Прошедшая в Москве приватизация позволила риэлтерам включить в сферу своей деятельности сделки с объектами малой приватизации и производственными площадями. Однако, как следует из западного опыта, на определенном этапе риэлтеры начинают интересоваться и куплей-продажей готовых предприятий. За рубежом этот сектор рынка недвижимости носит название ICI (investment, commercial and industrial real estate). И хотя российским компаниям еще далеко до мировых стандартов работы на рынке недвижимости, первый посреднический опыт по продаже готового бизнеса уже начал появляться.
Справедливости ради необходимо отметить, что в Москве продажа бизнеса осуществляется уже давно в силу юридической необходимости. Это один из способов продажи недвижимости, в первую очередь крупной: покупатель приобретал необходимый контрольный пакет акций фирмы — владельца недвижимости, одновременно получая и все права на управление и распоряжение находящимся на ее балансе объектом недвижимости.
В принципе такая схема достаточно часто применяется и сегодня, несмотря на то что вполне официально и грамотно можно приобрести и просто объект недвижимости. Однако в последнее время риэлтеры пытаются в рамках существующей юридической базы продавать уже реальные фирмы. Так, по данным риэлтерских компаний, в конце прошлого года была приобретена станция техобслуживания, причем вместе с правами аренды земельного участка в тридцать соток, расположенными на них гаражами и мастерскими приобреталось и все необходимое оборудование. В $500 тыс. обошлась покупка действующего кафе на Садовом кольце полезной площадью порядка 200 м2 плюс 300 м2 подсобных помещений.
Как отметил президент финансово-промышленной корпорации "Рескор" Сергей Лупашко, в случае приобретения именно бизнеса сегодня используется главным образом уже упоминавшаяся "акционерная" схема продажи. Для полного спокойствия лучше приобрести более 75% акций предприятия, но — это зависит от устава — может быть достаточно и 50%. Наибольшим спросом в этом еще только зарождающемся секторе рынка недвижимости пользуются, по мнению Лупашко, супермаркеты. Далее в порядке убывания следуют станции техобслуживания, бани, булочные и предприятия бытового обслуживания типа ателье и прачечных. Интересно, что, например, в Канаде достаточно широкое распространение в области продажи предприятий, помимо уже указанных, имеет продажа такой прибыльной сферы бизнеса, как церкви. А в целом наиболее популярна во всем мире продажа и покупка бензоколонок.
Однако в сфере продажи бизнеса в России, естественно, есть свои сложности. К примеру, еще не выработаны нормы и не накоплено достаточного опыта в области оценки прибыльности продаваемого дела. В результате сегодня стоимость фирмы на 80% формируется из стоимости объекта недвижимости и на 20% — из стоимость самого "дела". Да и специалистов, способных произвести грамотную и не слишком дорогостоящую оценку рентабельности реализуемого предприятия, в России фактически нет. Поэтому риэлтерам приходится самостоятельно проверять финансовое состояние фирмы, ее деловую и финансовую репутацию, оценивать перспективы развития.
Однако сегодня говорить о том, что продажа бизнеса получила в России широкое распространение, еще слишком рано. Как правило, фирмы занимаются этим от случая к случаю ввиду, как уже было указано выше, сложности и дороговизны оценки, а также еще явно недостаточного, по их мнению, спроса. По мнению представителей риэлтерских фирм, даже в случае попытки продажи какого-либо бизнеса покупатель отдаст предпочтение перепрофилированию продаваемого объекта под собственные нужды, что фактически обесценивает весь смысл продажи такого товара, как "готовый бизнес". Впрочем, по словам специалистов фирмы "Рескор", подобная ситуация была характерна для лета — начала осени прошлого года. В последние месяцы спрос на приобретение готового бизнеса значительно вырос, особенно со стороны банковских структур. Это позволяет все же говорить о зарождении нового сектора рынка недвижимости в России — сектора продаж готового бизнеса.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ