Коротко

Новости

Подробно

Отложенный рост

Журнал "Коммерсантъ Деньги" от , стр. 68

Цены весь прошедший месяц практически стояли на месте, однако девелоперы и продавцы настроены как никогда оптимистично. Они отмечают оживление спроса, прекращение скидок, активизацию частных инвесторов и увеличение количества ипотечных кредитов. Рынок находится в фазе стабилизации, но, с учетом грядущего дефицита, рост не за горами.


Андрей Воскресенский


Сегментация спроса


По данным компании "Инком", в столице средняя рублевая цена предложения увеличилась за месяц всего на 0,2%, до показателя 178,88 тыс. рубб за квадратный метр. Средние цены, выраженные в долларах, увеличились на 2,2%, сохранившись на уровне $6 тыс. за метр. Такие колебания находятся полностью внутри статистической погрешности, так что говорить о росте цен пока не приходится. Зато наблюдатели и участники рынка отмечают значительно возросшую активность покупателей.

"В течение последних нескольких месяцев активность покупателей на вторичном рынке Москвы растет, причем во всех сегментах,— Алексей Шленов, директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж".— Активно реализуется отложенный спрос, который формировался с ноября 2008 года, когда потенциальные покупатели откладывали приобретение квартиры в ожидании снижения цен".

Однако спрос распределяется неравномерно по различным сегментам. "Самая заметная тенденция сейчас в том, что происходит вымывание качественных квартир в минимальной ценовой категории эконом- и комфортклассов, небольшого метража, расположенных в объектах высокой степени готовности, находящихся в пешеходной доступности от метро",— говорит Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер".

"Основной спрос сосредоточен в двух сегментах, имеющих диаметрально противоположные характеристики: либо среди предельно дешевого, но качественного жилья (в городе это квартиры ценой до 5 млн руб., за городом — участки без подряда с коммуникациями), либо среди элитных объектов высокой степени готовности (дорогие новые дома в Москве и элитные поселки по Рублевскому, Новорижскому и Киевскому направлениям)",— уточняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

Таким образом, по-прежнему проседает средний сегмент — малоликвидны квартиры большой площади в бизнес-классе, особенно если идет речь о домах в невысокой стадии готовности. Дмитрий Квачев, руководитель дирекции партнерских проектов компании "Гута-Девелопмент", отмечает также снижение спроса на квартиры площадью более 200 кв. м в элитном секторе. Наиболее востребованы, по его наблюдениям, квартиры площадью от 80 до 160 кв. м.

$33 950 — такова, по данным компании "Калинка-Риэлти", средняя цена квадратного метра на первичном рынке в самом дорогом в настоящее время районе Москвы — на Патриарших прудах. Этот район вышел на первое место по цене благодаря двум новым элитным проектам — "Гранатный, 6" и "Гранатный, 8". Остоженка заметно отстает по цене — всего $27 640 за квадратный метр. Зато количество предложений здесь втрое больше, чем на Патриарших.

Покупка впрок


Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Возвращение на рынок частных инвесторов пока не подстегивает рост цен, но само по себе выглядит симптоматичным. "Активизировались перекупщики, выбирающие, как правило, самые ликвидные одно- или двухкомнатные квартиры в быстровозводимых панельных домах экономкласса",— отмечает Дмитрий Отяковский. Те, кто решился на инвестиционные покупки год назад, уже сейчас могут уверенно зафиксировать прибыль. Так, например, квартиры в Марфино, которые можно было купить по цене от 70 тыс. руб. на ранней стадии строительства, сегодня предлагаются только по переуступке прав от физических лиц и уже не меньше чем за 120 тыс. руб. за квадратный метр.

В экономклассе цена квадратного метра растет по мере завершения строительства, в элитном стоит на месте, но фактически также растет за счет отказа продавцов от дисконтов. "Скидки на первичном рынке окончательно ушли в прошлое. Номинально цены остались на прежнем уровне, но застройщики больше не предлагают дисконт покупателям",— отмечает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

Наконец, оживление рынка связано с увеличением выдаваемых ипотечных кредитов. "Программа ипотечного кредитования АИЖК, которую правительство заявило еще в прошлом году, стала довольно убедительно реализовываться уже в ноябре-декабре,— утверждает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании "Ипотек.ру".— Соответственно, во второй половине января и феврале уже довольно много людей получили ипотечные кредиты и смогли приобрести квартиры. Такой наглядный пример привел к тому, что "основная масса", традиционно не очень-то доверяющая различным новым инструментам, убедилась в том, что есть реальная возможность получить заем. В результате в марте спрос на ипотечные кредиты вырос примерно на 10%".

Основной ипотечный спрос сосредоточен в сегменте небольших — до 4 млн руб.— кредитов, что вполне укладывается в ограничения по программе АИЖК. Подобные кредиты востребованы покупателями наиболее дешевых одно- и двухкомнатных квартир, а также желающими обменять свою квартиру на большую с доплатой.

Таким образом, именно в сегменте самой дешевой недвижимости возможен заметный рост цен уже в ближайшем будущем. "На рынке продолжают нарастать проявления дефицита дешевых и качественных квартир, что в марте приводило к случаям "аукционного торга", в результате чего цена поднималась дополнительно",— говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".

Цены на жилую недвижимость в Москве и Подмосковье (март)


НовостройкиВторичный рынок
Цена (тыс. руб./кв. м)Изменение (% к февралю)Цена (тыс. руб./кв. м)Изменение (% к февралю)
Москва156,20,8146,60,1
Типовое жилье*137,60,1
Экономкласс113,70,9155,30,2
Бизнес-класс162,10,7201,10,1
Элитное жилье4980,3345,2-0,3
Подмосковье75,8271,7-0,1

*В настоящее время возведение типовых новостроек отмечено только в сегменте муниципального жилья.

Источник: МИАН.

Материалы по теме:

Комментарии

Рекомендуем

наглядно

обсуждение

Профиль пользователя