Многочисленные амбициозные мегапроекты строительства новых районов и целых городов замерли с началом кризиса, по крайней мере в Подмосковье. Зато вполне живой мегапроект мы обнаружили в Екатеринбурге. Опыт показал: его реализация была бы невозможна без административного ресурса.
Инфраструктура с иголочки
"Академический" — это новый строящийся район на юго-западе Екатеринбурга, с трех сторон окруженный парковыми зонами и расположенный на гигантской (по городским меркам) территории — 1300 га.
Выезжая из центра Екатеринбурга, я засек время: до района "Академический" мы добрались ровно за 16 минут. Впрочем, цифра эта лукавая. Во-первых, ехали мы в середине дня — подозреваю, что в часы пик время надо удваивать. А во-вторых, заселен пока только один квартал — это примерно 5% будущего района. Можно себе представить, что будет твориться на улице Серафимы Дерябиной, ведущей в центр, когда поток машин увеличится в 20 раз. Планируется, правда, построить из "Академического" до центра линию скоростного трамвая, но из-за кризиса этот проект задержался. Вроде бы областное правительство обещает выделить деньги в следующем году.
А сам район производит впечатление новенького автомобиля. Дело не в том, что готовые дома раскрашены в веселенькие цвета: покраска, в конце концов, дело наживное. Еще важнее (как и в автомобиле) то, что скрыто от глаз: новенькие, с иголочки, коммуникации, водопроводные трубы, проложенные по современной технологии, исключающие мучительную ежегодную профилактику в начале лета, когда вода нужнее всего. Или вот взять такую, казалось бы, мелочь: в общественных зонах — подъездах, лифтовых холлах, на лестничных клетках — галогеновые лампочки вместо обычных ламп накаливания. Мелочь мелочью, а экономия на коммунальных расходах — 70%.
Есть и такая редкая для наших городов фишка, как видеонаблюдение по всей территории жилой зоны, включая детские площадки, автостоянки, внутренние дороги и тротуары, а также подъезды. В центре видеонаблюдения оператор постоянно отслеживает ситуацию в микрорайоне на многочисленных экранах, он всегда на связи как с милицией, так и с собственной службой охраны. Так что детей можно оставлять в песочницах без присмотра, а если кто-то ночью поцарапает ваш автомобиль, негодяя можно будет обнаружить на видеозаписи.
В общем, застройщик — компания "Ренова-Стройгруп" — умно использовал возможности, которые предоставляет стройплощадка в чистом поле, а не посреди сложившейся городской среды. Впрочем, насчет чистого поля — это не совсем верно: район находится на торфяниках, которые высушивают и замещают грунт. Мне рассказали, что в июле, как раз перед приездом президента Медведева, загорелся торф в южной части территории, где пока еще не начинались работы. "Академический" совсем не вовремя оказался в дыму, но ради такого дела напряглись — и справились и с огнем, и с дымом.
Подушка безопасности
Больше всего, конечно, в "Академическом" поражают темпы строительства. Два года назад на этом месте зияли первые котлованы. В 2009-м (самом кризисном) году было построено 120 тыс. кв. м. В нынешнем (тоже не сладком для строителей) будет сдано еще 400 тыс. кв. м. Вот давайте прикинем, что означают для Екатеринбурга эти цифры. Жителей в этом уральском городе примерно в десять раз меньше, чем в Москве. В этом году в столице будет построено максимум 3 млн кв. м жилья. Простое сопоставление цифр показывает: в расчете на душу населения одна "Ренова-Стройгруп" сдаст на четверть больше квадратных метров, чем все московские строители вместе взятые. На фоне кризиса эти цифры особенно впечатляют.
Школьные дворы, прогулочные зоны и детские площадки постоянно видны на мониторах в центре видеонаблюдения
Фото: Ренова Стройгруп
Понятно, что дело здесь прежде всего в продуманном финансировании. Весной 2008 года, когда о кризисе в нашей стране еще и не помышляли, я взял интервью у президента "Ренова-Стройгруп" Вениамина Голубицкого. И вот что он, в частности, сказал: "Преимущество большого проекта в том, что мы имеем возможность выжидать. Допустим, конъюнктура ухудшилась на какое-то время. Хорошо, мы замедлим строительство. Затем снова наступает период бума — прекрасно, коммуникации у нас есть, и мы за год на них ставим в три раза больше домов. Это мало кто может себе позволить. Имея инвестиции на 15 лет вперед, мы можем смотреть на эту ситуацию несколько по-иному, чем тот, кто взял кредит на год или полтора". Сейчас можно сказать: прогноз сбылся на сто процентов.
Но никакие долгосрочные инвестиции не помогут, если нет продаж. В "Академическом" продажи есть, и главным покупателем выступает государство. В прошлом году 70% квартир было выкуплено за счет бюджета для нужд Минобороны. По цене, установленной Минрегионом,— 33,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В этом году, как мне сообщили в компании, доля Минобороны снизится до 50% или даже ниже. Но в любом случае $200 млн — такая подушка, которая позволит уверенно держаться на плаву.
"Поддержка государства — это главное конкурентное преимущество "Академического",— говорит Алексей Мальцев, генеральный директор екатеринбургской управляющей компании R.management.— Я имею в виду то, что значительная часть квартир выкуплена для Минобороны, и то, что инженерные сети создавались с привлечением бюджета. В результате это единственный в городе крупный проект в своей ценовой категории, который не замер, а продолжает развиваться".
Продукт для конечного покупателя
Как свидетельствуют екатеринбургские риэлторы, квартиры, поступающие в свободную продажу, реализуются неплохо. "В прошлом году были проданы все квартиры, оставшиеся от военных,— говорит Рустем Галеев, исполнительный директор некоммерческого партнерства "Уральская палата недвижимости".— Предлагаемая цена — 44 тыс. руб. за 1 кв. м — совершенно адекватна, и с прошлого года она не менялась. Средняя цена на вторичном рынке Екатеринбурга — 53 тыс. за метр, в новостройках бывает и ниже 40 тыс. Но все-таки "Академический" хоть и не центр города, но находится по нашей классификации на границе с первым (самым дорогим после центра) ценовым поясом. Так что, я думаю, продажи и дальше будут идти успешно".
Школьные дворы, прогулочные зоны и детские площадки постоянно видны на мониторах в центре видео-наблюдения
Фото: Ренова Стройгруп
Следует, однако, иметь в виду, что полмиллиона квадратных метров — это только малая доля проекта. До 2020 года "Ренова-Стройгруп" планирует построить 9 млн кв. м, а население района составит 300 тыс. человек, то есть четверть Екатеринбурга. Не съест ли змея свой хвост? Такое количество новых площадей вполне может просадить цену квадратного метра.
"Давление на цены будет, но только в соответствующем — нижнем — ценовом секторе,— считает Алексей Козюков, гендиректор агентства "Земельный фонд Урала".— Конечно, рынок не обрушится, но и роста цен в самом "Академическом" при таких объемах строительства ждать не стоит. Для частного инвестирования этот объект явно неинтересен".