В условиях снижения спроса на рынке крупной недвижимости многие владельцы изобретают новые схемы ее реализации и получения дохода от ее использования. Так, в последнее время достаточно часто бывает, что владельцы недвижимости пытаются сначала сдать ее в аренду, а затем продавать уже в качестве "доходного дома".
На рынке крупной недвижимости сейчас штиль. Сделки с отдельно стоящими зданиями носят единичный характер, продать сложно даже объект с самым удачным местоположением. Однако ждать до бесконечности владельцы недвижимости не могут — она должна приносить доход. Поэтому в последнее время довольно часто бывает, что владельцы недвижимости делают косметический ремонт и сдают ее в аренду в надежде после прояснения политической ситуации продать дом вместе с арендаторами — то есть недвижимость, уже приносящую доход, готовый бизнес.
Примером такого решения может служить разработанный финансово-промышленной корпорацией "Рескор" проект создания доходного дома на ул. Вавилова. На инвестиционном конкурсе Фонда имущества корпорация приобрела пакет акций приватизирующегося предприятия "Дизайн-Мода", на балансе которого находится здание общей площадью 16 тыс. м2. В соответствии с инвестиционной программой "Рескор" осуществляет ремонт здания и сдает его в аренду. На рынок этот объект выставляется не как объект недвижимости, а как доходный дом — готовый бизнес с заключенными договорами аренды.
Поскольку владельцы здания вкладывают дополнительные средства в его ремонт и эксплуатацию, для покупателя цена здания несколько возрастает. Однако, по словам президента корпорации "Рескор" Сергея Лупашко, если объект представляет собой готовый бизнес, риск вложений в него сильно снижается. Поскольку на объекте уже есть арендаторы, будущий владелец может заранее рассчитать его потенциальную заполняемость, затраты на эксплуатацию, а значит, определить срок окупаемости вложений и будущую прибыль.
По данным Ъ, эта схема в последнее время получает все более широкое распространение. Некоторые банковские и финансовые структуры, в распоряжении которых сегодня осталась масса заложенной недвижимости, пытаются реализовать эти объекты как готовый бизнес. По оценкам специалистов, эта схема может иметь большое будущее на рынке, однако сейчас еще сложно оценить ликвидность таких объектов. Разумеется, это во многом будет зависеть от стоимости самой недвижимости. Если объект приобретался владельцем путем выкупа приватизируемого предприятия по установленным льготным расценкам, приобретение его на вторичном рынке может быть выгодным для покупателя.
Кроме того, подобные операции вообще очень выгодны на российском рынке. Разница между стоимостью аренды и продажи на российском рынке не так велика, как, скажем, на западных. Например, в Лондоне продажная цена офисного здания может превосходить годовую стоимость аренды в 10-20 раз. На российском рынке продажная цена недвижимости превосходит стоимость аренды лишь в 2-3 раза, и срок возврата капитала при покупке готового бизнеса — всего несколько лет. Поэтому такие операции на московском рынке являются сегодня очень прибыльным вложением капитала, при том что риск таких вложений весьма низок.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ