Несколько лет назад российское правительство объявило о начале грандиозной программы "коттеджизации всей страны". Сегодня можно смело сказать, что результатов эта программа не дала, и вряд ли в обозримом будущем каждая российская семья сможет рассчитывать на отдельный коттедж. Массовая коттеджная застройка оказалась крайне дорогостоящим занятием, а фьючерсные продажи недостроенного жилья себя не оправдали. Осталось лишь разобраться в причинах сложившейся ситуации. Корреспонденты Ъ попытались сделать это на примере Московского региона.
Инженерное обеспечение среднего поселка стоит $1,5-2 млн
На Западе существует несколько хорошо отлаженных схем застройки малоэтажных пригородов больших городов. По одной из них подводка инженерных сетей к незастроенному земельному участку является делом муниципалитета и осуществляется на его средства. Затем полностью подготовленный к застройке земельный участок продается коммерческой структуре, которая возводит на нем дома и реализует их.
Благодаря такой схеме муниципалитет убивает сразу двух зайцев. Во-первых, у застройщика, который получает полностью готовый к строительству участок, сокращается инвестиционный цикл. Во-вторых, муниципалитет при подводе коммуникаций может учитывать даже весьма отдаленные перспективы развития района и получает возможность оптимизировать нагрузку инженерных сетей. Эта схема застройки в сочетании с определенными кредитными и налоговыми льготами застройщикам стимулирует малоэтажное строительство.
Иногда развитие инженерных сетей в тех или иных районах дотируется из федерального бюджета, поэтому от части расходов на строительство конечный покупатель оказывается избавлен. В других случаях затраты на инженерию не включаются в стоимость самих домов, но учитываются при последующей оплате коммунальных услуг. Таким образом, покупатель получает как бы многолетний кредит на сумму, соответствующую стоимости подведения инженерных коммуникаций к его дому.
Россия, начав коттеджизацию всей страны, как ни странно, не смогла извлечь из этих схем почти ничего полезного. Например, в Подмосковье власти ограничись тем, что выделили (на достаточном отдалении от столицы) участки земли под малоэтажную застройку. Остальные вопросы, включая обеспечение будущих коттеджных городков социальной и инженерной инфраструктурой, коммерческие застройщики были вынуждены решать самостоятельно, причем в условиях полного отсутствия кредитных и налоговых льгот.
В ходе проведенного исследования проектов коттеджных поселков корреспонденты Ъ выяснили, что затраты на коммуникации в расчете на один дом составляют в среднем $30-40 тыс. Нетрудно понять, откуда эти цифры берутся. Самым дорогим удовольствием является, без сомнения, подведение к поселку электричества. Стоимость электрификации среднего поселка (50 домов) может достигать $400-500 тыс. Обеспечение поселка водой обычно на порядок дешевле — $40-50 тыс. В Подмосковье самым распространенным способом является бурение скважины и строительство водонапорной башни (или установка системы насосов). Затраты на газификацию сильно меняются в зависимости от того, предусмотрено ли подключение к магистральному газопроводу.
Для любого поселка огромной проблемой является канализация. Возможность строительства выгребных ям обычно ограничена наличием вблизи водоемов (да и покупателям они не очень-то нравятся), а врезка в находящиеся неподалеку очистные сооружения часто бывает невозможна из-за их недостаточной мощности. Строительство или расширение очистных сооружений тоже выливается в кругленькую сумму — $150-$250 тыс. Еще столько же уходит на обеспечение поселка дорогами к самому поселку и домам внутри него, а также на создание пешеходных зон.
Если к уже перечисленным суммам добавить затраты на телефонизацию, строительство ограждения и озеленение, можно получить стоимость инженерного обеспечения поселка. Таким образом, только коммуникации обходятся застройщику среднего по размерам поселка в $1,5-2 млн. Это составляет 15-25% общего объема инвестиций в проект. Следует отметить, что эти суммы требуется внести уже в самом начале строительства, когда рассчитывать на средства будущих покупателей еще рано.
Полный набор коммуникаций превращает поселок в элитный
Если сравнить затраты на коммуникации в России и на Западе, получается парадокс. Например, в Праге за $40 тыс. можно купить добротный двухэтажный кирпичный дом со всеми удобствами площадью метров эдак 150. У нас же за эти деньги удастся лишь подвести к участку коммуникации. В чем же дело?
Оказывается, на Западе средний класс умеет считать деньги и вовсе не чурается дешевых вариантов. Поэтому при строительстве малоэтажных домов широко распространено использование автономных систем. Централизованными являются обычно лишь электричество и водопровод. Отопление и подача горячей воды обеспечиваются за счет автономной системы, устанавливаемой в каждом доме, или небольшой котельной на несколько домов. Газ хозяева домов покупают в баллонах, центральную канализацию им заменяет современный вариант выгребной ямы, а вместо того, чтобы прокладывать телефонный кабель, используют сотовые телефоны. Надо ли говорить о том, что вместо традиционного для России кирпича широко применяются современные строительные материалы, которые намного дешевле.
Россия почему-то до сих пор не приемлет дешевых вариантов. Нашему покупателю нужно централизованное обеспечение домов теплом, энергией, канализацией. И представитель нарождающегося среднего класса будет лучше пять лет тянуть постройку кирпичного особняка с традиционной инженерией, чем купит более дешевый вариант в течение года. Тут сказывается, по всей видимости, несколько факторов. Прежде всего, это тяга россиян к фундаментальности, которую, наверное, следует отнести к особенностям российского менталитета. Кроме того, стоит вспомнить, что до сих пор коммунальные услуги в России дотируются из бюджета. Поэтому не все хорошо представляют себе, во что выльется в дальнейшем обеспечение дома централизованным отоплением, газо- и водоснабжением и т. д. Другими словами, мы еще не научились считать деньги.
В этих условиях российские застройщики не располагают широким выбором вариантов. Один из возможных способов экономии на инфраструктуре — освоение больших территорий, за счет чего расходы на каждый конкретный дом снижаются. Именно такой подход избрала жилищно-строительная ассоциация "Альфа", осваивающая участок в 213 га в Южном Бутово.
Всего на выделенной территории ассоциация планирует построить 1600 коттеджей, сегодня же осваивается первая очередь в 188 домов. Близость к Москве (5 км от МКАД) позволила ассоциации обеспечить поселок централизованными газом, электроэнергией, канализацией и связью. Воду комплекс получает из водозаборного узла с артезианскими скважинами, а нагревается она в двухконтурных газовых котлах, установленных в каждом доме.
Близость к Москве и масштабность проекта позволили снизить затраты на сооружение инженерных объектов и уменьшить стоимость коммуникаций в расчете на сотку. В то же время именно благодаря близости к Москве участок был выделен ассоциации на условиях его полного обеспечения социальной инфраструктурой по городским нормам. В результате пайщики платят не только за строительство своих домов и подвод к ним коммуникаций, но и за постройку школ, детских садов, магазинов. Уже в первой пусковой очереди поселка вместе со 188 домами будут построены гимназия, детский сад и общественно-торговый центр. Несмотря на это, стоимость 1 м2 общей площади коттеджей с учетом затрат на социальную и инженерную инфраструктуру составляет для пайщика в среднем 2300 тыс. руб. ($480), что по сегодняшним меркам совсем недорого.
Наличие всех коммуникаций в маленьком поселке (в несколько десятков домов) сразу выводит его в разряд элитных. Земельный участок со всеми коммуникациями будет стоить никак не меньше $20 тыс. По мнению специалистов компании "Красная волна", не стоит обольщаться, что когда-нибудь эти цифры снизятся: высокая стоимость коммуникаций — явление закономерное для всего мира, от Аляски до Кипра. Кстати, дороговизна коммуникаций стала одной из причин такого феномена: при высоком спросе на коттеджи в Подмосковье все оно сегодня заполнено недостроенными домами. Не имея возможности на начальном этапе строительства инвестировать крупные суммы в развитие инженерии, застройщики рассчитывали продать дома без коммуникаций, а затем собрать деньги с жильцов и подвести сети. Однако это оказалось неосуществимым. Либо дома без коммуникаций вообще не продаются, либо распроданные поселки стоят незаселенными по причине того, что сбор денег с жильцов — дело практически безнадежное.
Сегодня фирмы-застройщики понимают, что начинать строительство поселка, тем более элитного, нужно с подведения коммуникаций. А большие расходы на этом этапе обуславливают строительство на участке элитных домов. Один из примеров — строительство компанией "Красная волна" коттеджного поселка из 25 домов в 35 км к западу от Москвы (рядом с писательским поселком Красновидово). Как рассказали специалисты компании, на первоначальном этапе они рассматривали варианты строительства более дешевых домов, например из сборных модулей. Однако после того, как к участку были подведены все коммуникации, было принято решение строить элитные дома из кирпича.
Таким образом, сегодня строительство недорогих коттеджей для среднего класса (по цене $50-70 тыс.) в России малореально. Единственным выходом является активное финансовое участие государства в программе коттеджной застройки. Без этого весь коттеджный рынок будет делиться на две части — элитных домов стоимостью от $200 тыс. и недорогих летних дач с удобствами во дворе.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ