Московский рынок офисного строительства ожил: инвесторы не только разморозили старые проекты, но и активно развивают новые. Решили поучаствовать в создании бизнес-центров и столичные власти. В феврале правительство Москвы приняло постановление о строительстве деловых центров для малых предприятий в "спальных" районах города. Но муниципальные власти вряд ли смогут конкурировать с коммерческими застройщиками.
Большая часть современных столичных бизнес-центров была построена до 17 августа 1998 года. Иностранные инвесторы, не желавшие работать в условиях нестабильности, ушли с российского рынка, и несколько десятков офисных строек были заморожены. Однако активная миграция арендаторов из "плохих" офисов в "хорошие" позволила экспертам прогнозировать рост спроса на офисы класса A, а инвесторов заставила пересмотреть отношение к строительным проектам. Тем более что цены на стройматериалы и рабочую силу снизились после кризиса вчетверо.
В конце прошлого года было введено в строй 85 тыс. кв. м элитных офисов. Из них около 20 тыс. кв. м строились для конкретного заказчика. Например, для компании "НИКойл" французская фирма Bouygyes построила штаб-квартиру площадью 10 тыс. кв. м. Девелоперская компания Capital Group возвела офисные комплексы "Пятницкая, 69" и "Тверская, 22" (общей площадью 33 тыс. кв. м), и все они были востребованы успешными российскими компаниями. Нашлись зарубежные арендаторы и на комплекс на Гоголевском бульваре (его строила компания Krest Development).
А в последнее время потенциальные арендаторы стали обращать внимание не только на готовые, но и на строящиеся объекты. Поэтому застройщики офисных комплексов на Цветном бульваре и в Кисловском переулке (корпорация "Лусине"), "Голутвинский двор" (часть проекта "Голутвинская слобода"), "Башня 2000" (АО "Сити") настроены оптимистично. Они уверены, что клиентов не отпугнут даже растущие арендные ставки.
"В феврале начался инвестиционный бум — мы получили массу предложений по долевому участию в проекте 'Башни'. Но мы не имеем права заключать договоры до получения титула собственности на здание. В законе не прописан механизм привлечения предарендных платежей, и это тормозит строительство",— комментирует ситуацию Ирина Гаазе, вице-президент АО "Сити".
Действительно, инвестиционный климат в России меняется к лучшему. Отмена НДС на строительство (закон вступит в силу 1 января 2001 года) позволит инвесторам сократить расходы на 20%. В Госдуме и Мосгордуме разрабатывается ряд законопроектов, стимулирующих инвестиционную деятельность. Так что есть все предпосылки для активизации офисного строительства в Москве.
В 2000 году на столичном рынке появятся еще около 80 тыс. площадей класса A. Комплекс на Новинском бульваре предложит 30 тыс. кв. м. высококлассных офисных и 20 тыс. кв. м торговых площадей в IV квартале текущего года. Ожидается, что будут завершены два проекта в Северном округе — они увеличат предложение еще на 45 тыс. кв. м.
Готова первая очередь офисного комплекса "Голутвинский двор" — 14 тыс. кв. м офисных помещений. В мае завершится строительство семиэтажного паркинга площадью 22 тыс. кв. м. В соответствии с программой "Голутвинский двор" (примерная стоимость — $200 млн) здесь появятся гостиничный комплекс, салон красоты, магазин, боулинг-центр. Ранее предполагалось, что объект будет выставлен на продажу. Однако инвесторы, учитывая благоприятную конъюнктуру рынка, предпочли сдавать площади в долгосрочную аренду.
Аренда сегодня выгодна не только инвесторам. Столичные власти тоже претендуют на часть прибыли, которую приносят сдаваемые в аренду офисы. Так, с 1 апреля в Москве базовая арендная ставка на муниципальные нежилые помещения повысилась с 280 до 320 руб. за кв. м. С учетом повышающих коэффициентов (месторасположение, качество задания) расходы клиентов, арендующих площади у Москомимущества, выросли на 30% и составляют от 600 до 1000 руб. за кв. м.
Кроме того, в феврале мэр издал постановление о строительстве в "спальных" районах Москвы бизнес-центров для предприятий малого и среднего бизнеса. Финансироваться строительство, как сказано в постановлении, будет из внебюджетных источников, то есть за счет кредитов. Столичные власти недовольны тем, что сегодня только 20% малых предприятий арендуют помещения напрямую у города (45% арендуют офисы у сторонних организаций и 35% владеют помещениями на правах собственников). По словам руководителя департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Евгения Егорова, первый городской бизнес-центр откроется в Марьине. Деловые комплексы будут включать в себя как офисные, так и производственные помещения, специально приспособленные для предприятий малого бизнеса. Ожидается, что затраты на строительство таких центров окупятся примерно через четыре года за счет поступления в бюджет города арендной платы от фирм-арендаторов. Нетрудно подсчитать, что, если себестоимость строительства такого центра составляет около $1,5 млн, арендные ставки должны быть не ниже $500 за кв. м.
Впрочем, по словам Константина Попова, председателя совета директоров Московской центральной биржи недвижимости, в окраинных районах сегодня масса невостребованных нежилых помещений, и даже низкие цены не привлекают арендаторов и покупателей. Так что появление новых бизнес-центров не изменит общей ситуации на рынке — конкурировать с коммерческими застройщиками город, скорее всего, не сможет.
ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА