На любом рынке в начале его развития получают сверхприбыли. Постепенно такая возможность привлекает капиталы из других отраслей, растет конкуренция, рентабельность операций снижается. Развитие московского рынка недвижимости не стало исключением и сопровождалось, с одной стороны, движением к цивилизованным отношениям, а с другой — снижением рентабельности. Сегодня для фигурантов рынка недвижимости норма прибыли 1991-92 годов окончательно отошла в область воспоминаний.
"200% для всех, кроме ленивых"
Опрошенные Ъ риэлтеры с ностальгией вспоминали о минувших временах. В 1991-1992 годах бизнес в сфере недвижимости приносил в среднем 100-200% прибыли с операции. С наиболее же удачных сделок можно было получить до 500%.
В условиях информационного голода можно было заработать на элементарном незнании продавцами и покупателями уровня цен. Впрочем, и сами цены еще не сложились — "ножницы" при продаже однотипных квартир могли составлять 50-200%. Фирмы — учредители недавно основанного Московского центра недвижимости (почти все они работают с начала существования столичного рынка недвижимости) единодушно отметили, что в первые два года развития квартирного рынка "только ленивый не зарабатывал и 100, и 200% с одной сделки".
Самой простой и распространенной операцией была покупка квартиры с ее немедленной перепродажей. Особого таланта здесь не требовалось — лишь минимальная ориентация в ценовой ситуации. Квартиру, приобретенную за $10 тыс., вполне можно было через две недели перепродать за $20 тыс., а то и за $30 тыс. — это уж как повезет. Таким образом, при наличии минимального собственного капитала можно было получать действительно сверхприбыли. Ни о каком затоваривании рынка не могло быть и речи — число потенциальных покупателей в несколько раз превышало количество выставляемых на рынке квартир. Поэтому практически любая квартира "уходила" с молниеносной быстротой. Можно было и не вкладывать в покупку собственных средств, работая на простом посредничестве, но в этом случае получение свехприбыли требовало большего искусства и большего нервного напряжения.
В 1991 году, когда недвижимость еще не была объявлена небиржевым товаром, значительная часть сделок проводилась через Всероссийскую биржу недвижимости (ВБН). Об этом времени президент компании S.I. Realty Александр Вульфов рассказывает так: "Работа через ВБН позволяла брокерским конторам неплохо зарабатывать. Вспоминается один случай. Заявка на продажу двухкомнатной квартиры была приобретена одной из брокерских контор за 20 тыс. рублей — немалые по тем временам деньги. Саму квартиру контора купила за 300 тыс. руб., а примерно через месяц перепродала уже за 1,5 млн. ВБН сама по себе дала серьезный толчок для развития рынка недвижимости, она была своего рода кузницей кадров для будущих риэлтерских фирм. На бирже работало 300-500 брокерских контор. После выхода закона о биржевой деятельности ВБН фактически рассыпалась, а на основе брокерских контор возникли риэлтерские фирмы".
Достаточно распространенной операцией была игра на росте цен. В 1991-92 гг. рост валютных цен на жилье составлял 80-120% в год. Те, кто мог себе позволить заморозить деньги в недвижимости, перепродавали квартиру через 3-6 месяцев, получая двойной "навар" за счет игры и на ценовой вилке цен, и на росте цен.
Хорошие возможности для заработков предоставлял рынок муниципальных квартир. Генеральный директор Российского агентства инвестиций и недвижимости Александр Волков так охарактеризовал основные этапы развития этого рынка: "На первых аукционах цены на муниципальное жилье взлетали иногда в 10 раз. Постепенно рынок расширялся, росло число дилеров, цены выравнивались. Но благодаря постоянному повышению стартовых цен этот рынок по-прежнему предоставлял риэлтерам отличные возможности для дилерских операций. Простая скупка квартир и их последующая перепродажа давала 8% прибыли в месяц. Многие фирмы приобретали квартиры оптом (это было дешевле) и продавали в розницу, увеличивая свою прибыль. В начале 94 года аукционы исчезли, но привлекательность рынка от этого не уменьшилась. Это был гарантированный рынок — спрос был постоянен, темпы роста цен тоже. Конец 1994 — начало 1995 года были самым удачным временем для его развития, когда выброшенное на рынок жилье не могло его насытить. Оптовикам было выгодно покупать жилье вплоть до апреля 1995 года. Эта ситуация была искусственно остановлена введением валютного коридора".
В 1992 году вошло в моду расселение коммунальных квартир. В самом начале этого процесса операции по расселению были так выгодны, что не заниматься ими мог только очень ленивый риэлтер. Рентабельность достигала 100-150% при сроке операции 2-3 месяца, а объем инвестиций обычно не превышал $50 тыс. Если же расселение проводилось на деньги продавца, то ничего помимо энтузиазма и искры актерского таланта от маклера не требовалось.
Рынок нежилой недвижимости в начале 90-х отличался примерно тем же уровнем прибыли, что и квартирный. В качестве иллюстрации приведем лишь одну красноречивую историю, рассказанную нам президентом финансово-промышленной группы РЕСКОР Сергеем Лупашко: "В 1991 году мы приобрели целый комплекс зданий в Курске (4 офицерских дома, 2 казармы и т. д.), расположенный на земельном участке в 16 га. Все удовольствие обошлось нам в 4 млн руб. Тогда это составляло $10 или 20 тыс. — трудно вспомнить точную цифру, поскольку мы платили в рублях. Почти сразу нам удалось найти покупателя на этот объект — уже за 16 млн руб.".
За каждый лишний процент приходится бороться
Сегодня бизнес на квартирном рынке совершенно иной. Выживаемость фирмы зависит не от шальных успехов, а от профессионализма, качества обслуживания клиента. Иными словами, пришло время каждодневной кропотливой работы. Большинство риэлтерских фирм по-прежнему зарабатывает львиную долю своей прибыли на посредничестве. Но сегодня оно позволяет получать лишь фиксированный процент от каждой операции (чаще 6-10%, редко до 15%). При этом значительную часть полученных средств съедает реклама, в том числе дорогие имиджевые рекламные кампании. Чтобы не отстать от конкурентов, риэлтерам приходится немало вкладывать в обучение сотрудников, получение лицензий.
Все большее число фирм стремится перейти к эксклюзивной форме обслуживания клиентов — как продавцов, так и покупателей. Эксклюзивные договоры с клиентами дают риэлтерам возможность торговать "живым" товаром, имея на руках документы на квартиру, а не просто телефонные заявки. Повальное увлечение эксклюзивными договорами — еще одно свидетельство перехода к цивилизованному рынку.
Рентабельность операций по расселению коммунальных квартир снизилась до 30% при сроке 2 месяца. Тем не менее они все еще остаются выгодными для риэлтеров, поскольку даже на черном рынке кредиты стоят 8-10% в месяц, а в банке они обходятся еще дешевле — 3-4%. Проблема в другом: сегодня есть реальная опасность, что расселенная квартира не продастся. На одного покупателя приходится 7-10 продавцов, и вероятность того, что вложенные в расселение средства окажутся замороженными надолго, слишком велика. Количество фирм, у которых месяцами висят расселенные коммуналки, исчисляется уже десятками. Поэтому большинство риэлтеров расселяет коммуналки лишь под конкретного заказчика и на его деньги.
Покупка квартир и их последующая перепродажа также потеряли свою популярность в связи с понизившейся ликвидностью рынка жилья. В Москве сохранилось лишь несколько районов, в которых квартиры по определенной цене гарантированно уходят за две-три недели. В остальных местах быстрая реализация требует 10-15-процентного снижения цены, что противоречит самой сути дилерской операции.
На рынке нежилой недвижимости ситуация также изменилась. Предложение объектов значительно выросло, продажи крупной недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке приобретают массовый характер. Но этот рынок по-прежнему трудно назвать цивилизованным. На нем далеко не все так ясно и понятно, как на квартирном. Правила игры постоянно меняются, да и цены еще нельзя назвать устоявшимися. А это значит, что на рынке нежилой недвижимости все еще существуют возможности получить до 50-80% прибыли с одной операции.
Аппетиты девелоперов уменьшаются
Рынок коммерческого строительства возник в конце 80-х годов и наибольшее развитие получил в Москве. Первые девелоперские проекты начали осуществляться в довольно специфических рыночных условиях, что обеспечивало им высокую рентабельность.
Вот в чем состояла специфика рынка. Во-первых, законодательная база была крайне расплывчатой, поэтому девелоперы имели достаточно большой простор для маневра. Во-вторых, на рынке предлагались в основном низкокачественные объекты, не соответствовавшие требованиям арендаторов и покупателей. Так, жилая недвижимость была представлена типовой коробочной застройкой, а самым лучшим и престижным жильем считались квартиры в сталинских, цековских и совминовских домах. На офисном рынке преобладали конторские помещения, не приспособленные для комфортабельной работы. Совершенно отсутствовали офисные помещения высокого класса — с качественной отделкой, высоким уровнем безопасности, удобным расположением, необходимой инфраструктурой и средствами связи. В-третьих, в Москве начинали открываться представительства иностранных компаний, появился слой богатых российских предпринимателей. Обе эти группы обеспечили высокий спрос на качественную недвижимость и готовы были платить за нее любые деньги. В-четвертых, инфляция, ухудшение экономической ситуации в целом привели к бурному росту цен на недвижимость.
Таким образом, первые девелоперские компании в Москве начали свою деятельность в условиях полного отсутствия предложения, отвечающего запросам потребителей. Сначала их интерес был сосредоточен на офисном строительстве. Цены на объекты недвижимости росли намного быстрее себестоимости строительства, и поэтому прибыль первых застройщиков была неимоверно высока — сотни процентов в год. По свидетельству старейшин московского девелоперского рынка, себестоимость строительства высококлассных офисных площадей составляла порядка $300 за 1 м2, тогда как стоимость их аренды достигала $700-1000 за метр в год, что сравнимо с сегодняшними ставками аренды. Причем арендаторы находились моментально и в условиях ажиотажного спроса вынуждены были платить столько, сколько запрашивали владельцы зданий. Поэтому проекты окупались уже при первом внесении арендной платы и сразу начинали приносить прибыль. В начале 90-х стали появляться первые проекты строительства элитного жилья, которое при себестоимости $200-300 за метр продавалось по ценам в несколько раз выше.
К настоящему моменту ситуация сильно изменилась. Все, кому нужно было приобрести недвижимость и кто имел на это средства, уже ее купили. Для остальных московская недвижимость слишком дорога. По словам ведущего специалиста строительной компании Elbert Ltd. Андрея Перегудова, сейчас на рынке установился ценовой предел (порядка $4000 за 1 м2), выше которого недвижимость становится трудно реализуемой. Достаточно стабильным остается лишь спрос на офисные помещения высокого класса, однако цены уже больше года не растут.
Кроме того, сильно выросла себестоимость строительства. 1 м2 площадей высокого качества обходится сейчас примерно в $1500. Чтобы получить старые нормы прибыли, застройщик должен повысить цену своих объектов до $7-10 тыс. за метр. Однако за такие деньги продать недвижимость уже невозможно. Спрос заставляет девелоперов не превышать ценовую планку $3-4 тыс. за 1 м2.
К тому же из-за больших политических и экономических рисков ухудшаются условия финансирования проектов. Поэтому при добросовестном соблюдении застройщиком всех муниципальных нагрузок (предоставление 50% готовых площадей городу, увеличивающее для застройщика себестоимость строительства в два раза — до $3 тыс. за метр) и с учетом приемлемой для рынка конечной цены можно говорить о 30-35-процентной прибыли как средней норме. Эта цифра может увеличиваться при более выгодных условиях взаимоотношений с городом. А при недостатке у опыта у застройщика и невысоком качестве конечного продукта прибыль может быть сведена к нулю или даже "уйти в минус". И тем не менее в целом прибыльность этого бизнеса по сравнению со многими другими остается достаточно высокой, и большинство профессиональных застройщиков пока не собираются уходить с рынка.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ