Сегодня можно слышать самые разные оценки ситуации, сложившейся на коттеджном рынке. Специалисты одних фирм уверены, что рынок в тупике и в ближайшие несколько лет на нем делать нечего. А руководство других компаний, напротив, собирается строить новые коттеджные поселки и не сомневается в успехе. В связи со всем этим интересными представляются результаты исследования тенденций коттеджного рынка, проведенного экспертным агентством "Технико-экономические расчеты в промышленности".
Проведенное исследование ставило своей целью выявить тенденции развития коттеджного рынка — динамику объемов строительства и продаж домов в зоне 30 километров от МКАД в 1994 — III квартале 1995 года, а также изменение себестоимости строительства за этот период. В качестве источников информации использовались, с одной стороны, данные официальной статистики, с другой — результаты опроса строительных и риэлтерских компаний, не предоставивших отчетов о своей деятельности в Госкомстат. Всего было опрошено 40 строительных и столько же риэлтерских фирм.
Сравнение данных о количестве вводимого жилья за III квартал 1994 года и соответствующий период 1995 года показало, что произошло заметное снижение общего количества построенных коттеджей. Если принять общую площадь коттеджей, построенных в 1994 году, за 100%, то объем строительства за первые три квартала 1995 года снизился по сравнению с аналогичным показателем прошлого года с 55,2 до 37,1%, то есть ровно на треть. Динамика поквартального ввода коттеджей в нынешнем году точно повторила прошлогоднюю, но с более низкими абсолютными значениями.
Полученные данные четко отражают сезонные колебания на рынке строительства и продажи коттеджей. Так, объем вводимого жилья плавно нарастает от первого к четвертому кварталу — например, в 1994 году в первом квартале было введено 4,3% общего количества коттеджей, во втором — 15,1%, в третьем — 35,8%, в четвертом — 44,8%. Если рассматривать динамику продаж, то получится иная картина. Более 60% продаж происходит во втором и третьем кварталах, тогда как первый и четвертый характеризуются малым количеством сделок.
Наиболее интересные для инвесторов результаты получаются при сравнении объемов строительства с объемами продаж за один и тот же период. Так, в целом за 1994 год было продано на 20,4% коттеджей меньше, чем построено. Это свидетельствует о затоваривании коттеджного рынка. Следует к тому же учесть, что риэлтерские фирмы при заполнении в анкетах пункта о количестве проданных коттеджей учитывали не только продажи новостроя, но и сделки на вторичном рынке. Таким образом превышение предложения над спросом оказывается еще более значительным.
Итак, были подтверждены две основные тенденции развития коттеджного рынка — с одной стороны, уменьшение объемов строительства и продаж, с другой — накопление непроданных коттеджей. Вместе с тем авторы исследования считают, что поквартальные показатели ввода строений в эксплуатацию в некоторой степени искусственны. Причиной этого является, например, предоставление рядом фирм искаженных или заниженных данных о поквартальном вводе для ухода от налогообложения.
Если обратить внимание на типы возводимых коттеджей, то наибольшую долю в общем объеме строительства (81,9% в прошлом году и 77,9% в нынешнем) по-прежнему занимают кирпичные постройки. Значительно меньше строится модульных коттеджей отечественного производства. Наименьший объем строительства приходится на модульные коттеджи зарубежного производства. Однако доли коттеджей разных типов в общем объеме загородного строительства постепенно изменяются. Так, по сравнению с 1994 годом доля сборных зарубежных коттеджей увеличилась на 5,1%, что уменьшило доли кирпичных и модульных коттеджей отечественного производства на 4 и 1,1% соответственно.
Достаточно интересные данные удалось получить относительно динамики себестоимости коттеджного строительства. Себестоимость 1 квадратного метра общей площади коттеджей разных типов определялась в состоянии их готовности под ключ. В строительные затраты не включались стоимость земельного участка, подведение внешних коммуникаций и внутреннего слаботочного оборудования. При этом для каждого из трех типов коттеджей рассчитывалось два значения себестоимости — при высоком и низком качестве строительства.
Проведенные расчеты показали, что за период с начала 1994 года по октябрь 1995 года себестоимость строительства возросла в долларовом выражении в 1,3-1,4 раза.
В рублевом же выражении себестоимость за это время увеличилась в 3,8-4 раза, причем ее рост был достаточно плавным, без резких скачков. Сегодня самыми дорогими на рынке остаются модульные коттеджи зарубежного производства — себестоимость строительства под ключ 1 м2 такого дома колеблется от $650 до $900. Строительство кирпичных коттеджей обходится почти вдвое дешевле — в $350-450 за метр общей площади. Модульные отечественные коттеджи самые дешевые — $250-400 за метр.
СЕРГЕЙ Ъ-ВЕДИЩЕВ, главный эксперт агентства "ТЭРПРОМ"