Возможно, в Москве через несколько месяцев будет разрешена приватизация зданий — памятников архитектуры. Об этом примерно неделю назад заявил руководитель Управления государственного контроля и охраны использования памятников (УГКиОИП) Виктор Булочников. Но желающим купить дом Пашкова или что-нибудь в Кремле можно не волноваться: в частные руки перейдут только памятники так называемого местного значения, а общероссийские святыни так и останутся за государством. Вопрос о разрешении приватизации памятников должен быть вынесен на городскую думу в конце декабря, а сегодня Ъ делает прогнозы относительно хода приватизации и влияния нового товара — здания-памятника — на ситуацию на рынке недвижимости.
Спасение памятников — дело рук их будущих владельцев
Приватизация памятников федерального значения в России запрещена указом президента, судьба же объектов местного значения зависит по законодательству от городских властей. Первым на передачу зданий-памятников в частные руки пошел Санкт-Петербург. Местные власти считают, что частное владение обеспечивает большую сохранность объектов, и даже подумывают о том, чтобы предложить российским властям перевести ряд объектов из федерального списка в местный. Москва внимательно следила за Петербургом и решила пойти по его стопам, но не повторяя ошибок. Среди этих последних, по мнению москвичей, — разрушение единой системы охраны памятников.
Основной причиной приватизации зданий — памятников архитектуры является недостаток средств на поддержание этих зданий в надлежащем порядке. Если учесть, что в Москве более 3 тыс. памятников, можно представить себе, какие средства нужны для проведения реконструкции. Средства из федерального бюджета на эти цели почти не выделяются (в 1996 году Россия даст деньги только на Большой театр и Кремль), город также не может тянуть этот воз. Таким образом, переход зданий в частные руки избавляет власти от забот по их финансированию: дорогостоящая реставрация ложится на инвесторов.
Ситуация, когда государство не в силах финансировать реконструкцию и поэтому передает здания-памятники частникам, бывала во многих странах. Причем в некоторых из них раздача такой недвижимости шла почти бесплатно, так как инвесторы брали на себя серьезные обязательства по реконструкции, в результате чего выигрывал город. Однако уже сегодня ясно, что Москва по этому пути не пойдет.
Скорее всего, при приватизации зданий-памятников будет установлена цена на уровне принятых ставок выкупа арендуемых площадей в собственность — не менее $1500 за квадратный метр. Таким образом, одна из важнейших черт московской приватизации памятников заключается в наполнении городского бюджета. В управлении охраны памятников надеются, что до 80% вырученных от приватизации средств пойдет в их ведомство для организации реконструкции памятников, остающихся за государством. Впрочем, отцы города, поддержав идею приватизации памятников в принципе, свои соображения о распределении будущих средств пока не высказывают.
Можно предположить, что выкуп зданий будет проводиться в основном их нынешними арендаторами (некоторые из них, скорее всего, и выступили лоббистами идеи приватизации). Незначительная часть памятников может быть выставлена Москомимуществом на открытые конкурсы. Однако учитывая, что вряд ли найдутся здания, свободные от арендных обязательств, конкурсов в любом случае будет очень немного.
Организация, выкупившая дом-памятник, получит свидетельство о собственности на дом и нагрузку в виде обязательств по инвестициям в этот объект. В идеале продажа сразу должна проводиться с пакетом необходимых документов, показывающих, к примеру, какие части здания особенно ценны и сколько стоит реставрация всего дома. В этом случае инвестор покупал бы товар, изучив его досконально, но такая подготовка требует времени и средств, а у города нет в достатке ни того, ни другого. Важно определить, насколько серьезным грехом может быть невыполнение инвестиционной программы: в некоторых странах законодательство предусматривает даже принудительное отчуждение собственности, если ее владелец "способствует уничтожению национального богатства". В России же сегодня пока нет проработанного законодательства насчет охраны и приватизации памятников архитектуры.
Памятник архитектуры как товар
Одной из целей приватизации зданий-памятников является привлечение инвестиций для их реконструкции. Считается, что нынешние арендаторы (и не только они) готовы вкладывать серьезные деньги только на условиях получения объекта в собственность, а арендный договор (даже если он на 49 лет) не служит достаточной защитой для инвестиций. В частности, президент московской ассоциации инвесторов Борис Фролов полагает, что памятники архитектуры весьма привлекательны для инвестиций и многие инвесторы с нетерпением ждут разрешения на их приватизацию. Время покажет, насколько быстро памятники станут полноценным товаром и появятся ли они на вторичном рынке, сегодня же можно лишь прогнозировать последствия появления памятников архитектуры на рынке недвижимости.
Как удалось выяснить Ъ, в список зданий, разрешенных к приватизации, войдет 600-700 объектов. Наименее интересными для инвесторов станут, наверно, так называемые памятники промышленной архитектуры. Только исключительно выгодное местоположение объекта сможет компенсировать его непрестижность и трудность использования. Напротив, достаточно интересны доходные (многоквартирные) дома и бывшие госучреждения, которые могут быть использованы (и используются сегодня) и под офис, и под банк, и под жилье.
Изюминкой приватизации памятников наверняка станут особняки и усадьбы в центре города. Усадьба с двориком и садом в самом центре, безусловно, окажется эксклюзивным и очень престижным товаром. Историческая значимость объекта (участие знаменитого архитектора, дореволюционные владельцы, сохранность интерьеров) может значительно увеличить его цену на рынке. Новые хозяева таких зданий могут испытывать вполне понятное чувство гордости.
Здания — памятники архитектуры весьма престижны, но следует отметить важную экономическую особенность таких зданий: с точки зрения получения прибыли они не очень выгодны для собственника. Это объясняется двумя причинами. Во-первых, реставрационные работы весьма дороги, сложны и длительны. Они стоят гораздо больше, чем простая реконструкция или новое строительство. Во-вторых, содержание исторического здания опять же дороже, чем эксплуатация нового дома. Мировая практика в этих вопросах предполагает предоставление собственнику здания-памятника льгот в налогообложении, однако в России таких льгот сегодня не существует.
Итак, памятники — вещь недешевая, а учитывая высокую цену выкупа в собственность, можно сказать, что в качестве коммерческой недвижимости они не очень выгодны. Поэтому можно предположить, что они практически не будут пользоваться интересов у девелоперов, стремящихся к получению прибыли. Поэтому при том дисбалансе проектов на рынке недвижимости и инвестиций (последних неизмеримо меньше) возможность притока на рынок нескольких сотен не очень прибыльных зданий-памятников вряд ли изменит расстановку сил и приоритетов. Может произойти лишь незначительная перекачка инвестиций в новый сегмент рынка.
С другой стороны, появление исторических городских усадеб может несколько изменить представления об элитных объектах и в связи с этим повлечь изменения ценовой ситуации на рынке крупной недвижимости. Однако этот эффект вряд ли будет очень сильным, так как приватизированные памятники будут в основном использоваться владельцами не для продажи, а для себя. Поэтому появление таких объектов на вторичном рынке маловероятно.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН