Активно развернувшиеся в последнее время процессы строительства и реконструкции затронули практически все сектора рынка недвижимости, в том числе и сектор складских помещений. Согласно исследованию, проведенному консалтинговой компанией Cannon Associates, наиболее существенные изменения произошли на рынке сухих складов, пополнившемся большим количеством новых площадей: предложение здесь уже превышает спрос. Не испытывает недостатка в площадях и рынок холодильных складов, основу которого составляют плодоовощебазы, оставшиеся в наследство от советского периода. В наибольшей степени в новых инвестициях нуждается сектор морозильных складов, емкость которых явно недостаточна. Как подтвердили результаты исследования, строительство именно морозильных складов, несмотря на значительную капиталоемкость, способно принести наибольшую прибыль инвесторам. Так что в этом секторе складского рынка следует ожидать притока крупных инвестиций.
Специализированные склады и резервные площади
Все имеющиеся в Москве и Подмосковье складские помещения можно разделить на 4 типа. Первый — помещения "западного" типа, оборудованные под склады с соответствующим уровнем услуг (охрана, оборудование, доставка, страховка). Таких складов немного, в большинстве своем они были построены заново, реже — полностью переоборудованы из традиционных складов. Второй тип — традиционные склады — представлен площадями советского времени постройки. Третий тип — неспециализированные помещения, которые при небольших затратах можно переоборудовать под склад (бывшие бомбоубежища, гаражи, заводские помещения). Четвертый тип представлен помещениями, требующими больших инвестиций (недострой, производственные помещения с оборудованием, а также площадки под строительство). Таким образом, первые два типа представляют собой специализированные складские площади, третий и четвертый — резервы для пополнения таких площадей.
В зависимости от температуры хранения склады делятся на сухие (+15..+20 градусов), холодильные (0..+5 градусов) и морозильные (-18..-23 градуса).
Общая площадь всех сухих складов, по разным оценкам, составляет 1-1,2 млн м2. Из них около 30% было введено за последние 5 лет — в основном путем достроя незавершенки или переоборудования неспециализированных площадей. На этом рынке цены за последний год более или менее стабильны, несмотря на то что спрос с 1993 года вырос вдвое. Это объясняется наличием значительных резервов для покрытия потенциального спроса на сухие склады в ближайшие два года. Сейчас предложение незначительно (на 10-20%) превышает спрос, цены колеблются от $0,2 до $0,6 за метр в день, причем склады "западного" типа в 2-3 раза дороже традиционных. Как сообщил старший консультант компании Cannon Associates, некоторые западные компании в прошлом году даже немного снизили цены, что свидетельствует о начавшейся борьбе за клиента.
Клиентов пугает нестабильность
В секторе сухих складов существует незаполненная ниша — это высококачественные складские помещения с соответствующим уровнем сервиса. Неудовлетворенность клиентов в секторе сухих складов связана прежде всего с нестабильностью, вызванной некорректным поведением владельцев складов, неудовлетворительным техническим состоянием (в том числе подъездных путей), уровнем обеспечения безопасности для груза (процветает воровство), качеством погрузки и разгрузки. Однако ввиду того, что создание сухого склада не требует больших и длительных инвестиций, существующая ниша постепенно заполняется. В этом секторе работает целый ряд мелких и средних компаний, занимающихся строительством новых складов или переоборудованием неприспособленных площадей.
Рынок холодильных складов в основном представлен помещениями плодоовощных предприятий, общая емкость которых вместе с холодильными помещениями хладокомбинатов (на эти последние приходится около 1% емкости), составляет 700 тыс. тонн. Эти площади, несмотря на низкое качество большинства из них, покрывают существующий спрос, кроме того, имеются и резервы. Для удовлетворения спроса на высококачественные услуги новых площадей строить не нужно, достаточно переоборудовать уже существующие. Цены здесь имеют большой разброс — $0,3-1,5 за метр в день.
Сложившаяся ситуация является результатом политики городских властей в доперестроечные времена: по не вполне понятным сегодня причинам в 70-х годах развернулось бурное строительство плодоовощных баз. При этом базы проектировались под две закладки товара в год. Сейчас же оборот на складах происходит гораздо быстрее. Так что общее количество площадей явно слишком велико. При этом остаются те же проблемы менеджмента и качества обслуживания, что и с сухими складами, но они успешно преодолеваются при затрате малого количества денег и времени.
Проектов много, а денег нет
Совсем иная ситуация сложилась в области морозильных складов. Этот сектор оказался сильно разбалансированным с точки зрения соотношения спроса и предложения. Спрос на морозильные склады составляет 220-250 тыс. тонн, емкость же их не превышает 180-200 тыс. тонн. Площади для хранения 160 тыс. тонн предоставляют старые хладокомбинаты, менее 20 тыс. тонн — новые предприятия, остальное хранится на плодоовощных базах и холодильниках пищевых предприятий. Техническое состояние хладокомбинатов еще хуже, чем баз, которые в большинстве своем строились значительно позднее. Уже в конце 80-х годов советские экономисты оценивали дефицит морозильных складов в 70 тыс. тонн (правда, они рассчитывали на низкий оборот товаров). Но строительного бума в этом секторе так и не случилось — не успели. Таким образом, сегодня не хватает более 40 тыс. тонн морозильных площадей. Что касается цен хранения, то они характеризуются просто фантастическим разбросом — $1-5 за тонну. При этом большая цена далеко не всегда означает лучшие условия хранения и лучший сервис.
Спрос на морозильные склады, особенно высококачественные, равномерно растет на протяжении последних 3-5 лет и, по прогнозам, будет увеличиваться и дальше. При этом резервы пополнения в этом секторе рынка практически отсутствуют. Дефицит так велик, что значительное число торговых компаний не хотят увеличивать продажи замороженных продуктов в России (несмотря на большой спрос) по той простой причине, что их негде хранить. Дефицит очевиден для многих российских компаний, работающих в области складского хозяйства. Однако создание морозильного склада требует крупных инвестиций при сроке их освоения около 2 лет. Срок окупаемости нового морозильного склада может быть около 5 лет. Поэтому проектов здесь много проектов, но практически все они находятся в начальной стадии, поскольку нет денег.
В целом сложившийся уровень цен во всех секторах складского рынка удовлетворителен для потребителей — при условии, что сервис на практике будет соответствовать декларируемому.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ