По каким-то неизвестным причинам с московского рынка пропали новостройки. Не то чтобы совсем пропали, просто их стало в несколько раз меньше. Столичные риэлтеры, торгующие только новыми домами, пребывают в дурном настроении и мечутся по Москве в поисках новых объектов.
Ах, скажете вы, опять эти журналисты пишут про то, чего не знают! Чем сидеть в редакциях, съездили бы лучше вечерком в Марьино или в Южное Бутово, там пустые дома целыми микрорайонами стоят и никто их не покупает.
Все это так, да не так. Домов, в которых никто не живет, в Москве действительно полно. Однако каждая квартира имеет своего владельца, который купил ее еще на этапе строительства. А сделать в ней ремонт он не может, поскольку дом еще официально не принят в эксплуатацию, да и на сам ремонт уйдет еще несколько месяцев.
Городские власти отсутствие новостроек официально объясняют так: в первом квартале нынешнего года построено жилья на 250 тыс. кв. м меньше, чем было запланировано, или на 200 тыс. кв. м меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Первое — правда: построили меньше запланированного. Второе — нет: столько жилья строили всегда. Три и более миллионов квадратных метров жилья в Москве — это миф. Хотя бы потому, что в отчеты обычно входили дома, построенные столичными строителями в Севастополе, в Ногинске или в Мурманске. К тому же в построенное включается вся площадь дома, в том числе чердаки, лестничные пролеты и лестничные клетки, которые составляют около 20% площади дома.
Наконец, и это главное, в Москве чаще всего сдают в эксплуатацию недостроенные дома, которые после реального окончания строительства сдаются еще раз. Проверка МВД стройкомплекса Москвы это подтвердила (см. Ъ от 14.03.2000). В этом году руководство стройкомплекса решило отказаться от приписок, зато пришлось пожертвовать отчетностью.
Реальная же причина нехватки новостроек на рынке связана не с плохой работой стройкомплекса в этом году, а совсем с другим фактором. Как раз сейчас на рынке недвижимости появляются последствия кризиса 1998 года. По утверждению риэлтеров, сегодня главным критерием для покупателя жилья является вовсе не наличие денег, а потребность в решении жилищной проблемы. При ее появлении деньги быстро находятся: продается старая квартира, машина, дача, другая собственность. Можно, наконец, взять в долг у знакомых. И тут уже вопрос экономии уходит на второй план. Значит, покупателей интересуют лишь дома, которые будут построены достаточно быстро — в течение полугода. В стройплощадки, которые только огорожены забором, деньги никто вкладывать не хочет, потому что в этом случае квартиру придется ждать больше года. А других домов на реализации сейчас нет — после кризиса всем было не до закладки новых домов.
Да и сами риэлтеры не рискуют продавать такие объекты — слишком велик риск, что дом не будет достроен вообще. Например, несколько месяцев назад один крупный риэлтер настойчиво и довольно успешно продавал дом "Главмосстроя". Уже на уровне пятого этажа было продано около 10% всех квартир. И вдруг оказалось, что фундамент дома "поплыл". Стройку заморозили, деньги клиентам пришлось вернуть, а фирме остались лишь убытки.
Похожая история случилась с разрекламированным по телевидению монолитным домом в Братееве, продаваемым компанией "Инком". Из-за того, что департамент внебюджетной политики строительства перестал платить строителям, они несколько раз прекращали работы. Покупателям повезло, что дом у ДВПС приобрел МДМ-банк — крупный партнер департамента, который нашел способы надавить на руководство ДВПС, и в итоге строительство было завершено.
Дефицит жилья, разумеется, приведет не столько к росту цен (хотя он тоже неизбежен), сколько к увеличению спроса на типовые квартиры худших планировок. Так, вместо удачных серий П-44Т или КОПЭ люди начнут интересоваться квартирами в домах серии П-55, которые раньше продавались в последнюю очередь.
Аналогичная ситуация происходит на рынке элитного жилья. Полгода назад вдруг выяснилось, что, несмотря на кризис, люди продолжают покупать дорогие квартиры. И денег у них меньше не стало. А вот квартир стало действительно меньше, поскольку в период кризиса практически никто не приобретал земельных участков и не начинал строительство. Лишь те, кто уже не мог выйти из проекта, продолжали строительство. И выиграли. Сейчас их квартиры продаются очень даже неплохо, хоть и по более дешевой цене. За счет быстрого оборота прибыль застройщиков сегодня сопоставима с докризисным уровнем. А вот новые, только появляющиеся объекты (в элитном сегменте, в отличие от типового, квартиры начинают продаваться за год-полтора до окончания строительства) продаются хуже — опять же по причине нежелания покупателей ждать слишком долго. И цены на них ниже.
Так что повышение цен на обычные квартиры — это явление временное. В далекой перспективе цены на жилье все равно будут падать, так как они слишком высоки для Москвы. Вот только когда наступит это светлое будущее, говорить пока рано — ведь сейчас только начинается их подъем.