Малоэтажное строительство так и не стало популярным у новосибирских застройщиков. Даже несмотря на значительное падение цен на земельные участки, желание горожан обзавестись собственным домом и наличие национального проекта. Девелоперов отпугивает невысокая платежеспособность массового покупателя, трудности с переоформлением участков сельскохозяйственного назначения, а также неразвитость инфраструктуры. Поэтому многие из них, просчитав риски, начали распродавать свои площадки мелкими долями.
На новосибирском рынке недвижимости продолжается штиль. Риэлторы и девелоперы ждут признаков грядущего роста, но пока их нет. По данным RID Analytics, за май цены на вторичное жилье снизились на 1,5%, на первичное — на 2%. Не лучше обстоят дела и в коммерческой недвижимости.
В поисках новых возможностей развития бизнеса застройщики все чаще обращают внимание на нишу малоэтажного строительства. На индивидуальное жилье накоплен большой отложенный спрос, объясняет гендиректор агентства «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Голованов. По его наблюдениям, идея построить или приобрести собственный дом волнует современного горожанина ничуть не меньше, чем отдельная квартира обитателей коммуналок 30-х годов прошлого века. «Неудивительно, что проектами малоэтажного строительства беременны чуть ли не все застройщики», — замечает господин Голованов. Если девелоперам удастся предложить рынку коттеджи по цене, адекватной городской квартире (в пределах 3-5 млн руб.), то проект будет востребован рынком, убежден риэлтор.
Гендиректор строительной компании «Уникон» Надежда Зибницкая согласна с господином Головановым. По ее мнению, идея дома как родового гнезда очень популярна у покупателей. «К счастью, рост спроса совпал с идеологической задачей — создание доступного малоэтажного жилья стало одним из национальных проектов», — отмечает госпожа Зибницкая. Она добавляет, что интерес со стороны застройщиков к малоэтажному строительству объясняется также ограниченностью городских территорий — свободных земельных участков, подходящих под комплексную застройку, в Новосибирске остается немного, поэтому дальнейшее развитие должно идти за счет близлежащих пригородных земель.
По данным правительства Новосибирской области, в 2009 году было сдано в эксплуатацию 1,23 млн кв. м жилья. Из этого объема на индивидуальное жилье приходится 338 тыс. кв. м, в том числе 77 тыс кв. м — в пригородах областного центра.
Ранее новосибирские девелоперы анонсировали возведение множества коттеджных поселков. Компания DSO Consulting насчитала около полусотни проектов совокупной площадью до 600 тыс. кв. м. Но пройти дистанцию между анонсом и строительством смогли лишь немногие. В стадии реализации находятся единицы проектов, резюмирует управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Основная масса коттеджного строительства — это хаотичная застройка в живописных пригородах Новосибирска. Больше всего реализованных проектов в сегменте таунхаусов: это поселки Ясная Поляна, по ул. Кедровая в поселке Мочище, комплекс «У озера», проект концерна «Сибирь» в районе совхоза «Морской». Но, по мнению директора RID Analytics Елены Ермолаевой, до сих пор нет ни одного «чисто коттеджного поселка». Такими могут стать проект компании «Обь-Регион» Green House в Кудряшах, а также «Золотая долина» и «Рич-клаб».
Осилить комплексные проекты коттеджных поселков, создав качественное и при этом недорогое жилье, задача непосильная для отдельно взятой компании. В этом уверен президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой, который также является девелопером коттеджного поселка Морской. По его мнению, решить задачу массового строительства малоэтажного, но при этом доступного жилья можно только при участии государства. Сейчас девелопер вынужден закладывать в стоимость дома затраты на изменение категории земельного участка, создание коммуникаций, инфраструктуры. Поэтому на новосибирском рынке средняя стоимость дома из качественных материалов в поселках с соответствующей инфраструктурой составляет около 15 млн руб. «Потенциальная аудитория — не более 5% домохозяйств города, что в абсолютных цифрах составляет около 30 тыс. человек», — подсчитал потенциальных покупателей такого жилья господин Луговой. Проект экономкласса не обеспечивает требуемую доходность, застройщику выгоднее строить поселки бизнес-класса — и элитного жилья, но спрос на них ограничен, добавляет Надежда Зибницкая.
Ситуацию усугубляет отсутствие инфраструктуры и неразвитость ипотеки — банки крайне неохотно выдают целевые кредиты на покупку загородной недвижимости. Осознав высокие риски при реализации проектов поселков, многие новосибирские девелоперы распродают полученные ранее площадки «мелкой нарезкой» для самостоятельного освоения покупателями. Елена Ермолаева говорит о том, что за последнее время на рынок обрушился «вал» таких предложений. По ее данным, на продажу выставлены более 10 тыс. участков.
Из-за роста числа предложений участки под индивидуальную застройку подешевели значительно больше, чем в среднем участки на строительном рынке. По данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», снижение составило 32% — в среднем до 161 тыс. руб. за сотку, а объем предложений земельных участков за время спада вырос в 2-2,5 раза. Для сравнения: вторичное жилье подешевело на 25%, новостройки — на 29%. В агентстве недвижимости «Жилфонд» говорят о еще большем падении. По данным агентства, снижение цен на участки под застройку в 2009 году составило до 50-70%, причем ощутимее всего оно оказалось для участков под элитное строительство в живописных местах в пригородах Новосибирска (поселок Краснообск, Ельцовка, «Обкомовские дачи», берег Обского моря, Мочище). «Так, в январе 2009 года участок площадью 15 соток в Заельцовском районе стоил 15 млн руб., а сегодня его цена — 8,5 млн руб.», — приводят пример аналитики «Жилфонда».
Глубину падения руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов объясняет «низким качеством» активов. По его словам, большинство предложений — это земли сельскохозяйственного назначения или вовсе лесные массивы без коммуникаций, а площадок на землях поселений с подведенными коммуникациями — меньшинство. «Рынок переполнен, много недостроя, существуют проблемы с получением кредитов, и многие земли, купленные впрок под строительство, сейчас продаются просто как земельные участки. Если бы не кризис, то на рекламных щитах красовались бы предложения не земли, а готовых коттеджей», — говорит господин Голованов.
Большинство земель в окрестностях Новосибирска — сельскохозяйственного назначения, поэтому основные риски, которые возникают при покупке коттеджа, — юридические, подтверждает президент Фонда защиты прав инвесторов Евгений Митрофанов. Наиболее безопасный вариант — покупка ветхого дома и строительство на его месте коттеджа, но цены на такие дома под снос довольно высокие.
Условий для возведения доступного индивидуального жилья — нет, поэтому для застройщиков реализация проектов коттеджного строительства малоинтересна, полагает руководитель «ПЛП Девелопмент групп» Руслан Люзенков. По его словам, «ПЛП Девелопмент групп» изучала возможность реализации проекта малоэтажного строительства, но отказалась от такой идеи, придя к выводу, что наплыва покупателей ожидать не стоит. «Жителю потребуется не только оплатить покупку дома, но и содержать несколько авто — для себя, жены, детей, чтобы добираться на работу и учебу. Есть и вторая проблема — пробки, которые беспощадно съедают время», — рисует господин Люзенков те трудности, с которыми столкнутся жители поселка на окраине Новосибирска. Бизнесмен полагает, что проект масштабного малоэтажного строительства можно рассматривать в том случае, если речь идет о комплексной застройке со всеми объектами соцкультбыта, а главное — с транспортной доступностью.
Главный архитектор Новосибирской области Евгений Загородный скептически относится к идее массового создания поселков индивидуального жилья в окрестностях Новосибирска. По его мнению, при нынешнем уровне обеспеченности транспортной инфраструктурой это просто рискованно. «Массовое строительство поселков без дорог очень скоро приведет к транспортному коллапсу», — пояснил главный архитектор.
Наибольшие перспективы у малоэтажного жилья — в сегменте экономкласса, убеждена Елена Ермолаева. По ее мнению, строительство недорогого малоэтажного жилья — задача осуществимая, особенно при участии государства. Областные власти уже сделали ряд шагов в этом направлении. В частности, создается Агентство жилищного строительства, которое займется подготовкой земельных участков в пригородах Новосибирска и передачей их в аренду жилищно-строительным кооперативам. По прогнозу регионального министерства строительства, в 2010 году будет введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилых помещений, доля индивидуального жилья в общем объеме вырастет примерно до 40%.