Привлечение иностранных инвестиций — больная тема как для властей, так и для российских компаний, работающих на рынке недвижимости. Выдвинуто немало версий относительно того, почему иностранцы не спешат вкладывать деньги в российскую недвижимость. Однако почему-то их авторами были в основном наши соотечественники, и никому не приходило в голову спросить самих иностранцев. Первая попытка выяснить их мнение по этому вопросу была предпринята в этом месяце. Представители десяти авторитетных иностранных компаний, работающих в сфере недвижимости, собрались обсудить наболевшие проблемы на круглом столе, организованном компанией "Крест Девелопмент".
Эффект первых полос
Мероприятие получилось представительным. Чтобы обсуждение было интересным, на круглый стол были приглашены представители самых разнообразных по профилю деятельности компаний. Здесь собрались специалисты в области юридических консультаций (Baker & McKenzie), управления строительством (Hines Interests, Hanscomb), подрядных работ (Codest) и, конечно, инвестиционных фондов. У некоторых из них уже есть опыт реализации конкретных проектов в России, другие пока лишь рассматривают возможность инвестирования и оказывают консультационные услуги на российском рынке.
Первый предложенный к обсуждению вопрос касался, естественно, политической ситуации в России и звучал так: действительно ли все так плохо для инвестиций на российском рынке недвижимости, как это кажется из-за границы, и могут ли предстоящие выборы в корне изменить ситуацию. Дискуссия выявила весьма интересный феномен — эффект первых полос. Западные высшие менеджеры в своих решениях во многом полагаются на передовицы прессы. Так как там о России в большинстве своем "черные" материалы, то и отношение к инвестициям в российскую недвижимость соответствующее.
Взгляд на Россию тех иностранцев, которые здесь долгое время работают, совсем другой, гораздо более оптимистичный. Они считают, что с каждым годом бизнес становится все более независимым от политики, и надо не слушать, что говорят люди у власти, а оценивать их действия. Более того, по мнению этих оптимистов, в России уже созданы необходимые условия для плодотворной работы, реформы продвинулись далеко вперед. При этом иностранцы отнюдь не находятся в авангарде процессов и им постоянно приходится догонять ситуацию, чтобы использовать все имеющиеся возможности. Даже если ход реформ в России замедлится (но не обратится вспять), в ближайшие 20-30 лет страну ждет стабильный рост экономики, в том числе и рынка недвижимости. В конце концов ни в одной столице мира нет такого обилия строительных кранов, как в Москве.
По своему отношению к предстоящим выборам участники круглого стола разделились на две группы. Наиболее распространенная точка зрения — надо подождать, пока все уляжется, появится определенность. И лишь когда ситуация полностью прояснится, можно будет приступать к полномасштабным инвестициям. Пока же расширения активности не происходит, собственные потребности в площадях реализуются исходя из текущих нужд — ничего на перспективу. При этом с рынка уходить никто не собирается, речь идет скорее о временном затишье.
Но была высказана и другая точка зрения, а именно: Россия обречена на неопределенность, на перманентные реформы. Поэтому ожидание полного штиля — порочная для российского рынка тактика: надо использовать нынешнюю ситуацию, тем более прибыли на рынке весьма велики. Представителем такой точки зрения стал Кэмерон Сойер (Sawer & Co.), оптимизм которого по отношению к российскому рынку недвижимости был отмечен всеми.
Правила игры должны быть стабильными
Тем не менее и после выборов, судя по настроениям иностранцев, резкого притока инвестиций из-за рубежа ждать не стоит. Оказывается, иностранцев сильно смущает не только политический риск, но и нестабильность законодательства. В России действительно пока нет единых правил игры, понятных иностранцам. Действующие законодательные акты (в том числе касающиеся недвижимости) во многих пунктах противоречат друг другу, законодательная база все время меняется. Все это не дает гарантий возврата инвестиций. Если к этому добавить крайне неустойчивую финансовую систему в России, отсутствие страхования рисков вложений в недвижимость, то опасения иностранцев становятся понятными.
"Иностранные банки — крайне консервативные учреждения, — считает Джеффри Хаммер (Commonwealth Property Investors). — И до тех пор, пока в России не будет создана система, позволяющая гарантировать сохранность вложений, они не пойдут на российский рынок". Ситуация изменится лишь в том случае, если будет последовательность и стабильность в выполнении уже существующих законов.
Ли Тимминс (Hines Interests), сравнивая российский рынок с западными, заметил: "Интересно, что даже в конце 80-х годов, во время жестокого кризиса, западные рынки недвижимости с точки зрения инвестора были привлекательнее, чем сегодняшняя Россия. Во время кризиса на западных рынках финансовые риски были крайне высоки, в то же время политические риски практически отсутствовали. В России, напротив, рыночный риск невелик, поскольку спрос на недвижимость существенно превышает предложение. Однако высока степень политического риска, под которым следует понимать не столько решения в верхах, сколько противоречивость законодательной базы. У банков нет юридически твердых рамок, внутри которых они могут принимать решения в отношении недвижимости. Очень важным фактором является и российская налоговая система, которая из-за своей нестабильности не дает возможности заниматься финансовым планированием".
Большую проблему представляет неразвитость российской судебной системы. За последние годы у нас стали нормой внесудебные урегулирования проблем, в то время как на западе привыкли к тому, что суд является вполне действенной структурой. Поэтому иностранные инвесторы вполне справедливо опасаются, что юристы, работающие в России, далеко не всегда в состоянии законным образом разбираться с возникающими проблемами. Решать их в обход судов иностранцы, привыкшие работать на нормальном цивилизованном рынке, не хотят.
Еще одной серьезной проблемой иностранных инвестиций в России, и в частности в Москве, является отсутствие в столице частной собственности на землю. Аргумент, что в Лондоне отсутствие частной собственности на землю не мешает инвестициям, участники круглого стола единодушно отвергли. Дело в том, что право аренды в Москве предоставляется лишь на 49 лет, а это, по мнению иностранцев, очень короткий срок для рынка недвижимости. Кроме того, многих пугают содержащиеся в договорах аренды оговорки относительно того, в каких случаях компания-арендатор может лишиться своих прав на участок. Часть инвесторов считает, что существует и чисто психологический барьер, связанный с тем, что землю приходится арендовать у городского правительства. По их мнению, лучше иметь дело с частным лицом или компанией — владельцем земельного участка.
Россия против Латинской Америки
Все участники круглого стола отмечали отличную конъюнктуру московского рынка недвижимости. По их мнению, получение здесь 30-40% годовых в валюте при реализации девелоперских проектах — это реальность. В то же время ни одна из крупных компаний, выбирая страну для инвестиций, не отдает России приоритета в сравнении с другими развивающимися регионами (Юго-Восточной Азией, Восточной Европой, Латинской Америкой). Объяснение просто: риски слишком высоки. Это подтверждают данные официальной статистики, на том же сошлись и участники круглого стола. Безусловно, в России можно сделать деньги, инвестиции здесь много прибыльнее, чем, скажем, в Индии или Китае. Однако риск все потерять слишком велик.
К примеру, за 1995 год в экономику Чехии и Словакии было вложено вдвое больше иностранных денег, чем в экономику огромной России. По мнению присутствовавших на обсуждении, сегодня более привлекательными для инвестиций, чем Россия, являются также Венгрия, Латинская Америка и Индия. Прибыль там меньше, но надежная. И главное, что отличает эти страны от России, — стабильные законы. В Россию же по мировым меркам вкладываются сегодня копейки.
Распределение приоритетов иностранных инвесторов внутри России примерно совпало с нашими ожиданиями: иностранцев интересуют только Москва и Санкт-Петербург. Причем 90% проектов приходится на Москву. Так было 4 года назад, так все осталось и сегодня. В Москве работать, безусловно, сложнее, поскольку приходится иметь дело не только с местными, но и с федеральными властями. Однако связанный с недвижимостью бизнес здесь намного прибыльнее — больше спрос, а потому выше цены и арендные ставки.
Все, что происходит в провинции, никак не связано с соотношением рыночного спроса и предложения. Местные инвесторы и девелоперы не выходят на рынок — они работают под конкретного заказчика. Обычно крупная компания просто строит офисы для себя или квартиры для своих сотрудников. Исключение составляет, может быть, только Владивосток, где в последнее время появился рыночный спрос на недвижимость (хотя и очень ограниченный), но отсутствует предложение. В ближайшие 5 лет никаких изменений в недвижимости регионов иностранцы не ждут. Они намерены работать только в Москве и Питере.
Об особенностях национального характера
Оживленные споры вызвал вопрос о роли бюрократии в развитии российского рынка недвижимости. Мнения фирм — участников круглого стола разделились. Некоторые из них утверждают, что для повышения заинтересованности инвесторов правительство должно заняться ликвидацией бюрократических рогаток, которые сегодня поджидают их на каждом шагу. По мнению этой части аудитории, работать с российским чиновничьим аппаратом довольно сложно — никогда не ясно, что можно, а чего нельзя, зачастую все зависит от взаимоотношений с конкретной службой.
Мнение же оптимистов сводится к тому, что в России работать легче, чем во многих западных странах. Например, в Нью-Йорке процесс подготовки документации для сложного проекта может растянутся на 2 года, славится своей бюрократией и Франция, а в Москве можно оформить все документы за 4-6 месяцев. Кроме того, в Москве достаточно просто внести изменение в проект на продвинутой стадии, тогда как на Западе сделать это практически невозможно.
А вот в вопросе о природе взяточничества все оказались единодушны. Иностранцы считают, что оно вовсе не относится к издержкам переходного периода. Это скорее дань традиции (вспомним русскую литературу и взятки борзыми щенками). Взятки были широко распространены и в досоциалистический период, и в советское время. Правда, тогда они были не столь внушительны и обычно ограничивались коробкой конфет или бутылкой хорошего вина. По мнению некоторых участников обсуждения, в государственной экономике взятки неизбежны. Причина этого явления коренится в отсутствии частной собственности, и по мере развития рыночных отношений оно будет постепенно изживаться. Впрочем, взяточничество интернационально и неискоренимо, есть страны в этом отношении и похуже России.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН