Кризис-уравнитель
Кризис внес небольшие коррективы в ценовой рейтинг районов Петербурга по предлагаемому жилью. Спальные районы, традиционно считавшиеся престижными, стали постепенно снижать стоимость жилья, и напротив, в районах, ранее считавшихся аутсайдерами, наблюдается небольшая коррекция в сторону повышения. Причина в том, говорят строители, что в престижных районах, где строилось всегда много жилья, образовался переизбыток предложения. В менее популярных районах из-за того же кризиса уже стал образовываться небольшой дефицит жилья.
Ольга Бойко, начальник отдела аналитики группы компаний "Аверс", говорит, что наиболее дорогими по стоимости вторичного жилья являются центральные районы: Петроградский, Василеостровский, Центральный и Адмиралтейский. "Исторический центр всегда пользуется спросом, независимо от кризиса", — констатирует госпожа Бойко.
"Самыми дешевыми и непопулярными районами остаются Красносельский (в силу минимальной транспортной доступности и непрестижности) и Невский (с учетом большого количества промышленных предприятий и локальных зон с повышенной криминогенной обстановкой). Также относительно дешевое жилье предлагается во Фрунзенском районе. Необходимо отметить, что на цены влияет качество предлагаемого жилья в этих районах и структура жилого фонда по типу домов (в основном это дома первых массовых серий — "хрущевки" и "брежневки"). По рынку нового строительства — аналогичная ситуация. Также необходимо учитывать тип строящегося жилья. В престижных районах строится жилье повышенной комфортности, бизнес и элита. В районах-аутсайдерах, что и понятно, типовое — в большей степени панельное и монолитное — жилье экономкласса", — продолжает госпожа Бойко.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI (в него входят компании RBI и "Северный город") отмечает, что кризис внес некоторые коррективы в традиционный районно-ценовой расклад, поскольку важным фактором стал объем предложения в районе. "Если объем предложения небольшой, то стоимость жилья будет выше, если район насыщен новостройками — то, очевидно, средняя цена квадратного метра будет ниже. Так, Приморский район, традиционно являвшийся одним из наиболее дорогих в массовом сегменте, сегодня входит в тройку наиболее дешевых районов наравне с Невским и Красносельским. Причина в том, что Приморский район сегодня активно застраивается. Зато в тройку наиболее дорогих по стоимости (вместе с Василеостровским и Московским) попал Кировский район в связи с тем, что там сегодня наблюдается дефицит предложения. Цена за кв. м во Фрунзенском и Калининском районах, где жилье традиционно было недорогим, сегодня увеличилась, опять же в силу сокращения объема предложения в этих районах", — рассуждает госпожа Сережина.
Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики компании "МИР недвижимости" подтверждает слова коллег из холдинга RBI: "Чаще всего низкие цены обусловлены высокой конкуренцией. Так, в одном из самых престижных и популярных районов — Приморском — практически самые низкие цены. Более низкие цены только в Красносельском районе, где помимо высокой конкуренции и наименьший спрос. Традиционно Красносельский район не отличался популярностью и престижностью. Думаю, что в ближайшие 5-7 лет ситуация как в Приморском, так и в Красносельском районах не изменится — слишком большой объем перспективной застройки. Зато, когда будут выстроены все проекты комплексного освоения территорий, а также проекты транспортной сети, рейтинг популярности районов сильно скорректируется. Не исключено, что Красносельский район станет одним из самых популярных и дорогих, как, например, Юго-Запад Москвы", — полагает он.
Он согласен с мыслью, что люди чаще всего покупают квартиру там, где они привыкли жить. Так как в районах приблизительно равное количество населения, то и популярность районов примерно равная. "Но все-таки традиционно наибольшим спросом пользуются северные районы (Приморский, Калининский, Выборгский). Южные районы, кроме Московского, существенно менее популярны", — отмечает он.
Объем предложения влияет и на цены в центральных районах. "Из центральных районов наименьшей популярностью среди покупателей элитного жилья пользуется Адмиралтейский район, но из-за отсутствия конкуренции цены на первичном рынке в этом районе выше, чем, например, в активно застраивающемся Петроградском", — рассуждает господин Логинов.
Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company | LCMC отмечает, что стоимость жилья на вторичном рынке в Адмиралтейском и Василеостровском районах за период сентябрь 2008 года — сентябрь 2009-го снизилась в среднем на 20%, в Центральном — на 14%, меньше всего средняя цена упала в Петроградском районе — на 13%. "По сравнению с другими районами Петербурга, такую динамику можно считать позитивной", — говорит господин Костин. Центральный район, считавшийся самым дорогим до кризиса, сегодня на втором месте по стоимости жилья. В сентябре 2008 года кв. метр здесь оценивался в 123,3 тыс. руб., в январе 2009-го — в 109,3 тыс. руб., в сентябре 2009 года цена упала до 104, 8 тыс. руб. "Самым востребованным в историческом центре Петербурга остается Петроградский район, стоимость метра здесь снижается наиболее плавно. В сентябре 2008 года здешний "квадрат" стоил 122,5 тыс. руб., в январе 2009-го — 117,5 тыс. руб., в сентябре — 106,4 тыс. руб.", — говорит господин Костин.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" считает, что нет в городе районов хороших и плохих. "Есть различное предложение и различный спрос. Кому-то интересно жилье в Красносельском районе, например, а кому-то такое предложение не подойдет. Например, если раньше в некоторых зонах этого района спрос формировался местными "аборигенами", то сейчас ситуация поменялась — здесь появилось достаточно большое число новых домов, добавился хороший жилой фонд, и картина уже другая. Здесь есть ликвидные однокомнатные квартиры (причем дешевле, чем в других "спальниках"), которые сейчас пользуются наибольшим спросом на рынке, а значит, есть и покупатели", — отмечает он.
По словам господина Дроздова, в настоящее время Невский район — один из лидеров по числу сделок на вторичном рынке. Это связано с тем, что наиболее популярное жилье — небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры здесь дешевле, чем во многих других спальных районах. Правда, район также неоднороден. "Так, активный спрос и достаточно престижное и далеко не дешевое жилье располагается в районе станции метро "Проспект Большевиков". Также интересны квартиры в домах 137-й серии и кирпичных зданиях, построенных несколько лет назад, в районе станции метро "Рыбацкое": неплохой жилой фонд, близость метро, а вот цены за счет удаленности этой зоны сравнительно невысокие. Популярны и квартиры в пятиэтажках и панельных домах 70-х годов в районе станции метро "Улица Дыбенко". А вот район "Пролетарской" и дома вдоль пр. Обуховской обороны спросом не пользуются за счет плохого качества жилого фонда и удаленности от центра", — говорит господин Дроздов.
По данным "Петербургской недвижимости", в сентябре текущего года, несмотря на общее понижение цен, однокомнатные квартиры в домах панельных серий 70-х годов постройки и кирпичных новых домах подорожали в среднем на 50 и 100 тыс. рублей соответственно. За последний месяц лидерами спроса среди районов: оказались Приморский и Красносельский районы. В сентябре, как и в августе, наибольшим спросом пользовались комнаты в домах "старого" фонда в трехкомнатных и четырехкомнатных квартирах площадью 15-18 кв. м по цене 1,2 млн руб., однокомнатные квартиры в Приморском районе по цене 2,75-2,9 млн руб., в "старой панели" в Калининском районе по цене 2,6 млн руб. Среди двухкомнатных квартир наибольшей популярностью пользовалось жилье в двухкомнатных хрущевках Московского района по цене 3,1 млн руб.
Михаил Бимон, директор консалтингового центра "Петербургской недвижимости", говорит, что в районах "высокой степени популярности" средняя цена в сентябре 2009 года находится на уровне среднегородской, исключение составляют Кировский район, где цена ниже среднегородской на 3%, и Московский район, где средняя цена выше среднегородской на те же 3%.
В районах "средней степени популярности" исключение в сентябре месяце составил традиционно Красногвардейский район, где средняя цена ниже среднегородской на 12%. В Калининском и Фрунзенском районах средняя цена выше среднегородской соответственно на 8 и 1%.
В районах "низкой степени популярности" разрыв в средней цене предложения кв. м жилья в Красносельском районе уменьшился, по сравнению с августом 2009 года, и составил 8%. В Невском районе средняя цена предложения за кв. м осталась выше среднегородской на 2%, что объясняется достаточным количеством объектов строительства, находящихся на высокой стадии готовности.
По данным АН "АРИН", сегодня наиболее низкая стоимость кв. метра готового жилья в Красносельском, Невском и Фрунзенском районах 67-72 тыс. руб., самые высокие цены в Центральном и Петроградском районах — около 105 тыс. руб. за кв. м.
Татьяна Кузьмина, руководитель отдела продаж "Строительного объединения "М-индустрия"", также считает, что кризис может существенно скорректировать предпочтения покупателей. "В настоящее время для многих клиентов цена является определяющей: люди готовы ехать в Девяткино, Шушары, где за счет низких цен могут купить квартиру большей площади по сравнению с городскими районами", — отмечает госпожа Кузьмина.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу ЗАО "ЮИТ Лентек" напоминает, что помимо престижных и непрестижных районов в каждом районе еще есть и наименее или наиболее популярные месторасположения.
С этой мыслью согласна и Татьяна Кузьмина: "Внутри каждого района есть наиболее популярные места для приобретения квартир. Это, как правило, дома рядом с метро, где имеется развитая инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, медицинские учреждения, торговые центры, крупные сетевые магазины); или дома около зеленых зон, парков, скверов. "Изгоями" можно назвать отдельные кварталы хрущевок или схожих по классу домов старой застройки, расположенные в удалении от метро и примыкающие к различным промышленным зонам или шумным транспортным магистралям, особенно те, где по каким-то причинам не ведется строительство новых объектов".
Вера Сережина считает, что дальнейшая ситуация с ценообразованием в районах во многом может зависеть от того, каким будет объем предложения в районе. "Безусловно, есть статистика, которую вряд ли что-то изменит: жилье в труднодоступных, удаленных от центра районах — Красносельском, Фрунзенском — всегда будет стоить дешевле жилья в районах, приближенных к центру, а северные районы — Приморский, Выборгский — благодаря своему обилию лесопарковых зон будут несколько дороже южных", — заключает госпожа Сережина.