В реконструкции центра Москвы, одном из главных направлений в подготовке празднования 850-летия города, немалая доля приходится на огромный гостиничный фонд города. В районе одной только Тверской находится целый ряд уникальных отелей — "Москва", "Интурист", "Центральная", "Минск", — от внешнего вида которых зависит весь облик города. Однако ни одна из них пока не может по-настоящему украсить собою столицу, и наблюдаются лишь эпизодические попытки что-то улучшить. Так, гостиница "Минск", которая уже давно напоминает не очень хорошее общежитие, расположенное в слишком хорошем для него месте, в последнее время вроде бы начала понемножку продвигаться по пути реконструкции. Но у нового владельца гостиницы и у ее администрации разные планы.
Гостиница "Минск" была построена в 1964 году и по советской классификации относилась к разряду "высший Б". В гостинице 352 номера на 561 место. Средний коэффициент загрузки номерного фонда — 73,3%. "Минск" — одно из немногих гостиничных предприятий Москвы, успевших полностью (с выкупом здания) приватизироваться в 1992 году во время ваучерной приватизации. Предприятие было преобразовано в ОАО "На Тверской". Уставной капитал акционерного общества, который в настоящее время составляет 531 млн руб., поделен на 106,2 млн акций номиналом 5 руб. Обладателем контрольного пакета акций гостиницы после многочисленных их продаж и перепродаж стал в октябре 1995 г. банк "Российский Кредит".
С одной стороны, держатель контрольного пакета акций АО "На Тверской" банк "Российский кредит" завершает сегодня разработку проекта реконструкции и пытается привлечь к нему внимание крупных соинвесторов и профессиональных гостиничных компаний. С другой, администрация гостиницы независимо от ее владельца недавно объявила о выпуске в ближайшее время акций второй эмиссии АО "На Тверской" на сумму 1,062 трлн руб. с целью привлечь средства самых разных инвесторов для проведения реконструкции.
Обязательное проведение реконструкции было главным требованием, предъявлявшимся городскими властями в ходе приватизации. Проектов реконструкции "Минска" за последние несколько лет создавалось великое множество. В 1992 году затраты на реконструкцию оценивались в $10 млн, в 1993-94 — в $40 млн. Сегодняшний проект, разработанный "Российским кредитом", предусматривает надстройку и расширение здания, подземное строительство, возведение офисного корпуса на 3000 рабочих мест и гостиницы на 400 мест. Стоимость этого проекта, по расчетам специалистов банка, — $130 млн.
Однако администрация гостиницы оценивает реконструкцию отеля в большую сумму — порядка $200 млн. Она объясняет это тем, что помимо непосредственно затрат на реконструкцию необходимы еще и оборотные средства — в частности, для выплаты дивидендов акционерам. Очевидно, что администрация не хочет расставаться с гостиницей даже на время реконструкции. Ведь не исключено, что после ее завершения новый владелец создаст абсолютно новое предприятие, в котором сегодняшнему руководству гостиницы может не найтись места. Поэтому администрация пытается сама начать реконструкцию, рассчитывая в этот тяжелый период еще и получать дивиденды.
Очевидно, в случае "Минска" мы наблюдаем типичную для российского рынка проблему взаимоотношений между собственником предприятия и наемным менеджерским персоналом. С одной стороны, администрация гостиницы, только догадываясь о финансовых возможностях банка, взяла на себя инициативу выпуска дополнительной эмиссии акций АО "На Тверской", рассчитывая тем самым привлечь к реконструкции гостиницы средних и мелких инвесторов. Номинал акций АО первого выпуска составляет 5 руб., поэтому, по словам менеджера АО "На Тверской" Валерия Дашевского, для проведения второй эмиссии старые акции консолидируются: 20 тыс. 5-рублевых акций будут конвертироваться в 1 акцию номиналом 100 тыс. руб.
Однако подобные решения должны приниматься общим собранием акционеров АО "На Тверской", которое, по имеющейся информации, еще не проходило. Тем не менее информация об эмиссии уже активно распространяется.
Тем временем банк делает ставку на крупных институциональных инвесторов, активно разрабатывая проект реконструкции и пытаясь привлечь к нему соинвесторов, в том числе и известные международные гостиничные сети. По словам председателя правления банка Дмитрия Любинина, о перспективе новой эмиссии можно говорить лишь в связи с привлечением крупных инвесторов, гостиничных профессионалов — на рынке пока нет случаев реализации такого рода проектов на деньги мелких и средних инвесторов. Сегодня на разработку проекта и утверждение всей необходимой документации уже потрачено около $1 млн. Безусловно, в одиночку финансировать такой проект банк не сможет, а найти реального инвестора, даже с учетом уникального местоположения гостиницы, в сегодняшних условиях непросто.
Кроме того, эмиссия на основе проспекта, разработанного менеджерами гостиницы, невыгодна банку: в результате консолидации акций контрольный пакет будет распылен, и банк, чтобы сохранить преимущество, должен будет вновь его выкупить уже по новой стоимости. Очевидно, при таком раскладе банк, будучи сегодня собственником предприятия, может вложить те же самые деньги уже непосредственно в реконструкцию.
Между тем важную роль в этой ситуации играют не только финансовые, но и рыночные соображения. Состояние неопределенности сегодняшнего рынка недвижимости не позволяет быть уверенным в том, что построенные площади найдут своего конечного потребителя. Кроме того, опыт показывает, что подобный проект нельзя сейчас причислить к особенно выгодным. Поэтому не исключено, что он, как и многие другие инвестиционные проекты на московском рынке недвижимости, зависнет минимум до осени этого года.
Таким образом, с одной стороны, закон на стороне банка, который вправе распоряжаться принадлежащей ему гостиницей по своему усмотрению. С другой стороны, не реконструировать гостиницу нельзя — нрав московского мэра хорошо известен, и в случае, если к реконструкции не приступят в ближайшее время, она может быть вновь возвращена в государственную собственность.
Таким образом, о том, как будут дальше развиваться события, остается только догадываться. Но если в ближайшее время ситуация никак не решится, не исключено, что гостиница либо вновь уйдет под крыло властей, либо еще на долгое время останется ОАО "На Тверской" категории "высший Б".
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА