Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом — это утверждение является на Западе аксиомой. Из небольшого, но стабильного роста основных экономических показателей Соединенных Штатов в 1995 году американские аналитики сделали вывод: будущее национального рынка недвижимости безоблачно. Очевидный рост совокупного спроса на этом рынке также говорит о том, что после нескольких лет глубокого кризиса он наконец вышел из депрессии.
Кризис кончился, да здравствует подъем!
Строительство многоквартирных домов всегда было в США выгодной формой вложения в недвижимость, однако в результате кризиса начала 90-х сложилась ситуация, когда из-за перенасыщения рынка новых проектов и быть не могло. В 1995 году положение изменилось, и некоторые компании начали строить крупные жилые комплексы. Особенностью таких проектов является повышенная комфортабельность жилья — только таким образом можно перетянуть арендаторов из уже существующих домов. Главными покупателями нового жилья сегодня являются институциональные инвесторы, которым нужны квартиры высшего класса со всей инфраструктурой, включая гаражи, прачечные и прочее. Ориентация на качественное новое жилье связана с прогнозом роста зарплат и благосостояния семей.
Следует отметить, что коммерческие проекты строительства нового жилья возможны сегодня далеко не в любом районе США. К примеру, в таких городах, как Нэшвилл, Дэнвер, Лас-Вегас и Даллас существует очевидный избыток предложения жилья. Если говорить о прибыльности инвестиций в многоквартирные дома, то средний доход от аренды составил в этом году 9,5% от стоимости квартиры в год.
В этом году резко улучшилось положение на американском рынке нежилых помещений, причем улучшение происходит гораздо быстрее, чем прогнозировалось 2 года назад. Например, значительно снизилось количество свободных помещений в зданиях, расположенных в деловых районах городов. Развитие рынка офисных помещений прежде всего связано с сокращением нового строительства в предыдущие годы. В 1993-94 годах во всей стране было построено менее 500 тыс. м2 офисных площадей. Если учесть, что в 1990 году эта цифра составляла 10 млн, падение объемов строительства более чем наглядно. Второй причиной, разогревающий рынок офисов, стал рост занятости в сфере услуг, что привело в прошлом году к увеличению числа служащих в офисах на 2,5%.
На американском рынке офисов специалисты отмечают на сегодняшний день несколько тенденций. Во-первых, рынок офисных помещений развивался быстрее в маленьких и средних городах (например, в Портленде и Сакраменто), чем в крупных. Дело в том, что крупные рынки привлекли большой капитал в 80-х годах и страдают от переизбытка помещений — перспективы небольших рынков сегодня оцениваются выше. Во-вторых, быстрее развивались рынки с диверсифицированной экономикой.
Наконец, третьей, и весьма интересной, тенденцией является бурное развитие рынка пригородных офисов. Например, в Далласе и Тампе пустующих площадей в пригородах в два раза меньше, чем в центре города. Рост пригородных рынков обозреватели связывают с повышением мобильности работников, а также с развитием новых коммуникационных технологий.
Анализ развития гостиничного бизнеса в Америке также вызывает у экспертов оптимизм — растет заполняемость отелей, растут средние цены за номера. Увеличение цен на номера в этом году впервые с 1986 года превысило рост индекса потребительских цен в США, а средняя заполняемость отелей перешагнула отметку в 65%, что очень неплохо.
В связи с улучшением ситуации на гостиничном рынке целый ряд крупных инвесторов занялся приобретением гостиниц. Среди покупателей появились и неожиданные лица, ранее участвовавшие в гостиничном бизнесе в других ролях. Во-первых, крупнейшие американские сети отелей, которые традиционно занимались лишь франчайзингом и менеджментом. В 1995 году сети Host Marriot, Hyatt, ITT Sheraton, Choice Hotels, Wyndham начали приобретать гостиницы для усиления своих торговых знаков и конкурентоспособности.
Во-вторых, начинают приобретать для себя отели независимые управляющие компании — Capstat Hotels, City Hotels, Davidson Hotel Co., Servico Inc. Ранее эти компании ограничивались менеджментом чужих гостиниц за плату. Сегодня такие фирмы все чаще изменяют традиционным подходам и приобретают отели в собственность, воспользовавшись началом долгосрочного подъема.
Все инвесторы настроены оптимистично, кроме японцев
Американская недвижимость в этом году оказалась дешевле, чем в других странах, при этом перспективы продолжительного экономического роста в США делают ее привлекательной для иностранных инвесторов. Большинство аналитиков считает, что американская недвижимость на сегодняшний день недооценена и сулит достаточно стабильный доход. Этим воспользовались многие крупные частные иностранные инвесторы, а также крупные американские институциональные игроки. В то время как "киты" имеют возможность и готовы играть на долгосрочном улучшении конъюнктуры, мелкие инвесторы используют текущее повышение цен, чтобы избавиться от недвижимости.
Немалую активность начали проявлять немецкие инвесторы. Они предпочитают офисы и торговые помещения во Флориде, Джорджии и Северной Каролине. Однако следует отметить, что крупный немецкий капитал пока еще не представлен на американском рынке — однако его появления ожидают уже в ближайшее время.
Наблюдается также рост инвестиций арабских государств (крупнейшими инвесторами являются принц аль Валид из Саудовской Аравии и султан Брунея). Они также предпочитают вкладывать в офисы, торговые помещения, отели. Большой интерес у них вызывают, однако, и многоквартирные дома. Во многом это связано с общей склонностью арабских инвесторов к вложениям именно в жилье, которую они благодаря своим огромным капиталам реализуют по всему миру. Ожидается, также появление новых инвесторов из Сингапура, Индонезии и Таиланда.
Нет единства в рядах англичан, одних из крупнейших инвесторов на рынке американской собственности. Небольшие и средние страховые компании в основном покидают рынок американской недвижимости. В то же время некоторые крупные игроки, например The Prudential, заключили ряд сделок по покупке собственности, но они в меньшинстве. Волна продаж вызвана перетоком капитала на английский рынок, который многим кажется более эластичным, нежели американский.
Пожалуй, единственные среди иностранных инвесторов, кто не верит в американский рынок недвижимости, — японцы. Что вполне понятно — предыдущие их инвестиции были на редкость неудачны, так как делались как раз перед кризисом начала 90-х. Одной из самых неудачных сделок можно считать покупку компанией Mitsubishi Estate знаменитого Rockfeller Center в Нью-Йорке: через шесть лет японцы все-таки смогли его продать, потеряв на этом $900 млн. Так что нынешнее оживление американского рынка японцы используют во основном для того, чтобы избавиться от принесших столько убытков объектов недвижимости.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН, ТАРАС Ъ-БУРМИСТРОВ