Реконструкция пятиэтажек является сегодня одной из актуальных проблем московского стройкомплекса. В программных документах московского правительства эта реконструкция названа одним из приоритетных направлений деятельности. Конечно, снос хрущевок и строительство на их месте новых домов является идеальным вариантом решения проблемы, однако очевидно, что на все 10 тыс. существующих в Москве хрущевок ни средств, ни задора не хватит. Поэтому сейчас изыскиваются более дешевые способы обновления пятиэтажек. Так, Российская академия архитектуры и строительных наук совместно с АО "Велюкс Россия" разработали новую программу реконструкции таких домов без отселения жильцов, предусматривающую надстройку мансардных этажей и частичное обновление фасадов и коммуникаций.
Московские пятиэтажки сносятся выборочно
Общая площадь жилых зданий на территории России, построенных по типовым проектам 1-го поколения в 60-70-х годах (так называемые хрущевки) оценивается в 250 млн м2 (10% всего существующего и примерно 15% городского жилищного фонда страны). За 20 лет было возведено 70-80 тыс. пятиэтажек, которые в свое время сыграли выдающуюся роль в решении жилищной проблемы. Однако они не отвечают многим современным требованиям к жилью, а часть их уже "вышла из строя" (срок эксплуатации таких зданий без капремонта составляет 20 лет). Поэтому задержка с решением проблемы обернется еще большими экономическими потерями.
По оценкам специалистов Департамента строительства, 20 из 36 млн м2 пятиэтажного жилого фонда в Москве находится в критическом состоянии и требует немедленных мер. Кроме того, очевидна морально-эстетическая ущербность пятиэтажной застройки — ее "изобретателями" был предложен единственный на всю страну тип секционного дома, разработанный практически без учета климатических поясов, историко-культурных и архитектурных традиций, национальных особенностей. В результате реконструкция хрущевок сегодня стала объективной необходимостью, и в первую очередь в Москве.
Внимание московских властей к жилищным проблемам жителей города и его внешнему виду, безусловно, сыграет свою роль в начавшихся политических кампаниях. А уже реализующиеся сегодня в Москве проекты сноса хрущевок и строительства на их месте нового жилого фонда еще и выгодны застройщикам. Все коммерческие застройщики и муниципальные строительные организации сосредоточили свою деятельность в этом направлении исключительно в западном и юго-западном районах столицы. Что не удивительно, поскольку здесь разница между себестоимостью типового строительства и рыночной стоимостью квартир достаточно велика. Поэтому дело не только в политике — продажа квартир, оставшихся после переселения в новый дом жителей, безусловно, принесет и солидную коммерческую выгоду застройщикам.
Однако пока не ясно, будут ли сноситься пятиэтажки, например, на востоке и юго-востоке Москвы, где продажная стоимость квартир не столь велика и такие переселения будут не столь выгодны застройщикам. А в бюджете, как всегда, вряд ли найдется достаточное количество средств, необходимых для реализации столь крупномасштабной акции.
В этих условиях встает вопрос о проведении реконструкции пятиэтажек иным способом, то есть без их сноса и отселения жильцов. Причем речь идет о создании такого механизма реконструкции, который был бы пригоден и для других городов России. Разумеется, это не решит проблемы с пятиэтажками полностью, однако позволит несколько обновить дома и отсрочить их разрушение.
Инвестора надо заинтересовать
Программа реконструкции пятиэтажек без отселения жильцов недавно была представлена Российской академией архитектуры и строительных наук и АО "Велюкс Россия" (дочерняя компания фирмы Velux, являющейся одним из ведущих европейских производителей мансардных окон). Сейчас эти структуры объявили открытый архитектурно-инженерный конкурс среди российских проектировщиков, чтобы представить комплекс архитектурных, конструктивных и технологических решений, отвечающих строительным нормам и правилам.
В рамках этой программы предполагается получить средства на реконструкцию пятиэтажек от продажи квартир в мансардах домов. То есть предусматривается надстройка в хрущевках мансардного этажа, затем утепление, обновление фасадов зданий (например, путем укладки облицовочной плитки или устройства лоджий) и частичная замена коммуникаций. На основе проведенного разработчиками программы анализа и с учетом аналогичного зарубежного опыта этот метод обновления застройки представляется экономически целесообразным, во-первых, с точки зрения сроков строительства (как правило, не более 3-4 мес.), и во-вторых, с учетом себестоимости строительства: известно, что строительство одного метра жилой площади под крышей процентов на 15-20 меньше себестоимости строительства 1 м2 нового здания того же качества. Конкретный набор мероприятий по ремонту и реконструкции применительно к каждому конкретному дому зависит от уровня его физического износа.
Разумеется, в Москве надстройка мансардных этажей скорее всего будет проводиться в рамках все того же инвестиционного контракта с городом с распределением площадей между городом и застройщиком. Предполагается, что за счет городской доли в мансардах будет проводиться ремонт фасадов и коммуникаций.
Таким образом, идея реконструкции заключается в получении дополнительного пространства одновременно с улучшением качества самих домов. Однако, по мнению экспертов Ъ, обо всем этом может идти речь лишь при наличии заинтересованных инвесторов, для которых участие в такой реконструкции было бы выгодным. А это значит, что после возведения мансард и продажи своей доли готовых площадей на рынке застройщик должен получить конкурентоспособную на рынке прибыль. Расчеты же показывают, что это возможно лишь при предоставлении застройщику льготных условий деятельности. Например, льготного налогообложения, изменения установленного соотношения готовых площадей в пользу застройщика и проч. Причем не исключено, что во многих районах Москвы подобные проекты будут невыгодны для застройщиков даже при таких условиях.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА