Даже в условиях острой нехватки финансирования и угрозы банкротства отечественные застройщики обещают покупателям золотые горы: и почти нулевой первый взнос, и беспроцентную рассрочку до сдачи дома, а после сдачи — кредит по ставке ниже банковской. Вопрос один: не история ли это про бесплатный сыр?
Ловля на жильца
Никогда не замечали на отдыхе, что заплатить за греческий салат €3,5 намного проще, чем, к примеру, 1500 форинтов? Даже если цена в форинтах будет равна тем же €3,5. Появление дополнительных нулей или, наоборот, их отсутствие не могут оставить покупателя равнодушным, чем с радостью и пользуются маркетологи.
Этой зимой, когда большинство застройщиков оказались втянутыми в разбирательства с кредиторами, а объемы продаж уверенно стремились к нулю, на рынке стали появляться поражающие воображение "антикризисные" дисконты. К примеру, заплатив в декабре прошлого года 17,524 млн руб. за коттедж площадью 439,2 кв. м в поселке "12 месяцев Экоlife" под Зеленоградом, вы могли получить квартиру площадью 42 кв. м в строящихся по соседству домах.
С этого времени прошло уже больше полугода, и застройщик того же поселка "12 месяцев Экоlife" летом решил сменить стратегию продвижения своего товара. Покупателю предлагалось заплатить всего 10% стоимости квартиры, а остальную сумму погасить, когда дом уже будет сдан. Почти аналогичную маркетинговую схему использовал и девелопер другого коттеджного поселка "Новые дачи", расположенного в 145 км по Минскому шоссе,— УК "Гагаринлэнд". Клиент платил всего 30 тыс. руб., что позволяло забронировать за ним строящийся дом с земельным участком стоимостью от 2,5 млн руб. Оставшуюся сумму покупатель должен был внести по окончании строительства. Сейчас эта программа уже не действует. Как пояснила управляющий партнер УК "Гагаринлэнд" Василиса Баженова, за месяц компания распродала почти всю первую очередь (18 домов), и теперь продажи ведутся по обычной схеме.
Предложения с символическим первым взносом становятся еще более привлекательными, если им сопутствует дальнейшая рассрочка. "Рассрочка особенно важна для покупателей жилья экономкласса. В элитном сегменте клиент рассчитывает на максимальную скидку, при этом стопроцентную оплату обычно готов произвести в короткие сроки",— отмечает глава пресс-службы корпорации "Инком" Антон Гололобов.
Как бы ни привлекала покупателей рассрочка, застройщики все же предпочитают получать все деньги от клиента к моменту завершения строительства. Сам "Инком" не отважился предложить своим покупателям почти нулевой взнос, но условия по рассрочке выставил завлекающие. Покупая таунхаус в поселке корпорации "Маленькая Шотландия" (цена от 6,7 млн руб.), клиент платит первоначальный взнос в размере 30%, еще 30% выплачивается в течение года, пока идет строительство его жилья. Оставшаяся сумма оформляется как рассрочка под 15% годовых в рублях. С февраля покупатель мог оформить такую рассрочку сроком на десять лет, но сейчас, как пояснили в "Инкоме", период сокращен до пяти.
Зондируем почву
К дисконтным предложениям, особенно с почти нулевым первым взносом, большинство игроков рынка относится с недоверием, а зачастую и вовсе негативно. У многих застройщиков серьезные проблемы с финансированием, им надо расплачиваться по кредитам. И ваш первый взнос, пусть с первого взгляда символический, может пойти совсем не на строительство вашего дома, в один голос заявили мне опрошенные девелоперы и риэлтеры.
На сегодня такие предложения или акции, заманивающие клиентов, свидетельствуют лишь о том, что у проекта большие проблемы инвестиционного характера, уверен Марк Гройсман, глава представительства Группы компаний Sawatzky в России (девелопер коттеджного поселка "Новые Вешки"). "Первый низкий взнос не всегда означает начало строительства вашего дома. К сожалению, часто в девелоперских проектах полученный взнос идет на погашение имеющихся кредитов",— предупреждает он.
И даже имя компании не может служить гарантией того, что с ней не возникнет проблем. Это особенно ясно, когда читаешь в газетах все новые сообщения о банкротстве еще год назад преуспевающих девелоперов и многочисленных исках к ним от банков-кредиторов. Именно на кредитную историю застройщика, обещающего продать дом или квартиру на нерыночных условиях, и стоит в первую очередь обратить внимание. В самой компании вам вряд ли предоставят исчерпывающую информацию по этому вопросу. Рассчитывать, что продавец, уже строящий планы относительно ваших накоплений, с улыбкой сообщит вам все свои проблемы, наивно, и здесь лучше воспользоваться архивами деловых газет, а также картотекой дел на сайте арбитражного суда.
Конечно, скажете вы, отсутствие исков сейчас не гарантирует, что они не появятся через полгода или когда до сдачи дома в эксплуатацию останется месяц-два. Нет, не гарантирует, но в этом случае девелоперу уже можно дать шанс продать вам дом или квартиру.
Следующий шаг проверки для тех, кто покупает дом в коттеджном поселке,— поговорить с его жильцами, если таковые имеются. "Если в комплексе никто не проживает, есть вероятность, что строительство затянется",— предупреждает Марк Гройсман. По его словам, особое внимание надо обратить на то, строится ли сопутствующая инфраструктура. Дом-то вы купите, но вот вопрос, когда будут построены коммуникации, дороги, общественные зоны, может оставаться открытым еще долгое время.
И конечно, как и раньше, стоит запросить все документы по проекту — к примеру, узнать категорию земли, если это коттеджное строительство, в собственности участок или в аренде. Для тех, кто покупает квартиры в Москве, подобная осторожность тоже будет нелишней.
Страховка от покупателя
Другая сторона вопроса: застройщику приходится продумывать защиту от недобросовестного клиента, который, клюнув на приманку дешевого входного билета, впоследствии может оказаться неплатежеспособным. Все условия расторжения сделки, а также штрафные санкции прописываются в договоре между сторонами. И его стоит изучить особенно внимательно.
Как правило, если покупатель затягивает платежи и стороны не договариваются о решении конфликтной ситуации, он "уплачивает неустойку в размере 0,1% суммы долга за каждый день просрочки платежа, но не более 5% общей суммы инвестиционного взноса по договору", уточняет Антон Гололобов. По его словам, обычно условия для клиентов мягкие, и этот пункт действует в исключительных случаях.
Но что бы ни говорили вам в отделе продаж, любой контракт, особенно с очень уж выгодными для вас условиями, не помешает проверить с собственным юристом. А может быть, и вовсе постараться вписать в него свои условия. Ведь в кризис живые деньги особенно нужны застройщикам, и раз они у вас есть, почему бы не использовать это себе на пользу?
Квартира в замке за €36 тыс.
Зарубежные застройщики также стараются не отставать от российских, предлагая разнообразные антикризисные программы. К примеру, покупателям квартир в реконструируемом замке Domaine de Lavagnac во Франции (провинция Лангедок-Руссильон) предлагается приобрести меблированную квартиру (от 75,17 кв. м), заплатив первоначальный взнос в размере всего €36 тыс. На оставшуюся часть стоимости (цена квартиры от €360 тыс.) оформляется ипотека на 25 лет. При этом застройщик берет на себя функции сдачи апартаментов в аренду, что позволит полностью покрыть расходы по ипотеке и содержанию квартиры. Таким образом, заплатив €36 тыс. и подождав четверть века, вы окажетесь владельцем квартиры в 15 минутах езды от средиземноморского побережья.