Расселение коммунальных квартир долгое время было наиболее прибыльным, а следовательно, самым любимым делом риэлтеров. Наиболее активные фирмы не останавливались на квартирах — брались за целые подъезды и особняки. Ходил даже полупроект-полушутка о расселении целого переулка в центре под банковскую улицу. Однако жизнь, как часто бывает, обогнала самые смелые прожекты: огромный жилой массив на Ленинском проспекте в районе метро "Университет" был за несколько лет на 70% освобожден от коммуналок. На наших глазах просто престижный район превращается в по-настоящему элитный.
Расселение коммуналок поставили на конвейер
Еще в начале 90-х в районе метро "Университет" (территория, о которой идет речь, ограничена проспектами Вернадского, Ленинским и Университетским и улицей Марии Ульяновой — см. рисунок) существовало огромное количество коммуналок. О том, что за последние годы район подвергся прямо-таки индустриальному (по масштабу и методам работы) расселению, я узнал от знакомого. Тот искал себе новую квартиру в хорошем обжитом районе и в конце концов остановил свой выбор на Ленинском проспекте. Квартиры в районе Университета дешевле, чем на Комсомольском или Кутузовском, — это, конечно, важно. Но окончательное решение он принял после того, как увидел, что большинство коммунальных квартир в районе (отдельные подъезды целиком) за последние годы были расселены, а значит, неблагонадежных соседей осталось не так уж много.
Район Университета стал ареной бурной деятельности риэлтеров, конечно же, неслучайно. Совпало два фактора. Во-первых, изначальная престижность, даже интеллигентность района. Отсутствие предприятий, хорошая экология, соседство "профессорских" домов, застройка из отличных кирпичных "сталинок" — это ценилось всегда. Даже в доперестроечные времена "трешка" на Ленинском проспекте легко разменивалась на три однокомнатных квартиры в менее престижных местах. Правда, без механизма купли-продажи квартир такие операции были весьма трудны, так как превращались в огромные цепочки разменов. Но все же состоятельных людей тянуло к Университету. С приватизацией же жилья расселение свелось к простой покупке коммунальщикам новых квартир.
Второй причиной интереса к району Ленинского проспекта стало большое количество коммунальных квартир в районе, что предоставляло риэлтерам широкое поле деятельности. К тому же сразу определился устойчивый спрос на квартиры в этом районе со стороны чиновников, бизнесменов, банковских работников, а чуть позднее нефтяников и газовиков из Сибири. Последние сейчас имеют уже целый подъезд в одном из самых престижных домов. Высокий спрос и возможности расселения и определили интересный феномен — несколько риэлтерских компаний сузили сферу своей деятельности и занялись исключительно районом Университета.
Один из менеджеров фирмы "Университет" так описывал ситуацию: "Мы одно время пытались расселять в центре. Но было больше проблем, чем дел. То дом включен в списки реконструкции, то перекрытия деревянные, то еще что-то. К тому же, в отличие от Ленинского, где конъюнктура ясна, в центре предпочтения покупателей гораздо труднее угадать". Ограничение деятельности фирмы определенным районом является достаточно типичным случаем для западных риэлтерских фирм. Правда, мотивы такого ограничения совершенно различны: на Западе, как правило, такой подход вызван стремлением минимизировать издержки, в частности транспортные.
В случае же Университета причина специализации другая — риэлтерская компания по сути находит золотую жилу и разрабатывает ее, не отвлекаясь, до тех пока она не иссякнет. Территориальный подход позволяет к тому же наладить тесные отношения с местными организациями (типа РЭУ или отделений милиции) и населением, что облегчает поиск новых вариантов.
Большой спрос и высокие цены позволяли безболезненно расселять на свои деньги, не используя средств конечного покупателя. В какой-то момент расселение приобрело характер конвейера. Как по количеству сделок (больше десятка у фирмы в месяц), так и по форме работы. К примеру, зная типичные запросы коммунальщиков, фирмы закупали дешевые квартиры в Теплом Стане пачками и впрок, чтобы впоследствии их использовать. Причем такая рискованная тактика в большинстве случаев оправдывала себя.
За последние два года цены на квартиры в районе Университета выросли в среднем процентов на 80%. Во многом это связано с тем, что все улучшается "фактор соседства". Сегодня стоимость квадратного метра квартиры без изъянов (не первый и не последний этаж, окна во двор, кирпичный дом) в этом районе обычно укладывается в рамки $1700-2000. Несколько дороже стоят квартиры в отдельных домах на Ломоносовском проспекте и в так называемых красных домах на улице Строителей.
В целом цены сильно различаются в зависимости не только от улицы, но и от конкретного дома, высоты потолков, размеров ванны. Скорее всего к такой тонкой дифференциации в недалеком будущем придет и весь московский рынок жилья: соседние, очень похожие на первый взгляд дома смогут сильно отличаться по ценам.
В последний год, когда в целом по Москве расселение на собственные средства практически изжило себя как коммерческая операция (а некоторые компании даже серьезно пострадали от резкого снижения спроса на расселенные квартиры в центре), Университет остается одним из немногих районов, где такая практика продолжается. Интересно, что в расселениях до сих пор активно участвуют и частные маклеры. Происходит это обычно следующим образом: маклер, найдя вариант, ищет покупателя на квартиру и на его деньги проводит расселение. Квартиры по таким вариантам обычно процентов на 10 дешевле, чем у фирм. Впрочем, это компенсируется значительно меньшими гарантиями для покупателя.
Отдельный слой маклеров составляют люди, вкладывающие собственные деньги в расселение с целью последующей продажи квартиры. Учитывая, что прибыль от расселения коммуналки составляет в среднем 15-20% при сроке вложения 1-3 месяца, такие операции следует отнести к весьма прибыльным. Впрочем, сильно завидовать маклерам не стоит, расселение коммуналки — занятие рискованное и тяжелое.
Хит ушедшего года — блок из двух квартир
Прошедший год показал изменение покупательских преференций элитной группы, а именно — обычной 80-метровой трехкомнатной квартиры все чаще становится мало для семьи. Возник ажиотажный спрос на блоки, состоящие из двух- и трехкомнатных квартир на одной лестничной площадке. Блок (другие названия — "спарка", "три плюс два") имеет площадь метров 130 и два санузла. За такую квартиру покупатели платят $305-310 тыс. (то есть блок на 20-30% дороже, чем просто "двушка" и "трешка"). Правда, купить спарку нелегко, ибо нечасто удается расселить или выкупить сразу две квартиры. Поэтому в риэлтерских фирмах существуют даже очереди потенциальных покупателей блока: хороший вариант продается в считанные часы. Забавно, что руководителю одной из крупных структур дочерняя риэлтерская фирма искала блок на улице Строителей более года. В итоге все-таки нашли. Повезло.
По прогнозам риэлтеров, "индустриальное" расселение в наиболее престижной части Ленинского проспекта продлится еще не более полутора лет. К этому времени все более или менее подъемные квартиры будут расселены, останутся лишь "мертвые" варианты типа "не хотим уезжать с Университета ни за какие деньги" или случаи, когда коммунальщики стремятся пережить друг друга, чтобы получить квартиру целиком. Скорее всего расселение захватит левую часть Ленинского проспекта (если ехать из центра), которая менее престижна, а следовательно, не так разработана. Можно ждать и повышения спроса на последние этажи с целью приватизации чердака — впрочем, случаев удачной приватизации в районе Ленинского проспекта еще не было, и покупатели выжидают.
С расселением большинства коммунальных квартир в районе для нынешних собственников начинается новый этап — обустройство дома. Речь идет о таких мелочах жизни, как ремонт подъезда и установка домофона. Однако справиться с этим почти нигде не удалось: в одиночку платить никто не хочет, а взять на себя организационную работу по сбору средств также некому. Однако есть и первые ласточки: в одном из наиболее престижных домов на Ломоносовском проспекте жильцы одного подъезда уже организовали кондоминиум, отремонтировали лестницу и даже посадили консьержку.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН