Первая половина лета не принесла сюрпризов на рынке городской недвижимости: спрос упал в полном соответствии с сезоном, рублевые цены слегка повысились в соответствии с ростом доллара. Однако даже такой результат свидетельствует о том, что рынок стабилизировался. Девелоперы ожидают осеннего скачка цен и не спешат с новыми предложениями.
Медленное восстановление
Рынок московского жилья продолжает восстанавливаться после кризиса. По данным аналитического центра агентства МИАН, в июне средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла еще на 0,5% и составила 158,7 тыс. руб. Наибольшее удорожание традиционно наблюдается в самом востребованном сегменте экономкласса — на 0,6% (115,5 тыс. руб./кв. м), жилье бизнес-класса выросло в цене на 0,4% (164,3 тыс. руб./кв. м), стоимость элитных предложений осталась без изменений (512,4 тыс. руб./кв. м). Правда, на вторичном рынке типовое и элитное жилье в июне показало отрицательную динамику — цены снизились на 0,25% (139,8 тыс. руб./кв. м) и 0,1% (350 тыс. руб./кв. м) соответственно.
Также некоторые девелоперы проводят акции и предоставляют скидки, не слишком это афишируя. "При покупке квартиры в жилом комплексе "Скай-Форт", который возводится на юге Москвы, можно получить беспроцентную рассрочку при пониженном до 30-40% первоначальном взносе, особые условия будут действовать до 31 августа. Машиноместа в новом жилом комплекса на улице Гиляровского, 55 предлагаются со скидкой 20%",— приводит примеры генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма.
Впрочем, большинство участников рынка надеется на осеннее оживление и готово смириться с небольшим количеством продаж. "На московском рынке недвижимости чувствуется наступление лета и сезона отпусков. Покупатели присутствуют, но активность снижена. Девелоперы на первичном рынке не выставляют новые объемы и лучшие типы квартир в ожидании сентября и осенней активизации платежеспособного спроса",— утверждает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер".
Пока же активность покупателей находится на довольно низком уровне. "Сейчас снижаются темпы роста количества сделок,— отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".— Так, в марте по сравнению с февралем прирост составил 71%. В апреле объем сделок увеличился на 14%. В мае и июне данный показатель прибавил всего лишь 5-7%. В последующие месяцы количество сделок будет снижаться, стремясь к показателю 6-7 тыс. в месяц. Такая тенденция обусловлена реализацией отложенного спроса. По нашим оценкам, в ближайшие несколько месяцев спрос зафиксируется на стабильном уровне. Для покупателей жилья по-прежнему в большей степени важно соотношение цена-качество. Таким образом, спросом пользуются хорошие квартиры по адекватным ценам".
Значительная либерализация ипотечного кредитования, происшедшая в июне (снижение ставок, уменьшение первоначального взноса), незначительно стимулировала спрос. "Уменьшение первоначального взноса не приведет к резкому росту числа выдаваемых кредитов, так как параллельно с уменьшением первоначального взноса увеличиваются как требования к заемщику, так и сумма ежемесячных выплат,— говорит Сергей Кушменюк, генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости "Кондр".— На настоящий момент далеко не все потенциальные заемщики смогут осилить данные условия. Но в любом случае стоит отметить позитивный тренд: банкам вновь интересна ипотека, и они начинают бороться за клиентов. Уходит в прошлое ситуация годичной давности, когда те немногие заемщики, кто решился в кризис взять ипотеку, шли на крайне жесткие условия банков".
Инвестиционный интерес
По-прежнему неохотно покупают квартиры в домах низкой степени готовности, особенно если строительство ведется медленно. Зато активно строящиеся объекты все-таки продаются даже в летний период, проявляют интерес к новостройкам и частные инвесторы.
"По наиболее ликвидным адресам ситуация в целом вернулась на докризисный уровень, что подтверждается и стабильным повышением цен в течение первого полугодия (по оценкам аналитиков, 3-5% в месяц),— говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.— Несмотря на летние месяцы, традиционно характеризующиеся снижением показателей, мы отмечаем высокий интерес к сделкам, который подпитывается в том числе инвестиционной составляющей московской недвижимости. Столичные новостройки традиционно являются популярным инструментом финансового рынка, особенно в условиях отсутствия достойной альтернативы: говорить о рынке ценных бумаг сегодня не приходится, валютные риски также неоправданно высоки. Можно предположить, что нестабильность экономической ситуации стран еврозоны приведет к выводу инвесторами сбережений из традиционных, ставших высоко рискованными инструментов накоплений (банки, ценные бумаги, валюта) с последующим инвестированием в московскую недвижимость как один из наиболее надежных способов сохранения и преумножения капитала".
"Граждане, вложившиеся из снижавшегося доллара в евро, понесли потери и теперь обратили внимание на рынок недвижимости, который менее подвержен финансовым колебаниям и рано или поздно возвращается к тенденции повышения стоимости",— соглашается Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Ожидание роста
Рост цен не начнется раньше сентября — в этом сходятся все аналитики и участники рынка. "В настоящее время рынок находится в состоянии стабильности — колебания стоимости квадратного метра не превышают 2%. Полагаю, в ближайшие месяцы ситуация не изменится",— говорит Дмитрий Таганов. Нынешняя ситуация очень комфортна для платежеспособных покупателей, которые могут не торопясь выбрать оптимальный вариант.
В выигрышном положении находятся сейчас потенциальные покупатели квартир бизнес- и экономкласса: в этих нишах довольно большой выбор на первичном рынке. А вот те, кто ищет объекты в высшей ценовой категории, немного опоздали: строящихся элитных проектов в Москве не более десятка, и наиболее привлекательные с точки зрения цены квартиры уже раскуплены. Впрочем, новые объекты уже на подходе. "До конца года рыночное предложение может увеличиться на 100 тыс. кв. м, в том числе в сегменте жилья высокой степени готовности, а также суперпремиальных квартир и апартаментов (бюджетом более $10 млн)",— утверждает директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. Другое дело, что новые объекты наверняка будут выставлены на продажу уже по "осенним" ценам.