Случаи иностранных инвестиций в московскую недвижимость пока продолжают оставаться единичными, однако некоторые западные аналитики уже с надеждой заглядывают в будущее. Они предсказывают, что вслед за первой волной вложений в строительство офисов и жилья неизбежно пойдет вторая — инвестиции в торговые центры, склады, небольшие отели. А сейчас, пока большинство московских риэлтеров тяжело переживает стагнацию когда-то сверхприбыльного квартирного рынка, некоторые уже готовятся к будущим светлым временам складского бизнеса.
На рынке недвижимости жилье является беспроигрышной картой. Для Москвы первой половины 90-х это было особенно верно. Впервые за многие годы народ получил возможность свободно решать квартирный вопрос, что и отразилось в сумасшедшем росте цен на жилье и большом количестве сделок. Ничего лучшего риэлтеры и представить себе не могли — только успевай выбирать квартиры для покупателей. Немудрено, что российский риэлтерский бизнес сосредоточился именно на квартирах: в других секторах (офисы, магазины, особняки, склады) зарабатывать деньги гораздо труднее.
Вот как выразил общее настроение на рынке президент одной из риэлтерских компаний: "В стремлении диверсифицировать свой бизнес многие риэлтерские компании начинают посредничать в купле-продаже или аренде офисов, особняков, магазинов, складов. Попытки наладить устойчивую работу с последними практически у всех заканчивались тихими провалами. Наверно, так происходит из-за специфики этого рынка: очень ограничен спрос на аренду складов, и поэтому невозможно устроить конвейер из сделок. Поэтому, думаю, сегодня вряд ли вообще возможна организация прибыльного риэлтерского бизнеса в области складов".
Однако недавно корреспондент Ъ, к своему удивлению, обнаружил компанию, специализирующуюся на риэлтерских операциях исключительно со складами. Действуя на очень узком рынке, эта фирма, "Регистр складов", вынуждена проводить весьма неожиданную политику, а именно: сочетать риэлтерскую деятельность с исследовательской и консалтинговой. Некоторые особенности рынка складов становятся понятными из рассказа президента компании Олега Рурина о том, как компания пришла к такому виду деятельности: "Года три назад меня попросили найти склад для германской торговой компании 'Эскада'. Первое, что мне бросилось в глаза — полное отсутствие сервиса в этой области. Не было ни информации о складах, ни риэлтерских фирм, способных найти нужный объект. По знакомым кое-что удалось разыскать. Но когда я объехал десяток складов, то понял, что на девять из них нога иностранца не ступит никогда. Кроме того, остался абсолютно непонятным механизм ценообразования: схожие по местоположению и услугам склады имели расценки, различающиеся в три раза. Склад для иностранцев в конце концов мы нашли, но девственность рынка меня поразила. Это невольное открытие и натолкнуло на мысль, что пустую нишу можно занять".
Первое время "Регистр складов" посвятил составлению базы данных по складам. Теперь эта база является гордостью компании — в нее входит более 460 складов в Москве и Подмосковье общей площадью более 720 тыс. м2. Причем каждый склад описан по 40 характеристикам — от общих параметров (площадь, высота потолков, наличие автомобильного и железнодорожного подъездов) до средств механизации и инженерного оборудования помещений. При этом постоянно проводится мониторинг загруженности складов и изменения цен. По мнению руководства компании, ни одна государственная или коммерческая организация не обладает на сегодняшний день такой информацией.
Однако когда компания активнее занялась риэлтерскими операциями, обнаружилось, что отсутствие конкурентов неслучайно. Рынок этот весьма узкий и профессиональный (в отличие от квартирного), и поэтому даже грамотному посреднику на нем нелегко. Кроме того, между клиентом и складом обычно возникают особые, доверительные отношения. Чтобы клиенты обращались к риэлтеру и не было соблазна "кинуть" последнего, компания установила низкие комиссионные — арендатор платит всего за пять дней хранения (обычно при таких сделках посредники просят месячную плату). Подобный "демпинг" объясняется желанием за счет уменьшения сегодняшней прибыли создать предпосылки для многократных обращений клиентов в фирму.
Впрочем, нельзя сказать, что трудности складского рынка стали откровением для "Регистра складов": "С самого начала было ясно, что по рентабельности рынок складов нельзя даже сравнивать с квартирным. Нас же привлекала возможность предоставления услуг на эксклюзивном рынке и перспективы развития, связанные с этим". Эти возможности и выразились в развитии направления, связанного с исследованиями и консалтингом. Постоянно работая на рынке в качестве риэлтера, компания имеет доступ к информации о ценах и, что особенно ценно, о загруженности существующих складов. Эти сведения особенно ценны для застройщиков, так как позволяют, в частности, оценить рентабельность проектов по строительству складских помещений. Результаты исследований компания частично публикует в собственном ежеквартальном бюллетене, а в последнее время все чаще работает совместно с западными консалтинговыми компаниями, клиенты которых все активнее интересуются рынком складов.
Сегодня "Регистр складов" стал компанией, абсолютно нетипичной для российского рынка недвижимости — полуриэлтер, полуисследователь (следует заметить, что в России, в отличие от Европы или Америки, исследовательских компаний в области недвижимости практически нет). Весьма необычна для Москвы и стратегия развития риэлтерской компании — специализация на узком, не самом прибыльном секторе без попыток выхода на смежные, часто более прибыльные рынки. Однако если судить по тому, что в Москве сейчас прорабатываются несколько крупных проектов строительства новых складских комплексов с участием иностранного капитала, такая стратегия имеет право на существование.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН