Законодательная база рынка недвижимости по-прежнему находится в состоянии, которое не устраивает большинство фигурантов этого рынка. Принятие трех основных законов, которые в совокупности способны направить развитие рынка в цивилизованное русло, — "Об ипотеке", "О регистрации прав на недвижимое имущество" и "Об оценочной деятельности в РФ" — в связи с выборами новой Думы отложено на неопределенный срок. Последнее слушание по этим законопроектам проводилось в октябре прошлого года в Комитете по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности. Тогда были высказаны надежды на принятие этих законов до выборов новой Думы, которые, однако, не оправдались. Так что рынку недвижимости, по-видимому, еще долго придется быть "черным". Тем временем группа недвижимости Ъ решила в ожидании перемен более внимательно ознакомиться с законопроектами, для начала в области оценки недвижимости.
Две точки зрения на закон об оценке
Законотворческие баталии в области регулирования деятельности оценщиков развернулись весной прошлого года. Тогда депутат Владимир Лисичкин подготовил свой проект закона "Об оценочной деятельности в РФ" и попытался внести его на рассмотрение Государственной думы. Проект подразумевал создание вертикальной структуры, регулирующей оценочную деятельность. Предполагалось создать что-то вроде министерства оценки, которое руководило бы подчиненными ему региональными структурами. Все оценщики должны были быть приписаны к единому ведомству, которое поставило бы их деятельность под жесткий контроль, вплоть до организации единого центра обучения, лицензирования и нормирования ставок по оплате услуг оценщиков.
Однако на рынке в то время уже действовало профессиональное объединение оценщиков, придерживавшееся иного мнения относительно регулирования оценочной деятельности и успевшее набрать достаточную силу для того, чтобы повлиять на законодательные решения в области оценки. Узнав об инициативе Лисичкина, Российское общество оценщиков (РОО) подготовило альтернативный проект закона "Об оценочной деятельности в РФ", который был внесен в Думу депутатом Георгием Задонским. В его основу положен принцип контроля деятельности оценщиков через профессиональные организации. По мнению разработчиков, государство должно осуществлять контроль лишь с помощью комиссии по недвижимости, при которой могут быть, к примеру, аккредитованы учебные заведения.
После внесения альтернативного законопроекта первый был заблокирован. А в октябре прошли слушания законопроектов в комитете по собственности. Причем в то же время рассматривались проекты еще двух важнейших законов — "О регистрации прав на недвижимое имущество" и "Об ипотеке", создающих вместе с законом "Об оценочной деятельности" правовую основу для цивилизованного развития рынка недвижимости.
Все три закона взаимосвязаны. Ипотечное кредитование не может существовать без развитой системы рыночной оценки залога. Грамотное определение стоимости объектов при регистрации служит основой для развития системы налогообложения недвижимости. Поскольку закон "Об оценке" связан с введением налога на собственность, он может способствовать оживлению рынка недвижимости. Сегодня экономический механизм эффективного использования недвижимости отсутствует. Особенно ярко это проявляется в сфере промышленной недвижимости. Колоссальное количество площадей (на предприятиях, в научно-исследовательских институтах) простаивает, в то время как принятие этого пакета документов способно заставить недвижимость работать, способствовать переходу к рациональному использованию собственности.
В необходимости закона не сомневается никто
За последние два года в России возник новый вид деятельности — оценка недвижимости и других активов. Сегодня он никак не регулируется государством, и в результате возникает ряд проблем. Одна из них связана с различиями в определениях, содержащихся в многочисленных законодательных актах. В Гражданском кодексе, например, встречаются такие понятия, как рыночная стоимость и действительная стоимость. И ни в одном из документов не объясняется, что же это такое. Закон "Об оценочной деятельности" решает эту проблему и дает однозначное толкование рыночной стоимости недвижимости.
Есть и более серьезная проблема. В условиях правового вакуума различные ведомства пытаются поставить процесс лицензирования оценочной деятельности под свой контроль. Потребность в независимой оценке сегодня очень велика, а значит, доходы от лицензирования могут быть немалые. И пока закон разрабатывается, ведомства воюют за право проводить лицензирование.
В необходимости закона, регулирующего оценочную деятельность, сейчас практически никто не сомневается. Однако при определении того, каким он будет, столкнулись два подхода, противоположные интересы двух групп. Первая группа стремится к огосударствлению и жесткому контролю оценочной деятельности. Вторая ратует за то, чтобы подчинить эту деятельность саморегулирующимся профессиональным организациям, подкрепив эту систему профессиональным страхованием.
Плюсы и минусы этих подходов определить несложно. Зарубежный опыт в этой сфере достаточно многообразен. В США, например, контроль деятельности оценщиков осуществляется именно через систему профессиональных объединений. Она работает достаточно хорошо, особенно если применяется механизм третейского суда. В Великобритании все оценщики являются членами Королевского общества оценщиков. В Германии обязательного лицензирования нет вообще, там есть система торговых палат и процедура аккредитации оценщиков при них.
Какой будет система в России, покажет будущее. Но важно не опоздать с принятием закона. И в этом противоборствующие стороны единодушны.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ