В конце 1990 года Верховный совет РСФСР, а затем и съезд народных депутатов отменили исключительную государственную монополию на землю. В Конституцию были внесены поправки, вводящие право частной собственности на землю. Однако тогда же был введен десятилетний мораторий на любые сделки с сельскохозяйственными землями.
В декабре 1991 года Борис Ельцин своим указом обязал все колхозы и совхозы перерегистрироваться в АО, товарищества, кооперативы, частные фирмы. Правда, взять штурмом остатки социализма не удалось — съезд колхозников, а точнее их председателей, добился права на добровольную реорганизацию.
В 1992 году Ельцин упорядочил оборот полученных бывшими членами колхозов и совхозов земельных паев. Соответствующий указ разрешал их куплю-продажу, правда, с преимущественным правом покупки для собственников данной сельхозорганизации. Земля могла быть продана только для сельхозпроизводства. Свободные фонды реорганизованных колхозов и совхозов передавались в собственность органов местного самоуправления.
Земельная революция произошла в 1993 году. Вслед за принятием новой Конституции президент издал указ, отменяющий десятилетний мораторий на сделки с сельхозземлями. Землю разрешалось покупать, продавать, дарить, сдавать в аренду, в залог, а также вносить земельные участки в уставные капиталы.
Собравшейся в 1994 году Думе оставалось только принять новый Земельный кодекс. Он должен был свести в единую систему все президентские указы и учесть еще множество не охваченных указами тонкостей регулирования земельных отношений. Дума принялась за работу. За основу был взят правительственный вариант Земельного кодекса. К марту 1995 года появился вариант, разрешающий оборот сельхозземель с ограничениями,— от госконтроля за изменением целевого назначения земель до продажи ее гражданам с соответствующей квалификацией. Фермер, получивший или купивший землю при выходе из реорганизованного колхоза или совхоза, обязан был лично на ней работать и мог продать ее только через 10 лет (до истечения этого срока он мог передать ее только местным властям). Сельхозпредприятия могли продавать землю через пять лет после введения кодекса. Однако думские коммунисты посчитали этот вариант слишком либеральным, а демократы в лице "Выбора России" — слишком консервативным. И голосов для принятия кодекса не хватило.
В 1996 году в Думе второго созыва контрольный пакет голосов принадлежал левым. Слова "частная собственность" из кодекса окончательно исчезли. Для фермеров появилась новая и весьма странная формулировка: "право собственности без права продажи". Даже ограниченное право купли-продажи, дарения и залога сельскохозяйственных земель из кодекса было изъято. Земельные участки сельхозорганизации могли предоставлять в аренду, вносить в уставные капиталы АО и обменивать. Фермерам осталось еще и право наследования. Право выкупать сельскохозяйственные земли получало только государство.
На этот раз возмутились губернаторы. В апреле 1996 года этот вариант кодекса был отклонен. В результате в кодексе опять появились купля-продажа сельхозземель и их залог. Правда, ограничений для фермеров и сельхозорганизаций стало еще больше. Даже через десять лет фермер мог продать свой участок только по согласованию с местными властями, которые получили к тому же преимущественное право покупки. А сельхозорганизация могла продать участок при таком же согласовании с местными властями и только "для устранения чересполосицы и дальноземья" или в результате изменения специализации. Но в 1997 году Дума и этот вариант не поддержала, губернаторы устали сопротивляться, и из вновь доработанного кодекса были опять исключены положения о купле-продаже и залоге сельхозземель.
Естественно, в июле 1997 года кодекс наткнулся уже на президентское вето. Противостояние Думы и президента длилось больше года. Руководители обеих палат вместе с президентом устроили "круглый стол". После длительных согласований и внесения еще множества поправок президент, казалось, согласился со всеми ограничениями — и даже с ключевой фразой: "Продажа земель сельскохозяйственного назначения не предусматривается". Однако принятый парламентом в июне 1998 года согласованный вариант был вновь им отклонен. Президентская сторона настояла на четырех уточнениях: чтобы ограничения на оборот распространялись не на все земли; чтобы оборот сельхозугодий мог регулироваться не только кодексом, но и отдельным законом; чтобы из записи о том, что фермерам земля предоставляется "на праве собственности без права продажи" были исключены слова "без права продажи"; чтобы перечень изъятых из оборота земель мог быть изменен только федеральными законами, а не местными властями, как в прежней редакции.
16 июля 1998 года данный вариант кодекса недобрал в Думе всего один голос. Тогда левые перехватили инициативу и потребовали внести в кодекс запись, вовсе запрещающую "передачу сельскохозяйственных земель в собственность". Такой радикализм проявили 40 самых стойких членов фракции КПРФ. В этой редакции кодекс терял смысл. К тому же пришлось бы отобрать свидетельства о праве собственности на землю у 11,8 млн граждан (на общую площадь 128 млн га). Иными словами, провести национализацию земель. В итоге кодекс, за который к тому времени и так голосовали лишь левые, не прошел. На этом шестилетняя история Земельного кодекса пока и заканчивается.