Недавно Московская городская дума приняла постановление #60 "О порядке продажи сданных в аренду нежилых помещений", унифицирующее правила выкупа для всех групп арендаторов и значительно расширяющее круг потенциальных покупателей. Любое физическое или юридическое лицо теперь может участвовать в выкупе нежилых помещений, хотя приоритет отдается, конечно же, арендаторам, получившим право аренды в процессе приватизации или на конкурсах Москомимущества. Если же арендаторы не хотят выкупать помещения или не имеют на это средств, их площади может выкупить в собственность любое юридическое или физическое лицо, которое станет по действующему законодательству правопреемником всех договоров аренды. И только по истечении срока арендного договора с Москомимуществом новый хозяин сможет избавиться от арендаторов.
Весной этого года московская прокуратура признала незаконной существовавшую практику выкупа в собственность нежилых помещений коммерческими структурами. По мнению прокуратуры, постановление #794 противоречит существующему законодательству, поскольку в соответствии с указом президента все коммерческие организации имеют право приобретать помещения только через конкурсы или аукционы. Но бюджет города значительно пополнялся от таких незаконных продаж: к лету этого года в Москве более 100 банков уже выкупили таким образом арендуемые помещения. По мнению прокуратуры, многие из этих сделок необходимо было аннулировать.
Вскоре спор между московским правительством и прокуратурой зашел в тупик: в мае 1995 года вышло новое постановление правительства Москвы #419 "О практике приватизации объектов нежилого фонда, сданных в аренду на территории г. Москвы". В нем спорное постановление мэра #794 признавалось утратившим силу, однако правоотношения, возникшие в связи с его выполнением, сохранялись: оставались в силе уже совершенные сделки и даже продолжалась продажа зданий банкам.
В конце концов история завершилась благополучно как для московского правительства, так и для арендаторов. Однако она послужила московскому правительству хорошим уроком. Чтобы утвердить законный порядок определения цены на объекты нежилого фонда и их продажи, 20 сентября Московская городская дума приняла постановление #60 "О введении в действие Положения 'О порядке продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда'". 17 октября вышло постановление #840, разработанное на основе уже принятого думой документа и признающее недействительными все предыдущие постановления правительства и мэра Москвы.
Это новое постановление значительно расширило круг потенциальных покупателей объектов недвижимости. Раньше законные права на выкуп в собственность нежилых помещений имели только арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации или на конкурсах и аукционах, а права крупных коммерческих структур на выкуп в собственность арендуемых ими помещений по постановлению #794 являлись спорными. Теперь же в выкупе нежилого помещения может участвовать любое физическое или юридическое лицо.
Согласно постановлению, арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации или на конкурсах МКИ, имеют преимущественное право выкупа объектов. При наличии двух и более арендаторов объекта они имеют равные права на приобретение в собственность арендуемой ими части. При отказе одного из арендаторов от выкупа разрешается продажа его части другому арендатору этого же здания. При наличии двух или более заявок на часть объекта, от выкупа которого отказался арендатор, продажа осуществляется на закрытом конкурсе или аукционе. Если же среди арендаторов нежилого объекта не нашлось покупателей на часть площадей, их поиск начинается "на стороне". Причем новый собственник является правопреемником всех договоров аренды.
Начальная цена выкупа объектов, продаваемых на открытых или закрытых конкурсах, устанавливается Москомимуществом и его территориальными агентствами. Нижнюю границу цен новое постановление не изменило: в пределах Садового кольца — $1500 за 1 м2, от Садового кольца до Окружной железной дороги (ОКЖД) — $1000, за пределами ОКЖД — $600.
Продажа нежилых помещений, в которые арендатор произвел значительные инвестиции (не менее 50% их стоимости), а также социально значимых объектов осуществляется со значительными скидками. Конкретная цена объекта утверждается на комиссии МКИ. Не допускается продажа в собственность ветхих, аварийных и предназначенных на снос или к реконструкции в течение 1995-1997 годов объектов — за исключением тех, по которым Москомимущество уже заключило договоры аренды с правом выкупа.
Если помещение выкупается арендатором, получившим право аренды по конкурсу или в процессе приватизации, минимальная и максимальная цены другие. Первая колеблется от 700 тыс. руб. до 1 млн за 1 м2 общей площади объекта в зависимости от типа деятельности. Максимальная стоимость одного метра также зависит от типа деятельности и не должна превышать 50-70% от цен, установленных для трех территориальных зон Москвы.
ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА