Рост под спудом
город
В марте и начале апреля цены на городское жилье почти не изменились по сравнению с предыдущими месяцами. Однако участники рынка уверенно говорят о росте активности покупателей и увеличении количества сделок. Уже чувствуется дефицит качественных предложений, и, по-видимому, подспудный рост рынка вскоре отразится на ценах.
Дефицит предложения
По данным компании "Инком", средние цены предложения в Московском регионе в марте оставались стабильными. В столице средняя рублевая цена предложения увеличилась всего на 0,2%, до показателя 178,88 тыс. рублей за 1 кв. м. Средние цены, выраженные в долларах, увеличились за месяц на 2,2%, сохранившись на уровне $6 тыс. за 1 кв. м. В Московской области средняя рублевая цена предложения также выросла в рублях всего на 0,2%, до 71,59 тыс. рублей за 1 кв. м, в долларах рост составил 2,2%, вернувшись к уровню $2,4 тыс. за 1 кв. м.
При этом надо иметь в виду, что долларовые цены отражают скорее колебания американской валюты, а не реальных цен на московском рынке. Большинство предложений (кроме элиты) представлено в рублях. Таким образом, можно констатировать, что за прошедший месяц изменения цен не произошло. Однако существующие цены с точки зрения покупателей уже являются адекватными, о чем свидетельствует рост объема продаж. "В течение последних нескольких месяцев активность покупателей на вторичном рынке Москвы растет, причем во всех сегментах,— утверждает Алексей Шленов, директор компании "Миэль-Брокеридж".— Сейчас реализуется отложенный спрос, который формировался с ноября 2008 года, когда потенциальные покупатели откладывали приобретение квартиры в ожидании снижения цен".
Участники рынка заговорили уже не о будущем, а о реальном дефиците качественных предложений. "Многие новые объекты многоэтажной застройки находятся пока в лучшем случае на стадии котлована и будут введены в эксплуатацию только в 2011-2012 годах,— говорит Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер".— В марте появились единичные новые проекты. Среди кажущегося многообразия предложений на рынке не так много вариантов доступного жилья, поскольку отсутствие кредитных средств вынудило ряд строительных и девелоперских компаний приостановить новые и уже реализующиеся проекты эконом- и комфорт-классов, что в совокупности с высоким спросом в будущем приведет к дефициту предложения. Уже сейчас многие наши потенциальные клиенты жалуются, что стало невозможно найти в Москве в новостройке, готовой хотя бы на 70%, однокомнатную квартиру до 4 млн рублей или двухкомнатную до 6 млн рублей".
"Резерв "готовых" домов сегодня минимален, во многих новостройках доступны лишь единичные предложения, почти нет выбора одно-двухкомнатных квартир,— подтверждает Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group.— Это является закономерным отражением сокращения объемов строительства".
Назад, к новостройкам
Вполне логично, что при сокращении выбора готовых домов покупатели вновь обращаются к новостройкам, продажи в которых в течение прошлого года почти не велись. При условии высокого доверия к застройщику первичная недвижимость высоко востребована,— говорит Валентина Становова.— Покупатели стремятся реализовать свои потребности сейчас, понимая, что в перспективе как минимум нескольких лет выбор новых качественных предложений будет сильно ограничен, а это будет оказывать все большее давление на цены. Уже сейчас мы можем констатировать как факт увеличение стоимости контрактов с осени прошлого года в среднем на 20-25%".
Примечательно, что возвращение к "первичке" происходит не только в экономклассе, где дома строятся менее чем за год, но и в элитном сегменте. "Очевидно, что доверие покупателей к первичному рынку элитного жилья восстанавливается,— констатирует Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.— Продажи идут даже в проектах, находящихся на нулевом цикле. Клиенты видят, что в домах, которые находятся на этапах, близких к сдаче ГК, и цены выше, и выбор квартир значительно меньше. Поэтому когда есть возможность подождать, клиенты делают выбор в пользу объектов на начальных этапах строительства".
Также в элитном сегменте отмечается повышение сумм сделок. "Если раньше в городской "элитке" самый распространенный средний запрос от покупателя был до $7 тыс. за 1 кв. м, то сейчас средний запрос составляет $10 тыс. Покупатель, который хочет сейчас приобрести по такой цене, уже сталкивается с тем, что на вторичный рынок он опоздал: там цена ушла вверх, и тогда он поворачивается в сторону "первички". И таким образом, превращается в инвестора",— отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed.
Ипотека стимулирует рост
Ипотечное кредитование снова становится фактором, стимулирующим рост продаж. "В январе--марте ипотечных сделок было вдвое больше, чем в октябре--декабре 2009 года,— утверждает Алексей Шленов.— Оживление ипотеки связано, с одной стороны, с изменением условий ипотечного кредитования в сторону докризисных (происходит коррекция ставок, становится более адекватным подход к рассмотрению заемщиков и кредитуемых объектов и т. д.). С другой стороны, у потенциальных заемщиков появляется определенная стабильность, что позволяет обратиться к решению жилищного вопроса, воспользовавшись ипотечным кредитом".
"Ипотека начала оживать,— подтверждает Дмитрий Зиканов, директор департамента жилой недвижимости ОАО "Система-Галс".— Сегодня ставки по ипотечным кредитам уже составляют порядка 11-12% в валюте и 13-14% в рублях, а банки продолжают демонстрировать заинтересованность в дальнейшем развитии этого продукта".
Таким образом, на рынке жилья в прошедшем месяце сложилась довольно редкая ситуация — сохранение прежнего уровня цен при повышении спроса и явных тенденциях к росту активности рынка. Очевидно, что в течение длительного времени такое положение не сохранится: при условии дальнейшего увеличения спроса рост цен неизбежен.