Реализация любого инвестиционного строительного проекта представляет собой сложный процесс, в котором участвует несколько действующих лиц. Камнем преткновения для многих проектов становятся взаимоотношения инвестора и подрядчика. Они способны привести к задержке строительства и значительным издержкам для инвестора. Источником больших трудностей могут стать и разногласия между заказчиком и инвестором, способные не только погубить проект, но и разорить одну из сторон. К примеру, распространенная форма финансирования проектов в виде выдачи кредитов может благодаря своей правовой неоднозначности стать причиной многих судебных разбирательств.
Кредит может довести до суда
В России сегодня сложилась практика финансирования банками коммерческих проектов путем предоставления заказчику револьверных кредитов. Эта форма взаимоотношений регулируется законом РФ "Об инвестиционной деятельности". Инвестор, вкладывая средства (возможно, в виде кредитов) в инвестиционный проект, имеет целью вернуть их с прибылью лишь после окончания проекта и реализации построенных объектов или после запуска производства и продажи продуктов промышленности. В процессе строительства инвестор имеет полное право контролировать целевое использование средств. Незавершенное строительство до полной реализации проекта находится в долевой собственности участников его (каких конкретно — указывается в договоре) и частично является обеспечением вложенных инвестором средств.
Заказчик, руководствуясь вышеуказанным законом, знает, что полученные им кредиты на строительство являются инвестициями. А в случае отказа от дальнейшего финансирования проекта инвестор не только не имеет права потребовать возвращения кредита, но и обязан компенсировать затраты его участникам, а также возместить им убытки, в том числе упущенную выгоду.
Таким образом, оба участника инвестиционной деятельности защищены этим законом от недобросовестного поведения партнера. Заказчику обеспечено финансирование вплоть до окончания проекта, в случае прекращения строительства ему будут возмещены все убытки. Инвестор, получая долевую собственность в незавершенном строительстве и имея практически неограниченные возможности для контроля за расходованием средств, имеет надежное залоговое обеспечение выделенных финансовых средств, в том числе и кредитных.
Однако на практике все может оказаться сложнее. Представим себе, что инвестор на определенном этапе прекратил финансирование строительства объекта и после этого подал на заказчика в суд, требуя вернуть выданный кредит. Оказывается, при желании можно повернуть дело таким образом, что в конце концов прав оказывается инвестор. Заказчик же будет разорен, поскольку объект останется в собственности инвестора.
Для того чтобы проделать эту операцию, нужно убедить суд не принимать в рассмотрение закон "Об инвестиционной деятельности", а руководствоваться другими правовыми нормами, например, Гражданским кодексом. Тогда окажется, что кредитный договор, заключенный в рамках договора о совместной деятельности по строительству объекта, можно рассматривать как самостоятельный документ. В результате суд удовлетворит требование истца о возврате кредита (с возможными штрафными санкциями) и арестует счет ответчика. В случае недостатка средств на счету истец может попытаться отсудить у ответчика и другое имущество, в том числе имущество на других площадках. Для этого опять же следует руководствоваться только Гражданским кодексом, согласно которому можно требовать возврата долга любым имуществом.
Как поссорились инвестор с заказчиком
Все это могло бы выглядеть всего лишь безобидной теорией, оторванной от жизни. Однако уже имеется ее практическое подтверждение. При строительстве подмосковного коттеджного поселка "Ивлево" произошла история, подобная вышеописанной. Заказчиком по проекту выступало АО "Малоэтажное и коттеджное строительство" (МИКС), инвестором — Московский филиал АКБ "Тверьуниверсалбанк".
Для реализации проекта стороны заключили договор о совместной деятельности, в котором были описаны форма финансирования (в виде предоставления застройщику серии кредитов), распределение прибыли по окончании проекта, а также ответственность сторон. В случае отказа заказчика от проведения работ он терял право на свою долю в прибыли от реализации объектов. В случае отказа инвестора финансировать строительство проект не закрывался — предполагалось искать нового инвестора, первый же возвращал свои средства после продажи коттеджей. После этого был заключен первый кредитный договор на сумму 600 млн руб., в котором в качестве обеспечения кредита указывались все объекты, строящиеся на участке в районе деревни Ивлево.
После того как срок действия кредитного договора истек, банк, выступавший в роли инвестора, прекратил финансирование и через некоторое время подал на АО "МИКС" иск в суд в связи с невозвратом кредита. В ходе разбирательства истец убедил суд в том, что кредитный договор является самостоятельным документом, не имеющим отношения к договору о совместной деятельности, и выиграл процесс. Причем сумма долга с учетом штрафных санкций за просрочку возросла до 3822 млн руб. Это решение подтвердила апелляционная инстанция того же арбитражного суда.
Затем была произведена попытка арестовать счет МИКСа и даже вернуть долг путем отчуждения другой строительной площадки, в Марьино, к которой инвестор не имел никакого отношения. Но суд кассационной инстанции отменил решение арбитражного суда первой инстанции, куда дело передали на новое рассмотрение. АО "МИКС" готовит встречный иск по договору о совместной деятельности и в то же время надеется убедить суд применить нормы закона "Об инвестиционной деятельности". Так что дело пока не закрыто.
Приведенный пример служит весьма наглядным подтверждением того, какой опасности подвергается значительная часть компаний, выполняющих в строительстве функции заказчика. Ведь уже сегодня многие из них получают от инвестора финансирование в виде кредитов. А в действующем законодательстве имеются основания для неоднозначного толкования законов, регулирующих взаимоотношения сторон в инвестиционном процессе.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ