Аренда с ускорением

Осень — традиционно горячая пора на рынке аренды недвижимости. И этот год не исключение: арендаторам стоит поторопиться, чтобы снять жилье, поскольку уже сейчас риэлторы отмечают увеличение арендных ставок, которое продлится до октября.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Рынок аренды начинает реагировать на приближение сезона деловой активности быстрее, чем рынок купли-продажи жилья. Как правило, высокий сезон начинается в конце июля и продолжается до октября. В этом году отступлений от стандартного сценария пока не наблюдается. Правда, в компании "Миэль-Недвижимость" отметили, что на этот раз рынок аренды жилья активизировался на месяц раньше. "Высокий сезон в этом году стартовал немного раньше обычного. Спрос на квартиры еще в июне 2010 года по сравнению с маем вырос на 13%. Предложение квартир за тот же период увеличилось на 10,7%. В июле 2010-го спрос продолжал активно расти и по сравнению с предыдущим месяцем увеличился на 34%. В то же время уровень предложения в целом снизился на 11%, прежде всего из-за вымывания с рынка квартир в самом дешевом диапазоне — стоимостью до $750 в месяц",— рассказывает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. По данным компании "Азбука жилья", потенциальный спрос на аренду квартир в Москве сохранился на уровне июня, однако количество совершенных сделок как в Москве, так и в области увеличилось почти на 20%.

Желание арендаторов как можно скорее зарезервировать за собой квадратные метры вполне понятно. Во-первых, с каждым днем с рынка уходят наиболее привлекательные по соотношению цена-качество предложения. Во-вторых, риэлторы предсказывают постепенное увеличение арендных ставок, которое к октябрю, по различным оценкам, составит в среднем 10-15%.

По данным компании "Азбука жилья", в Москве ежемесячно предлагается в аренду более 200 тыс. квартир. При этом большинство сдаваемого в аренду жилья находится в сегменте массового спроса — экономкласса (38%) и комфорт-класса (35%). Почти каждая четвертая (22%) предлагаемая в аренду квартира относится к сегменту бизнес-класса, и всего 5% приходится на квартиры премиум-класса. По сравнению с началом лета показатели предложения квартир экономкласса и бизнес-класса на 1-2% сократились, в то время как доля комфорт-класса возросла на 3%.

Больше всего предназначенных для сдачи в аренду квартир находится в Центральном административном округе (около 25%), еще около 14% — на западе столицы. Минимальное число объектов сдается в СЗАО (6%) и Зеленограде (0,2%). На остальные административные округа приходится от 8 до 11%.

Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры в спальных районах Москвы стоимостью от 25 тыс. до 35 тыс. руб. в месяц. Большинство арендаторов отдают предпочтение квартирам с ремонтом приемлемого уровня и необходимым для жизни набором мебели. "Почти все квартиры в данной ценовой категории сдаются со всей необходимой мебелью и бытовой техникой",— рассказывает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

В этом году утратили популярность так называемые бабушкины квартиры — расположенные в старом жилом фонде, с устаревшей мебелью 80-х годов, требующие косметического ремонта, без бытовой техникой. Такие варианты нередко переоценены их владельцами.

По данным компании "Миэль-Недвижимость", максимальным спросом в июле 2010 года пользовались квартиры стоимостью от $750 до $1 тыс. в месяц (38,57% общего спроса), на втором месте — квартиры стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. (35,16%), на третьем — квартиры стоимостью до $750 (24,83%). Менее всего востребованы дорогостоящие квартиры: менее 5% спроса приходится на квартиры стоимостью от $3 тыс. в месяц, в том числе только 0,11% приходится на квартиры стоимостью от $6 тыс. "Спрос в бизнес-классе значительно ниже, чем в экономклассе, и уровень предложения в этом сегменте превышает спрос. Но при всем кажущемся богатстве выбора найти нужный вариант бывает сложно, так как и хозяева дорогих квартир, и арендаторы — люди более требовательные, имеют свои системы ценностей и более строгие критерии подбора",— считает Мария Жукова. Для арендаторов дорогостоящего жилья на первый план выходят уровень ремонта, ассортимент и качество бытовой техники, престижность района, наличие парковочных мест. Предпочтение отдается современным комфортабельным жилым комплексам с охраняемой территорией и собственными сервисными службами.

Между тем постепенно восстанавливается спрос на аренду жилья бизнес-класса со стороны сотрудников компаний, которые возвращаются к практике съема жилья для топ-менеджеров и экспатов. "Арендатор по-прежнему не клюет на первый вариант и тщательно присматривается к предлагаемым квартирам. Летом, в период низкой деловой активности, собственники, как правило, применяют различные инструменты для повышения спроса. В комфорт-классе это обновление устаревающей бытовой техники или установка кондиционера. А, например, арендаторов квартир экономкласса можно привлечь возможностью оформления регистрации, а также рассрочкой выплаты депозита (платы за последний месяц проживания, взимаемой при въезде новых жильцов)",— рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.

По данным компании "Азбука жилья", к августу стоимость найма квартир повысилась только в экономклассе — на 1,5%, до 25 тыс. руб. в месяц. Остальные сегменты еще не успели отреагировать на повышение спроса, в результате чего там отмечено снижение на 1-1,4%. В среднем квартиру комфорт-класса можно арендовать за 42,2 тыс. руб. в месяц, бизнес-класса — за 94,4 тыс. руб. в месяц. Месячная арендная плата за элитное жилье в среднем составит 274,6 тыс. руб. В компании МИАН отмечают, что увеличение ставок по всем фронтам заметнее всего в экономклассе и бизнес-классе — 3,5% и 2,2% соответственно. Менее всего выросли в цене высокобюджетные квартиры — всего на 0,3%. "На отдельные виды квартир в комплексах бизнес-класса мы видим рост стоимости примерно на 5-7%. То есть новые качественные квартиры выходят на рынок в настоящий момент с новыми ценами. Так, например, в комплексах бизнес-класса, расположенных в центре столицы, раньше 100-метровая квартира предлагалась за $5-6,5 тыс. ежемесячно, а сейчас цена сместилась в сторону $7-8 тыс. И те собственники, которые сдают квартиры регулярно, сейчас понимают, что приближается время, когда они смогут реализовывать квартиры дороже",— рассказывает руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин.

По данным компании "Миэль-Недвижимость", минимальные арендные ставки зафиксированы в ЮАО (17 тыс. руб.), ЮВАО и ВАО (20 тыс. руб.). "Средний уровень арендных ставок традиционно на 15-20% ниже в районах, граничащих с МКАД или даже за кольцевой автодорогой, а также в Восточном, Юго-Восточном и Южном административных округах столицы. Характеристики таких квартир в целом не отличаются от объектов в других районах Москвы, однако на цену оказывают влияние большая удаленность от центра и станций метро, экологическая ситуация и наличие промышленных предприятий",— рассказывает гендиректор агентства МИАН Василий Митько. "В настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 23,6 тыс. руб. Традиционно максимальный показатель отмечен в ЦАО, где снять "однушку" в среднем можно начиная от 32 тыс. руб.",— рассказывает Галина Киселева.

В Москве квартир стоимостью около 20 тыс. руб. в месяц не так много — большинство подобных предложений переместилось в Московскую область. Но за пределами МКАД за такие деньги можно подыскать квартиру с более качественными потребительскими характеристиками. Например, в Москве с таким бюджетом арендатор может присматриваться к квартире небольшого метража (30-35 кв. м), расположенной на первом-втором этажах, требующей косметического ремонта, с мебелью 80-х годов, без бытовой техники. Улучшить характеристики квартиры можно (например, после косметического ремонта), но при этом она будет находиться довольно далеко от метро. Например, в районе метро "Выхино" (15 минут на транспорте) предлагается снять однокомнатную квартиру площадью 44 кв. м, после ремонта, без мебели на кухне и минимумом мебели в комнате, без бытовой техники. В компании "Азбука жилья" посоветовали присматриваться к бюджетному жилью в районе метро "Пражская", "Южная", "Бабушкинская", "Водный стадион", "Митино" и т. д., где минимальная стоимость аренды составит около 22 тыс. руб.

При бюджете 30 тыс. руб. можно арендовать однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы современной планировки, в хорошем состоянии, после евроремонта, с мебелью и бытовой техникой. "В данном случае можно рассчитывать на хорошую "начинку": мебель, сантехника от хороших производителей и проч. С бюджетом от 30 тыс. можно также рассмотреть и варианты двухкомнатных квартир. Это будет чистая, аккуратная квартира за пределами ТТК, полностью меблированная и укомплектованная бытовой техникой",— рассказывает Артем Ржавский. С такой суммой можно даже присмотреться к жилью в центре Москвы. Однако в большинстве случаев это будет небольшая квартира (около 30 кв. м) с минимальным набором мебели и косметическим ремонтом в старом жилом фонде в ЦАО.

Располагая 40 тыс. руб., арендатор может расширить возможности выбора: это уже однокомнатная квартира в любом районе Москвы или двух-трехкомнатная квартира в спальных районах. При этом однокомнатная квартира может находиться в пределах Садового кольца — правда, она будет небольшой и с минимальным набором мебели и бытовой техники. "Двушка" при таком бюджете может находиться в 7-10 минутах езды на метро от центра. "Состояние квартиры и качество бытовой техники во многом зависят от количества комнат и близости к центру Москвы. Чем дальше от центра и чем меньше ее площадь, тем лучше ее потребительские характеристики",— поясняет Василий Митько.

На рынке также имеются предложения в разных районах Москвы, не подразумевающие оплаты аренды в течение первых трех-шести месяцев. "Это квартиры, требующего серьезного ремонта, или новостройки без отделки. В основном к ним относятся объекты, доставшиеся по наследству или приобретенные в ипотеку, у владельцев которых нет желания или свободных средств для того, чтобы привести их в приемлемое состояние. Вместо оплаты наниматели за свой счет проводят ремонт",— рассказывает Василий Митько. В такой сегмент попадают и объекты более высоких категорий. И хотя в этом случае хозяин, как правило, готов сдать квартиру на более долгий срок на таких условиях, комфорт проживания в подобном жилье весьма сомнителен: жить в постоянном ремонте, да еще и обсуждать с хозяином детали ремонта мало кому охота. Но зато на таких условиях можно снять квартиру бизнес-класса площадью 148 кв. м в новостройке. Хозяин готов сдать квартиру на два года, при этом съемщик должен сделать ремонт квартиры за свой счет, естественно предварительно обсудив дизайн-проект с собственником.

На объекты бизнес- и премиум-класса цена бывает завышенной. "Иногда такие объекты в силу своих характеристик (расположение, уровень отделки и мебели, доходность порядка 5-7% в год) действительно стоят тех денег, которые за них просят, но проблема в том, что на рынке просто не существует арендаторов, готовых платить $50 тыс. за квартиру площадью 250 кв. м, которая от пола до потолка в сусальном золоте, тканевых обоях и проч., поэтому и сроки экспозиции подобных предложений достаточно велики",— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. В сегменте элитной аренды самые низкие арендные ставки отмечены в таких районах, как Таганский, Красносельский и Басманный.