Московские власти займутся девелопментом объектов коммерческой недвижимости. Строить торгово-офисные комплексы в столице будет ГУП "Московское имущество", подконтрольное департаменту имущества города Москвы (ДИГМ). Общая площадь проектов составит около 220 тыс. кв. м, а инвестиции оцениваются более чем в $300 млн. В отличие от властей, сегодня из-за невозможности прогнозировать арендный поток и высоких ставок по кредитам запускать девелоперские проекты на рынке коммерческой недвижимости с нуля не рискует ни один частный инвестор.
О том, что ДИГМ через свое ГУП "Московское имущество" займется инвестированием в строительство объектов коммерческой недвижимости, на международной выставке Expo Real в Мюнхене заявил руководитель ГУПа Андрей Метелица. По его словам, уже разработаны проекты четырех объектов — многофункционального комплекса (площадь 28,3 тыс. кв. м) на Авиамоторной улице, офисно-торгового комплекса (15,6 тыс. кв. м) на Клязьминской улице, административно-складского центра (36,9 тыс. кв. м) на Михалковской улице и административно-делового комплекса (12,5 тыс. кв. м) на Огородном проезде. Только в эти проекты городские власти готовы вложить около $115 млн, говорит господин Метелица. Более половины этой суммы город инвестирует из собственных средств, полученных за счет эксплуатации других городских объектов. Оставшаяся сумма может быть получена за счет продажи городского имущества либо за счет кредитных ресурсов.
Кроме этих четырех проектов, в 2010 году ГУП планирует начать реализацию еще восьми. Все они включают в себя реконструкцию объектов, которые находятся на балансе ДИГМ. В общей сложности, по оценкам господина Метелицы, ГУП построит около 35 комплексов — после реконструкции общая площадь объектов достигнет почти 220 тыс. кв. м. Один из сотрудников ДИГМ говорит, что объем инвестиций во все эти проекты составит около $330 млн. Управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев говорит, что реконструкция может обойтись дешевле — $220 млн.
ГУП "Московское имущество" создано в 2004 году. На балансе ГУПа находится около 550 объектов площадью 418 тыс. кв. м в Москве, Московской и Тульской областях, а также на Украине.
В начале 2000 года столичное правительство уже создало одного крупного застройщика — департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС). Но, в отличие от ГУП "Московское имущество", он специализировался на строительстве жилья. Среди проектов — застройка микрорайона Куркино на северо-западе Москвы. В 2003-2004 годах структура строила примерно по 400 тыс. кв. м площадей в год, или около 10% суммарного строительства по Москве. В 2007 году, после расформирования ДИПСа, основная часть его полномочий перешла Мосинвестконтролю (см. "Ъ" от 20 июля 2007 года).
Запускать сегодня девелоперские проекты с нуля не рискует ни один частный инвестор, отмечает управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев. "Кредиты очень дорогие (более 20% годовых в рублях), к тому же получить их практически невозможно, как и прогнозировать потоки арендных платежей",— объясняет господин Цогоев. Однако, по его словам, ситуация у ГУПа несколько иная: он располагает необходимыми бюджетными средствами, и перед ним вряд ли будут поставлены жесткие сроки по окупаемости проектов.
Согласно отчету Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), на август уровень вакантных площадей на офисном рынке Москвы составлял 24,5% (до кризиса — около 6%), средняя ставка аренды для класса А — $650 за кв. м, класса Б+ — $350 за кв. м в год. Средняя ставка аренды торговых помещений оценивалась на уровне $1,1 тыс. за кв. м. Объем купленных и арендованных офисных площадей в августе составил всего 30 тыс. кв. м, отмечается в отчете C&W/S&R. До кризиса ежемесячно только арендовалось более 100 тыс. кв. м офисов, добавляет Артем Цогоев. "Если снизить затраты на реконструкцию до $200 на кв. м, а это реально сделать в условиях снижения цен на стройматериалы, окупить инвестиции в проект можно будет за несколько лет",— уверен директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.