Риэлтеры предсказывали, что после президентских выборов ситуация на офисном рынке Москвы изменится кардинально. О том, насколько оправдались эти прогнозы, корреспонденту Ъ ИНГЕ Ъ-ЗАМУРУЕВОЙ рассказывает БИЛЛ ЛЕЙН, генеральный директор консалтинговой компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis.
— Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке офисов Москвы?
— Положительная динамика на рынке нежилой недвижимости Москвы стала складываться еще в прошлом году. А выборы только укрепили интерес арендаторов и потенциальных покупателей офисных помещений. Причем в последние два-три месяца заметно увеличился спрос на офисы класса A в новых бизнес-центрах. По сравнению с аналогичным периодом 1999 года доля свободных помещений в офисах A-класса сократилась с 17 до 13%, и в настоящий момент пустует около 200 тыс. кв. м. Пустых офисов класса B стало меньше на 10% — сегодня это около 650 тыс. кв. м. Ожидается, что тенденция к росту спроса в течение года сохранится. Тем более что время субаренды заканчивается.
— Что, сегодня офисы в субаренду не сдаются?
— После августовского кризиса арендаторы стремились максимально сократить расходы на офисы. Многие компании решили освободить часть помещений. К примеру, договор аренды был заключен на пять лет, а к моменту кризиса они просидели только два года. Контракт разорвать не могли, а платить по докризисным ценам в то время, как офисы подешевели в среднем на 30%, не хотели. Тогда компании и занялись активным поиском субарендаторов. Ставки субаренды были примерно на 20% ниже, чем у прямых владельцев,— фирмы, которые сдавали в помещения в субаренду, справедливо рассудили, что лучше получить хоть что-то, чем ничего. Пик активности рынка субаренды пришелся на II квартал 1999 года. Были востребованы практически все площади, которые сдавались по договору субаренды. По мере истечения срока аренды по договору с владельцем затрудняется поиск субарендатора — мало кто согласится въезжать в офис на полгода. Так что сегодня в субаренду офисы не предлагаются. Кстати, это косвенный индикатор повышения арендных ставок.
— Как в последнее время изменились запросы арендаторов?
— В конце прошлого года многие арендаторы стали обращать внимание на офисы класса A. Это объяснялось тем, что за небольшие деньги можно было снять качественное помещение. Многие российские компании также предпочитают арендовать офисы в хороших зданиях. А здания без отделки пользуются гораздо меньшим спросом — зачем ждать, когда на рынке достаточно готовых площадей хорошего качества. В этом году интерес к офисам класса A будет расти. Сохранится высокий спрос на офисы класса B. До недавнего времени арендаторы не подписывали долгосрочные контракты, чтобы иметь возможность маневра. После выборов количество клиентов, готовых подписать договор на три--пять лет увеличилось. Это не значит, что завтра все они подпишут контракты, но это свидетельство растущей активности рынка. И еще одна новость. Теперь в договорах чаще всего фиксируется, что владелец может изменить условия до истечения сроков аренды помещения, скажем, через 2,5 года. Раньше этого не было.
— Как изменятся арендные ставки в этом году?
— Средний уровень арендных ставок на офисы класса A сегодня составляет $550 за кв. метр в год, аренда офисов B-класса обходится в $300-400 за кв. метр. Мы ожидаем, что к концу года спрос значительно вырастет и ставки аренды будут подталкиваться "снизу". Прежде всего будут сокращены бонусные программы. После кризиса, чтобы удержать арендатора, владельцы предлагали бесплатные пакеты по внутренней отделке, сами платили за коммунальные услуги. В качестве компенсации за переезд освобождали новых клиентов от арендных платежей на срок от одного до шести месяцев. Теперь скидки могут сойти на нет. Но к докризисному уровню цен офисная недвижимость не вернется.
— Какова динамика сделок по покупке офисов?
— Этот сегмент рынка менее активен, однако интерес, безусловно, существует. Многие фирмы растут и хотят иметь собственные здания. Но зачастую они предлагают нереально низкую цену. Точкой отсчета продажной цены является размер арендной платы за два-три года, однако все определяется качеством здания и его местоположением. Часто потенциальные покупатели сталкиваются с тем, что здание построено, но на нем висит какое-то обременение. Процесс тормозит отсутствие ипотечного кредитования. И при этом большая часть сделок проходит внутри министерств и ведомств — это взаиморасчеты, а не рыночные сделки. Но через полгода-год — после прихода на российский рынок крупных инвесторов — ситуация может измениться.