Город-солнце

Сегодня Сочи — это уже не только главный российский курорт, но и будущая олимпийская столица. Олимпиада 2014 года на несколько лет вперед определила план города. Но успешное проведение столь масштабного мероприятия требует от Сочи глобальной инфраструктурной модернизации. Ее реализация позволит городу встать в один ряд с признанными морскими курортами.

Валентина Журавлева

Между Ниццей и Торонто

Сочи расположен на Черноморском побережье на географической широте Ниццы и Торонто. Это самый длинный город России: территория так называемого Большого Сочи протянулась вдоль берега более чем на 100 км. Большой Сочи состоит из четырех административных районов — Лазаревского, Центрального, Хостинского и Адлерского, каждый из них обладает уникальными ландшафтными и климатическими особенностями. Субтропический теплый климат, близость моря и гор предопределили судьбу Сочи как главного российского курорта, где созданы все условия для круглогодичного отдыха и санаторного лечения.

Первый курорт — "Кавказская ривьера" — открылся в Сочи еще в 1909 году. С того момента и до нынешнего времени в городе развивалась исключительно курортная инфраструктура. Развитие остановилось в 90-х годах прошлого века, и, увы, эта остановка катастрофически отразилась на туристической привлекательности города. Сейчас Сочи заметно уступает мировым курортным центрам с аналогичными климатическими условиями. Тем не менее он остается единственным "южным" курортом в стране, и, вопреки распространенному мнению, в этот город отпускников приезжает на отдых куда больше, чем в Турцию.

Так, по данным туристической компании "Дельфин", одного из операторов, работающих с сочинскими гостиницами, в 2009 году в период летнего сезона в Сочи побывало около 4 млн туристов. "Это чуть меньше, чем в докризисный период,— поясняет Сергей Ромашкин, генеральный директор "Дельфина",— но больше по сравнению с прошлым годом или, например, с Турцией, куда в прошлом году съездили около 1,5-2 млн человек". Несколько иные данные в управлении курортного дела и туризма администрации города: в прошлом году Сочи принял 4,8 млн туристов. А по данным компании Skyscanner, Сочи занял третье место в списке наиболее востребованных направлений авиаперелетов (а если учесть, что некоторые туристы предпочитают добираться до Сочи на поезде или машине, то позиции города в туристическом потоке явно еще заметнее).

Ворота в будущее

"Gate to the Future" — с таким слоганом Сочи победил на 119-й сессии Международного олимпийского комитета в 2007 году. Российский проект, представленный Владимиром Путиным, на тот момент еще президентом России, показался членам МОК наиболее смелым и оригинальным. Победа в гонке за право проведения Олимпиады принесла с собой огромный комплекс задач, которые городу необходимо решить к 2014 году. Идеология олимпийского движения предполагает, что организаторы каждых последующих Игр должны хоть в чем-то превзойти своих предшественников. Ставка российской Олимпиады сделана на инновационность. По мнению экспертов, Игры должны стать для города тем самым локомотивом, который выведет его на мировой уровень, благодаря чему он станет по-настоящему модным туристическим направлением.

На сегодняшний день цель эта так же далека, как и в 2007 году. Однако уже ясно, что все усилия надо сосредоточить на трех направлениях инфраструктуры: развитии транспорта, обеспечении объектов электроэнергией и строительстве систем водоподготовки и очистки.

Транспортную инфраструктуру Сочинского региона, по признанию специалистов, придется фактически создавать с чистого листа. К Олимпиаде нужно построить порядка 50 транспортных объектов, 75 км автодорог, 100 км железнодорожных путей, 20 развязок и тоннелей. Большую часть расходов Минтранс надеется профинансировать за счет целевой программы по модернизации транспортной системы России на 2010-2015 годы. Однако часть нагрузки ляжет на девелоперов, возводящих олимпийские и курортные объекты.

Среди ключевых транспортных проектов, уже сегодня меняющих облик города: совместная автомобильная и железная дорога Адлер--Красная Поляна (инвестор ОАО РЖД), аэровокзальный комплекс аэропорта Сочи, грузовой район морского порта Сочи — порт Сочи Имеретинский (инвестор обоих объектов "Базовый элемент"), автомобильная развязка с тремя эстакадами на месте "Адлерского кольца" и сочинская объездная автодорога ("Росавтодор").

По прогнозу, к моменту проведения Олимпийских игр 2014 года общая потребность курорта в электроэнергии составит 800 МВт, но собственная генерация покрывает сегодня лишь 25% потребностей в энергоресурсах Сочинского региона. Для покрытия энергодефицита уже начато строительство Адлерской ТЭЦ мощностью 360 МВт в районе Имеретинской низменности. В конце прошлого года введена в эксплуатацию Сочинская ТЭС мощностью 80 МВт. В ближайшее время начнутся работы по строительству Джубгинской ТЭС под Сочи мощностью 180 МВт.

Проблема отведения и очистки сточных вод города-курорта также остается пока узким местом в Сочи, требующим масштабной модернизации. Недавно, рассматривая сочинские олимпийские планы, Владимир Путин в беседе с проектировщиками заметил: "Вы только об очистных сооружениях не забудьте!" По оценке Александра Мощиницкого, главного инженера Сочинского водоканала в 1972-2007 годах, эффективность работы очистительных станций в Сочи сегодня не превышает 10%, а основной проблемой является обветшавшее оборудование и изношенные трубы, причем многие станции проще закрыть, чем пытаться модернизировать.

В марте был подписан меморандум о строительстве завода по сжиганию илового осадка на территории очистных сооружений канализации в Адлерском районе между Внешэкономбанком, французской компанией Degremont SA (входит в группу Suez Environnement и более 70 лет специализируется на проектировании и строительстве "под ключ" сооружений в области питьевой водоподготовки и обработки сточных вод) и ООО "Евразийский-Экопроекты" (реализует долгосрочные инвестпроекты в отрасли водоснабжения и водоотведения в г. Ростове-на-Дону, Сочи и ряде городов Краснодарского края). Начало строительства намечено на конец июня. Кроме того, в середине мая ГК "Олимпстрой" опубликовал отчет об основных результатах деятельности в сфере экологии при строительстве олимпийских объектов, где, в частности, отмечалось, что проектной документацией на строительство очистных сооружений в Адлере и Красной Поляне предусмотрено применение ультрафиолетового обеззараживания, мембранной очистки, системы сушки илового осадка и др.

Общий объем инвестиций в проект по водоочистке не сообщается. Но для сравнения: опыт Ванкувера показал, что при подготовке к зимним Олимпийским играм 2010 года власти этого и так благополучного города потратили на реновацию комплекса очистных сооружений более $1,2 млрд.

Высокий сезон

Как ожидается, во время проведения Олимпиады Сочи посетят около 1,2 млн туристов. Логичный вопрос: смогут ли все они найти себе ночлег? На сегодняшний день ответ отрицательный.

Турбазы, дома отдыха, пансионаты и санатории советских времен уже давно не обновлялись, современных объектов недостаточно. Основную часть номерного фонда составляют комнаты двухзвездных частных гостиниц, пансионатов и баз отдыха. По словам Серея Ромашкина, уровень сервиса в них неплохой, но проблема — отсутствие представлений о современном гостиничном бизнесе.

По словам мэра Сочи Александра Пахомова, в настоящее время в Сочи номерной фонд не превышает 34 тыс. мест, причем большинство из них не классифицированы. Между тем требования Международного олимпийского комитета к емкости номерного фонда составляют порядка 25 тыс. номеров категории "три-пять звезд" для проживания почетных гостей, официальных делегаций, представителей федераций и национальных олимпийских комитетов, журналистов, зрителей и т. д. Олимпийских игр. По словам мэра, к Олимпиаде 2014 года в Сочи необходимо иметь 42 тыс. мест. Причем обязательная классификация коснется не только обычных гостиниц, но и мини-отелей, поскольку они тоже будут задействованы в размещении гостей Игр.

Сегодня в Сочи действует только одна пятизвездная гостиница (на 40 номеров) — Grand Hotel & SPA Rodina, построенная в 2006 году. Гостиница принадлежит УК "ГОСТ Отель Менеджмент", которая работает в партнерстве с Sacher Group, австрийской управляющей компанией, в ведении которой находится сеть отелей Sacher (Вена, Зальцбург, Грац).

Гостиничные сети также представлены в Сочи довольно скудно — это четырехзвездные отели сети Rezidor Hotel Group ("Рэдиссон Лазурная", "Рэдиссон Пик Отель" и "Маринс Парк Отель", планируется также, что в 2012 году появятся "Рэдиссон Роза Хутор" и "Парк Инн Роза Хутор"), и трехзвездная гостиница "Приморская", принадлежащая российской сети Heliopark Hotels & Resorts. Однако стоит отметить, что еще в 2007 году о планах построить гостиницы в Сочи громко заявляли такие гостиничные сети, как Marriott, Kempinski и Sharaton. Однако кризис вынудил их отложить заявленные проекты на неопределенный срок. Кроме того, как признаются девелоперы, из-за длительных сроков окупаемости и инфраструктурных проблем в Сочи инвесторы осторожно относятся к вложениям в олимпийские объекты.

По данным управления курортного дела и туризма администрации города, только четвертая часть сочинских туристов отдыхали в коллективных средствах размещения, остальные располагались в частном секторе, были проездом либо на один день. Иными словами, туристический рынок продолжает оставаться стихийным и основными факторами, определяющими выбор места проживания, остаются низкая цена и близость к морю.

Жилые проекты

Чтобы решить проблемы с номерным фондом, в Сочи уже запущены крупные строительные проекты, которые призваны кардинальным образом изменить будущий облик города-курорта.

Наиболее значимым из них на сегодняшний день является "Имеретинская ривьера", которая предусматривает возведение основной Олимпийской деревни, (включая Паралимпийскую деревню), комплекса зданий на 1000 апартаментов и сооружений для Олимпийской семьи и Международного паралимпийского комитета, а также пятизвездной гостиницы на 500 номеров для размещения представителей МОК. Исполнителем и инвестором проекта является ООО "Рогсибал", входящее в корпорацию "Главстрой" (принадлежит "Базэлу").

Проект "Имеретинская ривьера", в частности, предусматривает строительство 62 корпусов (трех-шестиэтажных) Олимпийской деревни, где расположатся 1715 апартаментов, рассчитанных на размещение более чем 3 тыс. человек. А Паралимпийская деревня, включающая 569 апартаментов, спроектирована таким образом, чтобы создать все условия для комфортного проживания людей с ограниченными физическими возможностями. Планируется, что все объекты будут сданы во втором-третьем кварталах 2013 года. Объем инвестиций — 1 млрд. руб.

О запуске проекта по строительству второго пятизвездного отеля заявила газовая корпорация "Газпром". Он будет возведен к 2013 году. Стоимость проекта предварительно оценивается в 3 млрд рублей. Планируется, что именно здесь во время проведения зимней Олимпиады 2014 года будут размещаться почетные гости. В комплексе запланировано 65 номеров класса "люкс", 3 президентских пентхауса, 18 номеров президентского класса, 4 из которых двухуровневые, вертолетная площадка, теннисные корты, СПА-центр и висячие сады. Впрочем, в пресс-службе "Газпрома" отметили, что работа над проектом пока не началась.

Создание круглогодичного спортивно-туристического комплекса "Роза Хутор" в Красной Поляне уже ведет ХК "Интеррос". Стоимость проекта — $1,4 млрд. Как пояснила G представитель компании Нина Деменцова, курорт будет оснащен по последнему слову техники с учетом международных экологических стандартов: "По завершении строительства на курорте будет 18 подъемников, 11 канатных дорог, горнолыжные и велосипедные трассы и многое другое".

Готовность инвестировать в олимпийское строительство в Сочи выразили и украинские инвесторы. Об этом 18 мая заявил украинский президент Виктор Янукович. Речь идет о строительстве гостиничного комплекса "Содружество" в Имеретинской низменности на территории площадью около 25 га. Он объединит несколько гостиниц категорий "три" и "четыре звезды" и общим фондом около 5,5 тыс. номеров. Каждый из объектов будет символизировать страну--участницу СНГ. Суммарный объем инвестиций в проект оценивается в 38,5 млрд рублей.

Также в конце мая ГК "Олимпстрой" и группа АСТ Тельмана Исмаилова подписали соглашение о строительстве еще ряда гостиничных комплексов в Имеретинской низменности с общим фондом 4 тыс. номеров. Объем инвестиций составит около $800 млн.

Кроме того, как сообщили в Центре экономического и инвестиционного сотрудничества России и Китая, интерес к возведению гостиниц для Олимпиады в Сочи-2014 проявили и китайские инвесторы (члены Ассоциации строителей Китая и ряд банковских структур), которые рассчитывают финансировать в строительство минимум десяти гостиничных объектов общим фондом около 13 тыс. номеров до $2 млрд. Строители из КНР предлагают использовать опыт китайских застройщиков, полученный ими при организации летней Олимпиады 2008 года в Пекине. Однако китайцы готовы начать строительство в Сочи только при условии партнерства с российскими компаниями, которые гарантируют выкуп объектов после Олимпиады.

Хлеба и зрелищ

Важной символической составляющей отдыха на морском курорте и своеобразным фасадом города является променад. Однако длина пешеходной набережной Сочи от Морского вокзала до проспекта Пушкина составляет около 2 км. Для сравнения: протяженность знаменитого променада дез Англе в Ницце составляет свыше 5 км. Впрочем, мэр Сочи недавно заявил, что в качестве одного из мероприятий по продвижению сочинского туризма, намеченных на ближайшее время, будет как раз расширение и облагораживание набережной. Обсуждается идея выносного променада, который могут возвести на сваях прямо над морем.

Вторым значимым занятием для полноценного отдыха может быть шопинг. И в этом смысле Сочи на сегодняшний день опять же отстал от международных курортов. По оценке Дениса Ширикова, директора отдела по работе с розничными сетями компании "Nielsen Россия", сочинский рынок ритейла не очень структурирован: на долю современной торговли приходится 66%, ее представляют в основном продовольственные супермаркеты "Магнит", X5 и "Перекресток". Оставшуюся часть рынка формируют объекты традиционной мелкорозничной торговли — павильоны и киоски небольшой площади, при этом примерно две трети объектов торговли носят сезонный характер и принимают покупателей исключительно в летнее время. По мнению эксперта, этого явно недостаточно для такого курорта, как Сочи.

Определенную роль в пониженном росте рынка ритейла, как отмечает Денис Шириков, играет территориальная разнесенность двух основных туристических направлений: летний отдых — у моря, зимний — в горах. "Не стоит также забывать и о недостатке профессиональных кадров, хотя Сочи здесь не выделяется на фоне других российских регионов",— отмечает эксперт.

Сочинские девелоперы также говорят о том, что приход сетей во многом зависит от того, какие условия создаст администрация: если власти смогут обеспечить инвесторов коммуникациями, канализацией, организовать бесперебойное энергоснабжение, гарантировать наличие качественных транспортных развязок, то бизнес будет готов создавать новые объекты и в горах, и за пределами Центрального Сочи. И второй момент — то, чтобы эти объекты инфраструктуры были реализованы качественно и грамотно, с расчетом на постолимпийскую эксплуатацию.

"Безусловно, сама Олимпиада даст всплеск продаж во многих видах ритейла — продовольственном, ресторанном, развлекательном, но важно продумать, как город будет развиваться до и после ее проведения,— подчеркивает Денис Шириков.— Для Сочи сегодня важно правильно позиционировать себя. Что это будет? Скажем, качественный курорт по конкурентным ценам для среднего класса, где также будет своя уникальная специфика, которая привлечет премиальный сегмент именно в Сочи. Например, супертеннисные корты, яхт-клубы, горнолыжные базы, которые не уступают по уровню сервиса той же Австрии и т.п.".

В расчете на привлечение премиального сегмента в Сочи уже сегодня реализуется сразу два крупных проекта, которые призваны повысить статус курорта. Два крупнейших продавца предметов роскоши в России — Mercury и Bosco di Ciliegi — надеются, что столица зимней Олимпиады-2014 станет вторым после Москвы рынком люксовых товаров.

Еще в 2007 году Bosco заявил о своих планах участия в реконструкции здания морского порта, в результате чего на площади 2,8 тыс. кв. м будут открыты магазины Articoli, Etro, Emporio Armani, Ermenegildo Zegna, MaxMara, La Perla, Omega, Swatch.

В свою очередь, группа Mercury построит в сочинской Красной Поляне (поселок Эста-Садок) люксовый комплекс Sochi Luxury Village, аналогичный бутиковому центру в подмосковной Барвихе. На территории 8 га компания построит пятизвездный отель, бутики Armani, Dolce & Gabbana, Prada, Gucci, Chopard и др., а также рестораны, концертный и конференц-залы. Планируется, что первые бутики откроются к 2011 году. Объем инвестиций составит $60 млн.

Наконец, помимо походов по магазинам ключевым способом курортного времяпрепровождения могут быть всевозможные центры развлечений, спортивные объекты, парки и аквапарки, клубы, рестораны, кинотеатры и т. п. В Сочи все это есть, но по меркам международных курортов имеющихся развлечений недостаточно.

По мнению экспертов, Олимпийские игры 2014 года стимулируют интерес к Сочи как к круглогодичному курорту у туристов, а строительство и модернизация инфраструктурных объектов разбудят желание вкладывать в город деньги у инвесторов. Сочи всегда был популярен среди россиян, но, выиграв право на проведение Олимпиады в 2014 году, он получил мощный импульс к развитию. И если сегодня грамотно подойти к решению того комплекса вопросов, которые стоят перед городом-курортом, то можно ожидать, что Сочи наконец завоюет статус международного туристического центра.