Конец февраля--март — один из самых показательных периодов для рынка аренды. Именно в это время определяется уровень арендных ставок на весну и прогнозируется, насколько они снизятся летом и повысятся к осени. Нынешний март ничего хорошего потенциальным арендаторам не предвещает: с осени прошлого года арендные ставки неуклонно растут.
Как взрывали рынок
Как и в других областях экономики, новой точкой отсчета на рынке аренды жилья стало 17 августа 1998 года. Хозяев сдаваемых в аренду столичных квартир кризис сразил наповал. Еще бы, ведь сбережения граждан заметно уменьшились, и первое, на чем начали экономить,— жилье. Молодые семьи переезжали до лучших времен к родителям, иногородние предпочитали снимать квартиры поменьше и подешевле. А те, кто лишился работы, и вовсе уезжали на родину или переселялись в Подмосковье.
В результате цены аренды самых ходовых, однокомнатных, квартир упали в три-четыре раза. Если до кризиса приличная однокомнатная квартира в столице обходилась в $200-250 в месяц, то в сентябре--октябре 1998-го ее можно было снять за $70-100. К тому же заметно сократилась разница в арендных ставках. Так, разница в ставках аренды одно- и двухкомнатной квартирой уменьшилась вдвое (до $50), а между одно- и трехкомнатно — почти втрое (до $100).
Но главное даже не в том, что случился кризис, а в том, когда он случился. Конец лета и начало осени — традиционное время для заключения новых договоров и перезаключения старых. Дачники, которые, сдавая квартиры на лето, сбивают цены на 10-20%, возвращаются в город. И на фоне общего подорожания сдать квартиру не составляет труда. Именно в сентябре обычно определяется уровень арендных ставок до марта, когда на рынке аренды наступает очередной пик.
Но августовский кризис спутал все карты. Рынок спасло лишь одно — многие владельцы квартир из-за низкой рентабельности просто перестали сдавать их в аренду, доходы от которой не окупали вложенных в ремонт жилья средств.
Март 1999-го ничего хорошего рынку не принес. Да, падение цен прекратилось, но за полгода денег у населения не прибавилось. Наступающее лето грозило обрушить рынок еще раз. Тогда казалось, что ситуацию можно исправить за счет перехода на цивилизованные формы работы. Под такими формами 30 крупных риэлтерских фирм столицы подразумевали постепенный отказ от взимания комиссионных с арендаторов, а также страхование квартир и введение других новшеств (вроде расчетов в рублях). Некоторые фирмы при заключении договоров стали гарантировать хозяевам жилья стабильную оплату даже в случае простоя квартиры. Для арендаторов в договор вносился пункт, специально оговаривающий, что владелец жилья не имеет права нарушить сроки аренды.
Расчет риэлтеров был прост: предоставление новых услуг фактически бесплатно через какое-то время заставит людей, сдающих квартиры, заключать договоры аренды только через агентства, что позволит контролировать уровень цен. Но этим ожиданиям не суждено было сбыться — в столице были взорваны два жилых дома. И опять это произошло осенью. Те трагические события оказались посильнее кризиса и поставили крест как на переходе к цивилизованному рынку аренды, так и на надеждах арендаторов на дешевое жилье.
Назад в будущее
Рынок аренды встал с ног на голову. Если сразу после кризиса предложение квартир намного превышало спрос, то осенью 1999 года, наоборот, желающих снять квартиру стало больше, чем желающих ее сдать. К тому времени у населения уже появились деньги, а год "уплотненной" жизни требовал срочного решения жилищного вопроса. Однако после происшедших взрывов многие владельцы квартир отказывались от заключения сделок. Почти за месяц количество сдаваемых квартир сократилось на 20%.
Потенциальные арендаторы были неприятно удивлены: за самую скромную однокомнатную квартиру стали просить как минимум $150, тогда как летом за эти деньги можно было арендовать квартиру в приличном районе и недалеко от метро. Но из-за дефицита жилья даже за $150 снять квартиру стало проблемой: в основном предлагались квартиры по $170-180. Вслед за однокомнатными начали дорожать двух- и трехкомнатные квартиры. Рост цен на них составил 10% и 5% соответственно. От дальнейшего повышения цен рынок удержало только то, что большинство "нежелательных" постояльцев были "отсечены" (им просто перестали сдавать квартиры), что ограничило спрос.
Выросли и комиссионные риэлтеров. Если летом половина месячной арендной платы считалось хорошей комиссией, то осенью эти цифры выросли до 70-100%. Некоторые риэлтеры даже вернулись к докризисной ставке — 10% годовой арендной платы.
Изменения в лучшую сторону коснулись лишь предоплаты: опасаясь сдавать жилье на длительный срок, многие владельцы квартир стали требовать предоплату лишь за один-два месяца вперед, а не за три-четыре, как раньше. К концу года все более или менее стало на свои места: арендаторы расселились по зимним квартирам. Однако хороших квартир по приемлемым ценам на всех не хватает.
В надежде на потепление
В преддверии весны многие арендаторы ждут сезонного снижения арендной платы.
Однако прогнозы риэлтеров малоутешительны: предпосылок к снижению цен нет и вряд ли они появятся. И в то время как рынок купли-продажи жилья лихорадят то налоговые инициативы, то новые правила регистрации, на рынке аренды — тишь да гладь. Действительно, кризис кончился, деньги у граждан появились, а значит, они готовы платить и за улучшение жилищных условий. Поэтому снижать цены нет никакого смысла. Примерно так рассуждают владельцы квартир. И они правы. Даже предстоящие выборы вряд ли что изменят. Во всяком случае, в марте эксперты прогнозируют небольшой, примерно 10-процентный, рост арендной платы. Надежд на удачное для арендаторов развитие событий не дает и лето. Цены, как обычно в этот сезон, могут снизиться. Но даже если снижение и произойдет, оно лишь компенсирует весенний рост.
К тому же риэлтеры прогнозируют, что разрыв в стоимости аренды одно- и двухкомнатных квартир будет увеличиваться. Разница в цене на такие квартиры вырастет с $50 до $70-80, а в хороших районах — до $100-150. Это произойдет в основном за счет увеличения спроса на двухкомнатные квартиры. Пожалуй, изменения не коснутся только трехкомнатных квартир — их предложение на рынке по-прежнему превышает спрос. Вполне вероятно, что разница в ежемесячной плате за двух- и трехкомнатные квартиры составит лишь $30 вместо $50-70 сейчас. Многим владельцам трехкомнатных квартир риэлтеры даже советуют закрывать одну из комнат и сдавать свое жилье как двухкомнатное — это значительно повышает шансы на то, что оно будет сдано.
Прогнозировать развитие ситуации на август--сентябрь риэлтеры пока не готовы. Однако смотрят в будущее с оптимизмом: цены вряд ли будут падать, а значит, их комиссионные не уменьшатся.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ