятилетий и вызовет ли тем самым приток финансирования, Business Guide «Строительство» проанализировал ключевые моменты генплана-2010 вместе с чиновниками, проектировщиками и отраслевыми аналитиками
Двадцать лет спустя
В городском департаменте архитектуры и градостроительства пояснили, что реализация нового генплана будет проходить в две очереди. Часть преобразований муниципалитет рассчитывает внедрить к 2020 году, остальные к 2030-му. К 2011 году должен появиться подробный план реализации проекта. На сегодняшний же день документ содержит лишь основные моменты, определяющие дальнейшее развитие Нижнего Новгорода. В презентации проекта сказано, что одной из главных особенностей генплана-2010 считается тот факт, что при его создании «в качестве стратегической задачи был принят принцип конкурентоспособности города по всем составляющим градостроительного развития с акцентом на экологические качества среды». Высокая конкурентоспособность города по ряду факторов должна увеличить и его инвестиционную привлекательность. Согласно целевым показателям, взятым за основу, к 2030 году средняя обеспеченность нижегородцев жилой площадью составит 29–33 кв.м на человека. Население в существующих административных границах (46,65 тыс. га) к 2020 году вырастет за счет внешнего притока до 1,34 млн чел., а к 2030 году — до 1,47 млн чел. Численность трудового населения к 2030 году в Нижнем Новгороде принята в количестве 660,5 тыс. чел. с уменьшением доли занятых в промышленности с 35,4% до 28% и увеличением доли занятых в обслуживании до 72%.
На сегодняшний день генплан предусматривает в составе Нижнего Новгорода только восемь районов, хотя в перспективе к ним могут присоединиться еще и спутники областного центра: Бор, Кстово, Дзержинск и др. Правда, произойти это может только при согласии жителей этих городов, поэтому процедура референдума в этом случае обязательна.
Многоэтажное будущее
Рост территорий жилой застройки до 8,7 тыс. га в новом генплане запланирован в существующих границах города. Однако при этом жилой фонд будет удвоен с 26,6 млн кв. м до 50,4 млн кв. м. Доля территорий индивидуальной застройки должна снизиться с 38% до 33,3%, проживание населения в таком фонде уменьшится до 10%. По мнению разработчиков, ГУП «Научно-исследовательский и проектный институт генерального плана города Москвы» (НИПИ генплана Москвы), основой нового жилищного строительства Нижнего Новгорода должны стать многоквартирные дома, прирост которых составит 25 млн кв. м. В рамках первой очереди реализации генплана планируется прирост жилого фонда на 7,11 млн кв. м. «Будут осваиваться новые территории в границах Высокова, Копосова — это в Сормовском районе, на улице Левинке, в Московском районе, микрорайонах Мещерское озеро, Сортировочный, а также Кузнечиха, Анкудиновка в Советском районе, Ольгино в Приокском и многие другие», — объясняет глава городского департамента архитектуры и градостроительства Михаил Романычев. Под жилую застройку проектировщики предложили перевести и часть промышленных территорий — около 120 га.
По данным муниципалитета, вывод промышленности за пределы города или ее перепрофилирование наряду с двукратным увеличением жилого фонда являются одними из самых прогрессивных и ярких идей нового генплана. До 2030 года количество производственных территорий будет постепенно сокращено с 5,9 тыс. га до 4,1 тыс. га. Развитие подобных зон будет ограничиваться в центре города до второго транспортного кольца, а также вдоль береговых зон Оки и Волги. Приоритетными для Нижнего Новгорода станут наименее вредные производства — четвертого и пятого санитарного класса вредности. В перспективе за пределами города может оказаться ряд крупных заводов, в частности «Варя», станкозавод, машзавод. «Мы не говорим о том, что всю промышленность надо непременно выводить за границы города. Просто со временем мы прогнозируем, что доля занятых в машиностроении будет снижаться, да и сама форма занятости во многом изменится. При этом в большей степени наши предложения касаются перепрофилирования предприятий», — отмечает заместитель генерального директора НИПИ генплана Москвы Александр Колонтай.
Делу — центр
Впервые генплан Нижнего Новгорода затрагивает такое понятие, как деловой центр. При этом он по-прежнему концентрируется преимущественно в центральной части, хотя разработчики и настаивают на его массовом переносе в заречную часть за счет перепрофилирования все тех же промышленных предприятий. «В заречной части значимых проектов пока нет. Экономическая ситуация меняется на ходу, и, когда генплан создавался, административные объекты расходились мгновенно. У нас есть промышленные территории в Канавино, в Ленинском районе, те, которые в принципе готовы перепрофилироваться, однако многие владельцы уже задумываются о переводе этих земель в зону жилой застройки. На сегодняшний день им это намного выгоднее», — говорит Михаил Романычев. Поэтому в ближайших планах формирование двух общественно-деловых комплексов: на улице Одесской общей площадью 670 тыс. кв. м и аналогичного проекта площадью до 500 тыс. кв. м, предусмотренного в районе площади Сенной, чуть южнее Большой Печерской. Чтобы хоть как-то разгрузить существующий деловой центр, власти предлагают строить автодорожные подходы к метромосту, расширять площадь Лядова за счет комплекса подземных переходов, создавать в качестве магистрального Октябрьский бульвар с тоннелем под главной улицей города Большой Покровской и развязкой в разных уровнях улиц Варварской и Ковалихинской. Также предусмотрено строительство транспортной развязки в разных уровнях на пересечении улиц Белинского, Максима Горького, Ковалихинской. Для исторического центра города предполагается строительство паркингов на подъездах — многоярусный в Почаинском овраге, подземные многоуровневые под площадями Горького, Лядова, Свободы и Сенной. Сама историческая часть, безусловно, будет меняться, при этом внешний баланс, по заверениям городских властей и специалистов НИПИ генплана Москвы, будет сохранен. «Нынешний генплан уже ограничил этажность новых домов в центре города до шести», — указывает Александр Колонтай. Существующие памятники архитектуры, по словам господина Романычева, останутся на месте, возможность же переноса некоторых из них в район Щелковского хутора будет рассматриваться дополнительно. Предусмотрен и особый регламент реконструкции и формирования застройки для исторических территорий в районе Почаинского оврага, улиц Почаинской, Суетинской, набережной Федоровского, для благоустройства верхней набережной и архитектурного оформления фасадов застройки «Започаяния». Дополнительно формируется многофункциональная, преимущественно пешеходная туристическая зона между улицей Октябрьской и Нижегородским кремлем.
Нужды века
Для развития дорожной сферы разработчики предложили сформировать в Нижнем Новгороде планировочный каркас радиально-кольцевого типа с шестью главными радиальными и тремя полукольцевыми направлениями. Эта схема, по мнению НИПИ генплана Москвы, поможет максимально быстро перемещаться из одного конца города в другой. «Будем строить развязки, дороги-дублеры проспектов Гагарина, Ленина. Также предусмотрено и возведение двух новых мостов: в районе бульвара Заречный и улицы Фучика. Метрополитен будем активно прокладывать, поэтому не исключено и строительство второго метромоста в районе улицы Ларина. Однако это дело будущего», — поясняет господин Романычев. Кстати, на сегодня так и не решено, по какой улице пойдет ветка метро в нагорной части. Рассматриваются два варианта — улица Ванеева и проспект Гагарина. «В любом случае эти споры бессмысленны, поскольку и там, и там должен быть скоростной транспорт. Мы зарезервировали обе магистрали. Если метро пройдет под улицей Ванеева, то на проспекте Гагарина будет пущен скоростной трамвай, и наоборот», — рассказывает Александр Колонтай.
Среди важных задач — решение проблемы со строительством новых детских садов, школ, спортивных объектов, острый дефицит которых в Нижнем Новгороде наблюдается не один год. Места для этих объектов уже зарезервированы, остается найти средства в бюджете или инвесторов, которые в рамках комплексной жилой застройки возьмут эти обязательства на себя. Что же касается зон отдыха и решения экологических вопросов, то, по заверениям чиновников, увеличение площади озелененных территорий планируется значительное — с 29,3 кв. м на человека до 58 кв. м. Добиться этого хотят как за счет выноса все тех же промышленных зон, так и расчистки берегов малых рек и озер. «В городе необходимо проводить смену деревьев. Старые убирать, а на их место сажать липы и березы. В первую очередь нужно избавляться от тополей, которые дают мало кислорода, но являются источником повышенной опасности для жителей», — продолжает Михаил Романычев.
К переменам готов?
Несмотря на весьма привлекательные, по мнению чиновников и разработчиков, перспективы развития Нижнего Новгорода, многие аналитики относятся к ним настороженно. «Меня смущает несколько моментов. Во-первых, как они рассчитывают повысить инвестиционную привлекательность, если промышленность будет выведена за пределы города, а львиная доля населения займется обслуживанием? Кого мы здесь будем обслуживать? По-моему, ни для кого не секрет, что если у нас падают показатели по промышленности, то и экономика региона начинает резко хромать. Во-вторых, нет четкой стратегии по двум принципиально важным вопросам — экологии и транспорту. Во всем мире количество зеленых насаждений увеличивается в разы, транспорт загоняется под землю, а въезд в центр ограничивается для всех. Единственное, что в нашем генплане четко прописано, так это вопрос этажности в центре», — говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Главный архитектор МП ИРГ «НижегородгражданНИИпроект» (разработчик генплана 1999 года) Юрий Карцев добавляет, что некоторые моменты нижегородского генплана повторяют московский: «Мы понимаем, что это отражение современных тенденций. Однако идея массового перепрофилирования промышленных производств, а также пуск скоростного трамвая нам кажутся труднореализуемыми в ближайшие годы. И по этим вопросам у нас с разработчиком были небольшие разногласия». В свою очередь Александр Колонтай эти замечания не принимает, отмечая, что при разработке генплана для Нижнего Новгорода их команда ориентировалась исключительно на проблемы региона и его возможности: «Любые сходства с генпланом Москвы, который мы разрабатывали до этого, заканчиваются только цветами, обозначающими территории. Мы опирались на ту информацию, которую нам предоставляли власти». Специалисты же указывают на мировой опыт создания подобных документов. Например, во Франции для разработки генплана развития Парижа были собраны десять ведущих мировых архитекторов, и на каждого работала серьезная команда — урбанисты, экологи, демографы и многие другие. На основе полученной от специалистов информации разрабатывались проекты, которые в дальнейшем были представлены властям. Из десяти концепций выбиралась одна, создавался генплан и предлагался жителям для широкого обсуждения. «Когда в 30-х годах разрабатывался генплан Москвы, Сталин тоже привлекал иностранных специалистов. И этот опыт был весьма успешен. Чтобы генплан выполнял поставленные задачи, к нему нужно подходить более детально и даже с некоторой долей креатива. Существующие реалии времени требуют нестандартных подходов. В том же Париже весь наземный транспорт предложили загнать под землю, а вместо магистралей разбить парки», — говорит Татьяна Романчева. Разрешить существующие разногласия, по мнению экспертов, поможет только гибкость генплана при внесении изменений. «Это живой документ, к нему нельзя относиться как к какой-то догме. Он требует ежегодного мониторинга ситуации, понимания адекватности капиталовложений. А процедура внесения изменений должна быть жестко регламентирована», — подчеркивает Юрий Карцев.
Гарант инвестиций
Несмотря на то, что законодательство позволяет вносить в генплан изменения, аналитики советуют властям уже сейчас создать подробную схему возможных преобразований. «Нужно же понимать, куда можно вносить поправки, а куда нельзя ни при каких обстоятельствах. Для инвесторов это будет дополнительным бонусом», — считает госпожа Романчева. С этим согласен и аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, который называет наличие утвержденного генплана важным положительным фактором с точки зрения оценки перспектив и рисков инвестиционной деятельности на локальном рынке любого города. «В первую очередь речь идет, конечно, о проектах в сфере жилой или коммерческой недвижимости. Но в целом и для других проектов, например организации предприятий в сфере розничной торговли, платных услуг населению или производственных комплексов, это также немаловажный аспект. Для потенциального инвестора важно оценить перспективы среднесрочного изменения индустриального ландшафта города, темпы и направления развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, вероятность формирования в том или ином районе новых жилых массивов, торговых коридоров или расположение будущих деловых кварталов, в которых будет сконцентрирована бизнес-функция», — говорит он. По мнению эксперта, наличие генплана выступает своего рода гарантией для потенциального инвестора и теоретически может положительно влиять на уровень инвестиционной привлекательности мегаполиса. Эксперты рекомендуют чиновникам разработать детальную тактику реализации генплана и активнее сотрудничать с бизнесом. «Если не будет тактики исполнения, то проект развития так и останется бумажкой. Нужно объяснять тем же предприятиям в заречной части, которые готовят к перепрофилированию, в чем заключаются преимущества такого перевода, что они получат взамен», — заключает Александр Колонтай. Как пояснили в департаменте архитектуры и градостроительства, программа реализации генерального плана развития Нижнего Новгорода была подписана главой города Вадимом Булавиновым в конце июня. Ее разработкой будут заниматься весь следующий год.