В последние два года участники московского рынка недвижимости стали часто выезжать за рубеж на международные форумы по недвижимости, в ходе которых знакомились не столько с потенциальными зарубежными партерами, сколько между собой. Общение же на российской земле сводилось к периодическим и не очень представительным собраниям риэлтерских коллективов, праздничным катаниям на теплоходах — и, пожалуй, все. Как ни странно, первая международная встреча риэлтеров на российской земле была организована иностранной компанией — Институтом Адама Смита. В конце прошлой недели Институт провел в гостинице "Славянская" первую международную конференцию на тему "Рынок недвижимости России: проблемы и перспективы". Собралось около 150 российских и иностранных девелоперов, финансистов, юристов, проект-менеджеров, консультантов в области недвижимости. Присутствовали и весьма крупные представители различных ветвей власти. Несмотря на всеобщее признание спада в развитии рынка недвижимости и нескрываемую грусть в глазах представителей банковских кругов, в целом атмосфера собрания была весьма оптимистичной.
Встречи на российской земле
Наличие денежного ценза (присутствие на конференции стоило компании-участнику $1000) способствовало тому, что слет выглядел достаточно представительным, даже несмотря на то что некоторые стратегические силы были оттянуты альтернативной встречей в приемной главного строителя Москвы, первого заместителя московского премьера Владимира Ресина, по случаю его 60-летия. И в том, что конференцию вообще удалось организовать, — большая заслуга Института Адама Смита. Ведь, как показывает опыт, чувствующие себя поближе к крупным денежным инвестициям риэлтерские компании, как правило, не очень общительны.
Первая международная конференция участников российского рынка недвижимости позволила обсудить его проблемы уже на российской территории. Однако опять, как ни странно, более широким фронтом выступили иностранные компании, ознакомившиеся за последние годы с национальными особенностями российского рынка недвижимости. Как и ожидалось, прежде всего их интересует московский и отчасти петербургский рынок. Практически все выступающие отмечали большую привлекательность Москвы для разворачивания здесь бизнеса. По словам президента компании Sawyer & Co г-на Сойера, Россия — это мощная экономическая держава, столицу которой невозможно сравнить ни с одной столицей Запада. Развивающиеся города Восточной Европы не столь значимы, как Москва, где вращается 80% всего российского капитала. Здесь есть возможности для инвестиций. По словам г-на Сойера, на московский рынок можно прийти и сразу получить прибыль, однако это под силу не каждому — речь идет об очень сложном рынке.
Однако рынок недвижимости Москвы еще и очень специфичный рынок. Временами иронический тон иностранных докладчиков, говоривших о местных порядках и способах взаимоотношений, выдавал их растерянность и неуверенность. Кажется, что никто из них сегодня не чувствует себя настоящим профессионалом московского рынка недвижимости. Более того, один из выступающих, обращаясь, по всей видимости, к своим иностранным коллегам, прямо заявил: даже если вы большой профессионал в области недвижимости у себя на Западе, знайте, что в России вы никто, и, приезжая сюда делать свой бизнес, даже и не пытайтесь что-то здесь понять без надежного и квалифицированного российского партнера.
Именно стремление как можно шире освоить московский рынок недвижимости, видимо, и стало причиной того, что некоторые выступления выглядели как презентации компаний-риэлтеров — таковы были доклады компаний DTZ, The Western Group Incorporated, Hines Interests. Между тем временами докладчики довольно охотно делились своими соображениями по поводу развития московского рынка недвижимости. Так, по оценкам специалиста компании The Western Group Incorporated, общее предложение высококлассной офисной недвижимости в Москве на сегодняшний день составляет порядка 100 тыс. м2. К концу года, как ожидается, предложение увеличится до 250 тыс. м2. Вообще же на этапе строительства в Москве сегодня находится порядка 500 тыс. м2 офисных площадей. Кроме того, по прогнозам специалистов компании, с постепенным расширением рынка (а это обязательно должно произойти вследствие расширения присутствия здесь иностранных компаний-арендаторов) цены будут падать. Исключение составят лишь очень удачно расположенные объекты, которые будут дорожать и дальше.
Давая оценку девелоперскому рынку, г-н Сойер сказал "на заметку начинающему девелоперу", что если потратить $2000 на покупку объекта, а потом еще $1000 на его восстановление и реконструкцию, такой проект никогда не будет рентабельным. Более того, заметил г-н Сойер, очень важно считаться с затратами на коммуникации, которым многие девелоперы не придают должного значения. И напрасно, поскольку очень часто подобные непредвиденные затраты сводят финансовую отдачу проекта к нулю. Г-н Сойер видит будущее московского рынка недвижимости в развитии густонаселенных московских пригородов, в частности, создании там сети крупных торговых центров, а также в московском гостиничном комплексе, который он назвал "индустрией радушия, приносящей хорошие деньги".
По мнению западных специалистов, участники московского рынка недвижимости в ходе реализации инвестиционных проектов совершают целый ряд ошибок. Во-первых, недостаточно учитывается высокая стоимость права аренды земельного участка в Москве — только один этот фактор может сделать любой проект нерентабельным. Во-вторых, игнорируются проблемы с коммуникациями. В-третьих, практически все западные застройщики (да и российские тоже) недооценивают профессионализм наших бюрократов. По словам одного из выступающих, бюрократизма на московском строительном рынке не больше, чем в большинстве американских городов. В-четвертых, девелоперы не всегда следуют золотому правилу — "location, location и еще раз location", — что незамедлительно сказывается на окупаемости проекта.
В целом же иностранцы выглядели самыми веселыми и оптимистичными из выступающих, особенно если сравнить их с банкирами, однажды связавшими свою жизнь с московским рынком недвижимости.
Ипотека по-русски, или Голь на выдумки хитра
Одним из центральных вопросов конференции стала ипотека. Если посмотреть на дело с макроэкономических позиций, ипотека по сути является стержнем всей сферы жилья. В свою очередь жилищное строительство, как показывает опыт многих стран, часто становится локомотивом всей экономики. Именно этим объясняется важность ипотеки для экономики в целом и для конкретных застройщиков и покупателей. Впрочем, совершенно понятно, что при существующих высоких процентных ставках существование ипотеки более чем проблематично. Значит, есть два выхода: либо пассивно ждать снижения инфляции и ставок, либо на государственном уровне создавать условия для ипотеки. Однако за последние годы никаких серьезных шагов в этом направлении власти не делали. Не реализован план снизить резервные фонды банков на сумму ипотечного кредитования. Так и не было создано федеральное агентство по ипотечному кредитованию. Очевидно, создания внятной системы государственной поддержки жилищного строительства следует ожидать уже после июньских выборов.
Однако присутствующих на конференции застройщиков как из Москвы, так и из регионов, конечно, больше волновали не теоретические проблемы, проблема ипотеки сейчас как никогда актуальна. Связано это с двумя экономическими факторами. Во-первых, явно ощущается снижение платежеспособного спроса. Круг людей, способных сразу выплатить всю стоимость квартиры, невелик (кроме того, многие из тех, кто способен на это, уже купили себе жилье). Новый же пласт покупателей может создать только ипотека, затягивающая в операции с недвижимостью людей менее состоятельных. Во-первых, строительство жилья по уровню доходности вряд ли может сравниться с финансовым сектором, а точнее, с ГКО. Высокие доходность и ликвидность государственных бумаг оттягивает деньги из сферы производства; таким образом, без государственных льгот по долгосрочному кредитованию жилищные проекты скорее всего неконкурентоспособны.
Получается, что дальнейшее развитие российского рынка недвижимости, как и судьба многих застройщиков, осуществляющих сегодня проекты, напрямую зависит от ипотеки. Пока же банки пытаются занять нишу ипотечного кредитования и проводят такие операции без государственных льгот и на высоких процентных ставках. Очевидно, что такая ипотека хоть и увеличивает платежеспособный спрос, но рассчитана на узкий круг потребителей.
Оригинальную схему ипотеки изобрели, по словам министра строительства России Ефима Басина, в Белгородской области. Вот как выглядит ипотека по-белгородски. Местная администрация строит дома для крестьян, которые в течение 10 лет расплачиваются за жилье. Изюминка схемы в том, что крестьяне рассчитываются по ссудам не деньгами, а сельхозпродукцией — мясом, яйцами, овощами. По этой программе уже было построено более 4 тыс. домов, новые владельцы которых сдали за год продуктов на 12 млрд руб.
Впрочем, чувствуется в регионах и стремление вести серьезный бизнес с недвижимостью. С этим связано и выступление оратора, вызвавшее наибольшее оживление в зале. "Мы с интересом прослушали выступления представителей иностранных компаний — многому у них еще надо поучиться. А вот выступления ряда москвичей и их неверие в региональные рынки нас расстроило. По нашему мнению, в регионах уже сегодня доходность операций с недвижимостью выше, чем в Москве", — с воодушевлением говорил г-н Каргин, представлявший самарскую компанию "Солнечный город".
Столь неожиданное выступление застало экспертов Ъ врасплох — о расцвете рынка недвижимости и строительном буме в Самаре они ничего, к своему стыду, не слышали. Пришлось срочно пополнять пробелы в знаниях в личной беседе с г-ном Каргиным. Самарский рынок недвижимости выглядит следующим образом: 5 тыс. сделок с квартирами в год (в Москве — 100 тыс.), арендные ставки на офисы — $150-400 за метр в год, себестоимость строительства — 3,2 млн руб. за квадратный метр, цены на жилье — от 3-4,5 млн руб. за метр. По российским меркам показатели весьма достойные. Однако, сравнивая самарские цены с московскими (и учитывая, что себестоимость в регионах ненамного ниже), корреспонденты Ъ так и не смогли понять, как можно получать в Самаре большую, чем в Москве, прибыль. Г-н Каргин секреты получения высоких норм прибыли от строительства в городе на Волге так и не раскрыл.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ