Сейчас, когда происходит резкое падение платежеспособного спроса на недвижимость, новое строительство выглядит крайне рискованным. И тем не менее оно идет. Более того, застройщики с каждым разом подходят к вопросу все более масштабно. Недавно в Москве начал реализовываться один из самых крупных проектов — комплексная жилая застройка двух кварталов между Ленинским проспектом и проспектом Вернадского (общая площадь зоны строительства — 116 га!). И несмотря на всеобщий финансовый кризис интерес к этому проекту со стороны инвесторов достаточно велик: хотя ведется строительство нулевого цикла первого элитного дома, около половины площадей уже продано.
Девелопером проекта застройки является АО "Квартал 32-33". Акционерное общество учреждено рядом строительных, финансовых и нефтяных компаний России для реализации строительных проектов. Оно обладает одновременно правами заказчика, инвестора и генподрядчика по строительству и реконструкции жилого фонда на территории площадью 116 га в муниципальном районе "Проспект Вернадского".
Создание нового товара — основа успеха
Проект представляет собой оригинальное сочетание правительственной программы реконструкции жилого фонда и строительства элитных коммерческих домов. Вся зона застройки (она ограничена Ленинским проспектом, проспектом Вернадского, улицей Удальцова и улицей Лобачевского) разделена на муниципальную зону, где предполагается возведение многоэтажных жилых домов по индивидуальным проектам для отселения в них жителей из расположенных в этом квартале пятиэтажек, и зону коммерческую (вдоль Ленинского проспекта), где начнется строительство элитных многоэтажных домов, квартиры в которых будут реализовываться застройщиком на рынке. Проект предусматривает возведение трех муниципальных домов, в каждый из которых предполагается отселить жителей из двух пятиэтажек, и трех коммерческих элитных домов, которые останутся в собственности застройщика.
Проект является достаточно крупным (рассчитан лет на 5), и реализовать его в нынешних рыночных условиях весьма непросто. Сегодня, по оценкам специалистов компании-застройщика, на одного покупателя жилья в Москве приходится 10-15 квартир. Поэтому единственный способ удачно реализовать проект — это предложить на рынке качественно новый товар, участвовать в конкуренции не сегодняшнего, а уже завтрашнего дня. Главными составными частями этой новой стратегии застройщиков являются создание жилья высокого качества, максимально возможное для застройщика снижение цен и уменьшение его прибыли от проекта до нормального рыночного уровня — до 30-40% годовых.
О попытке представить качественно новый товар на рынке свидетельствуют декларируемый АО "Квартал 32-33" уровень качества строящихся квартир и цены. Дома возводятся из монолитного железобетона с кирпичной облицовкой. Общая площадь одного здания — 34,5 тыс. м2, из них на жилую часть приходится 26 тыс. м2. В домах по 128 квартир. Первый этаж нежилой, в нем будут тренажерный зал, бар, службы охраны, сервиса. Кроме того, предполагается возведение четырех подземных этажей, три из которых займет гараж на 100 мест. Практически все квартиры, даже однокомнатные, имеют зимние сады, несколько санузлов. Некоторые квартиры расположены в двух уровнях. Строительство ведется зарубежными и отечественными строительными фирмами. Отделка и установка оборудования будет выполняться иностранными подрядчиками. Любопытно, что застройщик предусмотрел гибкие планировочные решения в зависимости от исхода июньских выборов. Многокомнатная квартира в случае прихода к власти коммунистов может быть превращена в две квартиры с меньшим количеством комнат.
С учетом всех этих прелестей декларируемые застройщиком цены на фоне сложившегося уровня цен на элитное жилье в Москве (от $3500 до $7000 за метр) выглядят весьма щадящими. Ориентировочная стоимость 1 м2 жилья на этапе нулевого цикла — $1450-1500, при 30-процентной готовности дома — $1700-1800, при 70-процентной — $1900-2000, при покупке "под ключ" — $2000-2500. Правда, по словам специалистов фирмы-застройщика, в случае большого спроса на строящиеся квартиры верхняя ценовая планка может быть несколько поднята.
Стартовые условия способствуют удешевлению проекта
Продажа квартир должна быть, естественно, экономически оправдана для застройщика. За счет чего-то должна быть достигнута экономия, иначе реализация проекта не имела бы смысла. Удешевление же возможно лишь при наличии ряда условий. По словам генерального директора АО "Квартал 32-33" Олега Гребенкина, проект прежде всего имеет достаточно выгодные стартовые условия, позволяющие оптимизировать финансовую сторону его реализации. Он является частью крупной городской программы реконструкции жилого фонда — в связи с этим застройщик получил существенные льготы от правительства Москвы и освобожден от уплаты в бюджет целого ряда отчислений.
Во-вторых, место застройки выбрано исключительно благоприятное. Квартал находится в престижном и экологически чистом западном административном округе. Близко расположена станция метро "Проспект Вернадского". Кроме того, здесь развитая городская инфраструктура и крупные деловые центры, нет промышленных предприятий. Немаловажно, что реконструируемый квартал — территория с низкоэтажной, разреженной застройкой с большим запасом коммуникаций. То есть на начальной стадии реализации проекта не потребуется традиционных крупных трат на прокладку новых коммуникаций. Экономия на коммуникациях очень важна для застройщика, поскольку расходы на их прокладку и подключение могут достигать 30% от стоимости проекта.
С учетом всего этого представляется достаточно вероятным, что застройщику удастся удержать продажные цены на заявленном уровне — даже несмотря на то, что на плечи покупателя элитной квартиры ложится еще и стоимость муниципального жилья. Немаловажен и тот факт, что компания располагает собственными средствами для осуществления начального этапа строительства, после завершения которого фьючерсную продажу квартир проводить намного легче. Застройщик использует собственные средства акционеров компании, доходы от фьючерсной продажи квартир, а кроме того, сейчас завершает переговоры о привлечении западного кредита сроком на 5 лет под льготные проценты.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА