В течение последних полутора лет западные инвесторы практически не проявляли интерес к офисному строительству в Москве. Подобное равнодушие отчасти объясняется несовершенством российского законодательства. Какие законы нужны, чтобы повысить инвестиционную привлекательность этого сектора недвижимости? С таким вопросом корреспондент "Коммерсанта" ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА обратилась к СТИВЕНУ СНЕЙТУ, партнеру PricewaterhouseCoopers, руководителю отдела налогообложения недвижимости.
— Что мешает иностранным инвесторам участвовать в долгосрочных строительных проектах в Москве?
— Мне представляется, что главная проблема — это сохранившийся с советских времен подход к таким инвестициям, как к чему-то чужеродному. Все понимают, как деньги работают в реальном секторе экономики. А когда речь идет об офисном строительстве, власти считают, что инвесторы хотят получить нетрудовые доходы. Самые яркие примеры тому можно найти в российском налоговом законодательстве.
Например, прибыль от крупных инвестиций в новые производственные мощности может быть освобождена от налога на прибыль в течение всего периода окупаемости (но не свыше 3 лет). Многие производственные предприятия активно пользуются этой льготой. А вот попытки освободить от налога прибыль от инвестиций в недвижимость встречают сопротивление со стороны налоговых органов, так как несовершенство закона позволяет не считать офисные здания "производственными мощностями".
Другой пример: проценты по кредиту на строительство. Здания до сих пор не вычитаются из налогооблагаемой прибыли, которую инвестор получает с арендаторов. В результате приходится платить налог с завышенной суммы прибыли. А ведь в этом бизнесе проценты по кредиту — самая большая статья расходов инвесторов после окончания строительства. Если будет принята вторая часть Налогового кодекса, бремя инвесторов будет уменьшено.
— Как вы оцениваете доходность инвестиций в офисное строительство?
— Дело в том, что законодательство во многом не учитывает специфику инвестиций в недвижимость, в частности длительность процесса строительства зданий и периода окупаемости вложений.
К тому времени, когда офисные помещения сданы в аренду и начали приносить прибыль, инфляция уже "съедает" сумму затрат на строительство и сумму НДС, уплаченного поставщикам и подрядчикам. Соответственно, амортизация начисляется на обесцененную рублевую стоимость здания.
А ведь иностранные инвесторы считают прибыли и убытки в твердой валюте. Получается, что существенная часть затрат остается невозмещенной в валютном выражении. Отсюда и жалобы на высокие налоги: чем дольше срок строительства и срок окупаемости вложений, тем выше "налог на инфляцию". Необходимо ввести эффективный механизм индексации затрат на строительство не только при продаже построенных зданий, как сейчас, но и при их сдаче в аренду.
— Получается, что пока у западных инвесторов нет стимула для развития строительного бизнеса в России?
— Нынешние законы, действительно, препятствуют не только строительству новых зданий, но и сокращают спрос на рынке офисных помещений. Компании просто опасаются приобретать помещения в собственность. Например, развивающейся компании понадобились офисы большей площади и лучшего качества. Продавая старый офис, придется платить большие налоги.
В большинстве стран предоставляется отсрочка по уплате налогов, если выручка от продажи помещений реинвестируется в покупку другого помещения. Налог уплачивается только тогда, когда компания в очередной раз продаст свое помещение и не приобретет аналогичное по назначению новое.
Введение подобной нормы в российское законодательство повысило бы ликвидность рынка офисной недвижимости и увеличило бы привлекательность приобретения помещений в собственность для нынешних крупных арендаторов.
— Справедливости ради заметим, что в последние годы были приняты законодательные акты, направленные на защиту прав иностранных инвесторов. Насколько эффективно они работают?
— Они, к сожалению, существуют пока только в теории. Так, принятый летом 1999 года закон "Об иностранных инвестициях в РФ" и недавние изменения в закон "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемых в форме капвложений" установили так называемую "дедушкину оговорку" в отношении приоритетных инвестиционных проектов.
Суть в том, что в течение всего срока окупаемости приоритетных проектов не меняются правила игры и не повышаются ставки налогов. Но перечень этих объектов должен быть утвержден правительством, а этого до сих пор не сделано. Поэтому и предусмотренные законом гарантии на практике не действуют. Надо ввести в закон такую норму: "дедушкина оговорка" должна применяться ко всем объектам, которые соответствуют критериям. При нестабильной экономике в России только изменение законодательства может вернуть доверие инвесторов и привлечь на рынок офисного строительства новые средства.