Фонды недвижимости становятся менее доступными для массового инвестора — новые законодательные возможности позволили значительной части фондов перейти в категорию для квалифицированных инвесторов. Для частных инвесторов остались доступны в основном рентные фонды, вложения в которые не всегда выигрывают у банковских депозитов.
"Ъ" подвел итоги деятельности паевых фондов недвижимости в 2009 году. На 31 декабря 2009 года раскрыли свою отчетность 219 фондов. Стоимость их чистых активов (СЧА) составила около 156 млрд руб., то есть средняя величина фонда — 710 млн руб. Год назад эти показатели были равны 264 млрд руб. и 870 млн руб. соответственно.
Сокращение средней СЧА помимо переоценки активов недвижимости связано с переходом крупных фондов в разряд фондов для квалифицированных инвесторов. К началу 2010 года управляющие компании должны были привести декларации паевых фондов в соответствие с требованиями законодательства. Как пояснили в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР), "изначально была сформирована практика инвестирования средств в паевые фонды через инвестдоговоры", но она была временной из-за повышенных рисков. После вступления в силу поправок к закону "Об инвестфондах", вводящему понятие "квалифицированный инвестор", "эта конструкция была упакована в форму ПИФов для квалифицированных инвесторов".
Из фондов, раскрывших отчетность на 31 декабря 2009 года, большая часть (191) имела в составе активов недвижимость. 75 из этих фондов (39%) являются рентными, остальные — строительные. Раньше соотношение также было в пользу строительных фондов, но с большим перевесом (75% против 25%). При этом по стоимости чистых активов лидируют рентные фонды. Если по итогам 2008 года на них приходилось лишь 25% совокупной СЧА, то по итогам 2009 года их доля выросла до 55%. Кризис отразился на показателях деятельности фондов. Объем арендной платы, полученный фондами в 2009 году, составил 4,12 млрд руб., тогда как в 2008 году он составил 5,17 млрд руб. Более чем в два раза снизились выплаты пайщикам: в 2008 году фонды выплатили 3,85 млрд руб., в 2009 году — лишь 1,63 млрд руб.
Фактически разделение произошло вынуждено. "Так как многие фонды имели в своих активах имущественные права из инвестиционных договоров, им пришлось переоформиться, иначе они бы нарушили состав и структуру активов",— поясняет гендиректор "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк.
У фондов для квалифицированных инвесторов более широкая декларация. Такие фонды могут выступать застройщиком на принадлежащей им земле, тогда как другие фонды этого делать не вправе. Фонды для квалифицированных инвесторов также имеют возможность кредитоваться в банках. Вместе с тем гендиректор компании "Солид — фонды недвижимости" Вадим Сачков отмечает, что такие фонды накладывают ограничения не только на круг инвесторов, но и в части обращения паев на вторичном рынке: их можно предлагать также только квалифицированным инвесторам.
Ранее паевые фонды создавались с учетом объекта инвестирования и инвесторы подыскивались уже под конкретный проект, поясняет исполнительный директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский. С новыми правилами ПИФы стали создаваться в зависимости от интересов инвесторов. Однако создание фонда для квалифицированных инвесторов не всегда гарантирует его формирование: в прошлом году по крайней мере шесть фондов не смогли собрать средства, а в начале этого года уже четыре фонда не смогли привлечь инвесторов.
Управляющие призывают не упрощать ситуацию, отмечая, что рынок фондов недвижимости в любом виде остается интересен крупным инвесторам. По словам Романа Шемендюка, собрать с физических лиц даже по $30-50 тыс. для инвестирования в небольшой объект недвижимости стоимостью $10-20 млн — сложная задача. Как добавляет Станислав Бродский, операционные затраты в случае формирования фондов с участием средств физических лиц неоправданны. А рентные фонды неинтересны для самих инвесторов. Доходности в них слишком малы — даже по сравнению с депозитами (по прошлому году 4-12%).