------------------------------------------------------
ИНТЕГРАЦИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Крупные риэлтерские компании создали мультилистинговую систему
РЫНОК АРЕНДЫ КВАРТИР. Рост цен неумолим. Риэлтеры в ожидании всплеска предложения. Строительство доходных домов идет нарастающими темпами. Существующие методы расчета арендных ставок уже не соответствуют требованиям рынка
ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. Намечаются районы, наиболее перспективные для девелоперской деятельности. Ценовая ситуация на рынке дорогих офисов нестабильна. Количество офисных центров стремительно растет
МАГАЗИНЫ И СКЛАДЫ. Предложение крупных объектов опережает спрос. Смена сезона влияет на перспективы использования складских объектов. Проблемы торговцев морожеными продуктами могут привести к ценовому кризису на рынке морозильных складов
ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА. Иностранные клиенты предпочитают аренду. Высокий спрос не соответствует предложению
--------------------------------------------------------
У риэлтеров будет свой SWIFT
На этой неделе должны быть подписаны учредительные документы Российской Мультилистинговой Системы (РМЛС) — профессиональной сети, пользователи которой — риэлтерские фирмы — будут получать информацию о спросе и предложении на рынке недвижимости. Аппаратное обеспечение сети функционирует уже сейчас.
РМЛС фактически объединит все базы данных крупнейших московских риэлтерских компаний, что намного облегчит и ускорит подбор оптимальных вариантов сделок для риэлтеров и их клиентов. Сеть создана под эгидой Российской Гильдии Риэлторов, и уже сейчас ее участниками являются около 30 компаний, занимающих заметное место на рынке, — такие как "Миэль", "Вавилон", МЦБН, Savva Real Estate.
Риэлтеры полагают, что влияние сети РМЛС на рынок недвижимости будет аналогично влиянию сети SWIFT на рынок финансовый. Масштаб новации подчеркивается и тем, что сеть не ограничится московским рынком, а охватит общероссийский. Информация будет сблокирована по региональному принципу.
Задачи новой сети не исчерпываются информационным обеспечением ее участников. Для пользователей она устанавливает весьма жесткие стандарты поведения на рынке. Ее услугами смогут пользоваться только лицензированные риэлтерские компании. Вступающая в РМЛС фирма подписывает контракт, обязывающий ее соблюдать определенные правила и предусматривающий ответственность за предоставление недостоверной информации.
Надо отметить, что все квартиры, данные о которых будут размещаться в РМЛС, будут эксклюзивными, причем понятие эксклюзивности для участников сети жестко стандартизировано. Кроме того, впервые будет введена единая тарифная сетка вознаграждения риэлтеров при сделках. Эти два правила не позволят никакому участнику сети предлагать к продаже "чужие" квартиры.
Квартиры
Ситуация на рынке аренды жилых помещений характеризуется заметным превышением спроса над предложением, что обуславливает плавный рост арендных ставок — примерно на 3-4% в месяц. Впрочем, такое развитие ситуации вряд ли продлится долго: ближе к концу весны по традиции может начаться взрывной рост предложения квартир в относительно краткосрочную аренду, связанный с началом отпускного сезона.
Наиболее популярны среди арендаторов одно-двухкомнатные квартиры, расположенные в "спальных" районах, и именно по этим квартирам заметен рост арендной платы. Напротив, трех-четырехкомнатные квартиры практически не дорожают, если только они не расположены в престижных районах.
Принято считать, что стоимость аренды непосредственно привязана к стоимости квартиры (некоторые посреднические компании даже определяют стоимость аренды жесткой формулой — 0,7-1,0% стоимости квартиры в месяц). Однако в последние полгода такой подход оказывается все менее оправданным, поскольку рост продажной стоимости квартир практически остановился, чего нельзя сказать об аренде. Кроме того, стоимость аренды (особенно дорогих многокомнатных квартир в домах высокого качества) в немалой степени определяется уровнем отделки, качеством обстановки и иными показателями комфортности, которые в целом не влияют на продажную цену.
Постоянно растущий приток рабочих из сопредельных регионов и республик поддерживает стабильно высокий спрос на квартиры и комнаты в ближнем Подмосковье.
Уровень месячной арендной платы в квартирах московского региона, $/месяц
| Местоположение, метро | 1-комнатные квартиры | 2-комнатные квартиры | 3-комнатные квартиры | многокомнат ные квартиры |
|---|---|---|---|---|
| Центр | 400-600 | 550-1800 | 1200-5000 | 2000-5000 |
| "Менделеевская" — | 250-400 | 260-570 | 500-750 | 700-1200 |
| "Петровско-Разумовская" | ||||
| "Владыкино" — "Отрадное" | 240-270 | 240-320 | 360-500 | 750-900 |
| "Рижская" — "Алексеевская" | 300-600 | 350-700 | 350-1000 | 800-2500 |
| "Ботанический Сад" — "Медведково" | 150-300 | 280-600 | 500-700 | 650-1100 |
| "Комсомольская" — "Сокольники" | 300-550 | 400-600 | 650-1000 | 1100-2000 |
| "Преображенская площадь" — "Улица | 230-400 | 350-450 | 400-750 | 900-1300 |
| Подбельского" | ||||
| "Курская" — "Электрозаводская" | 300-450 | 400-700 | 650-1000 | 1000-1600 |
| "Семеновская" — "Щелковская" | 240-280 | 300-450 | 500-800 | 800-1300 |
| "Рязанский проспект" — "Выхино" | 200-300 | 300-420 | 450-700 | 700-1000 |
| "Автозаводская" — | 200-300 | 250-600 | 420-750 | 800-1100 |
| "Красногвардейская" | ||||
| "Серпуховская" — "Тульская" — | 300-450 | 350-500 | 500-1000 | 750-1500 |
| "Пражская" | ||||
| "Нагатинская" — "Пражская" | 270-350 | 300-500 | 500-900 | 850-1700 |
| "Октябрьская" — "Ленинский | 400-700 | 450-800 | 600-1300 | 800-2500 |
| Проспект" | ||||
| "Профсоюзная" — "Битцевский Парк" | 300-500 | 300-700 | 450-1200 | 700-1600 |
| "Парк Культуры" — "Университет" | 350-700 | 400-800 | 650-2500 | 800-3500 |
| "Проспект Вернадского" — | 300-500 | 450-650 | 500-1000 | 800-1700 |
| "Юго-Западная" | ||||
| "Студенческая" — "Кунцевская" | 400-500 | 400-800 | 800-3500 | 1300-3500 |
| "Молодежная" — "Крылатское" | 350-470 | 350-600 | 550-1200 | 700-2000 |
¦ "Рязанский проспект" — "Выхино" ¦ 200-300 ¦ 300-420 ¦ 450-700 ¦ 700-1000 ¦
¦ "Автозаводская" — ¦ 200-300 ¦ 250-600 ¦ 420-750 ¦ 800-1100 ¦
¦ "Красногвардейская" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ "Серпуховская" — "Тульская" — ¦ 300-450 ¦ 350-500 ¦ 500-1000 ¦ 750-1500 ¦
¦ "Пражская" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ "Нагатинская" — "Пражская" ¦ 270-350 ¦ 300-500 ¦ 500-900 ¦ 850-1700 ¦
¦ "Октябрьская" — "Ленинский ¦ 400-700 ¦ 450-800 ¦ 600-1300 ¦ 800-2500 ¦
¦ Проспект" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ "Профсоюзная" — "Битцевский Парк"¦ 300-500 ¦ 300-700 ¦ 450-1200 ¦ 700-1600 ¦
¦ "Парк Культуры" — "Университет" ¦ 350-700 ¦ 400-800 ¦ 650-2500 ¦ 800-3500 ¦
¦ "Проспект Вернадского" — ¦ 300-500 ¦ 450-650 ¦ 500-1000 ¦ 800-1700 ¦
¦ "Юго-Западная" ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ "Студенческая" — "Кунцевская" ¦ 400-500 ¦ 400-800 ¦ 800-3500 ¦ 1300-3500 ¦
¦ "Молодежная" — "Крылатское" ¦ 350-470 ¦ 350-600 ¦ 550-1200 ¦ 700-2000 ¦
¦---------------------------------------------------------------------------------------¦
Офисные помещения
По общему мнению профессиональных риэлтеров, в последние полгода на рынке аренды офисных помещений ощущается некоторый застой. По сравнению с ситуацией полугодичной давности спрос заметно снизился. И связано это с несколькими причинами, главная из которых — достаточно жесткая финансовая политика государства.
Кроме того, сказываются и последствия осеннего банковского кризиса. Эти два фактора привели, в частности, к сокращению объемов свободных денежных средств, которые предприятия могли бы использовать для оплаты аренды.
Кроме того, многие крупные компании за прошедший год приобрели офисные помещения (и здания) в собственность, в результате чего слой "богатых" арендаторов естественным образом сократился.
Существуют различные классификации офисных помещений в зависимости от их стоимости и потребительских качеств. Оптимальным представляется ценовое разделение офисов на три класса. Эти три класса охватывают практически все офисы разных уровней и качества, за исключением неприспособленных помещений и квартир, используемых фирмами в жилых домах — но их, по-видимому, и нельзя рассматривать как офисы.
В первый ценовой класс включены помещения относительно низкого качества со стоимостью до $200-250 за метр. Преимущественно, это офисы, расположенные в периферийных районах Москвы, с весьма скромной отделкой и набором услуг.
По прогнозам некоторых риэлтеров, от рынка подобных дешевых помещений скоро останутся одни воспоминания — компании-арендаторы таких офисов или разоряются вовсе, или, напротив, богатеют и переезжают в апартаменты более высокого разряда. Впрочем, такая точка зрения выглядит довольно спорно: на рынке постоянно появляются мелкие молодые компании, располагающие достаточно ограниченными средствами для найма помещения.
В эту же, первую, ценовую категорию попадают офисы, расположенные на территории бюджетных организаций (учебных и научно-исследовательских институтов, школ, заводов и фабрик). Как правило, организации, использующие такие офисы, не являются арендаторами в полном смысле слова — они занимают эти помещения на основе разного рода договоров о совместной деятельности с руководством предприятий.
Вторая категория — офисные помещения по цене $300-800 за кв. м. Расположены они, естественно, ближе к центру, да и отделаны несравненно более качественно. В пределах Садового кольца они могут стоить до $1100 за кв. м в год.
Цены на аренду офисов первых двух типов за последнее время либо несколько снизились, либо (по отдельным объектам) остались неизменными. Как говорят риэлтеры, снять офис стало легче и дешевле.
Третий тип офисной недвижимости — офисы, расположенные в специально построенных профессиональными девелоперами новых зданиях. Нельзя сказать, что этот сектор оказывает большое влияние на рынок в целом (сегодня не более 5% всех офисных помещений Москвы относится к этому типу), однако он развивается очень высокими темпами. В настоящий момент средняя стоимость аренды помещений в таких офисных центрах составляет $800 за кв. м в год. По стоимости офисов этого класса Москва занимает четвертое место в мире.
По мнению генерального директора компании "Альфа-Эстейт" Бориса Кипермана, сегодня более 60% арендуемой в городе земли осваивается инвесторами под проекты, связанные опять же со сдачей помещений в аренду. Речь идет о строительстве бизнес-центров и жилых комплексов — по сути дела, доходных домов. Причем, на жилье и магазины выделяется минимальная часть арендуемой земли.
Весьма высокая активность девелоперов создает предпосылки для снижения стоимости аренды дорогих офисов уже в ближайшем будущем. Объемы предложения растут стремительно: если полгода назад в Москве было в общей сложности около 100 тысяч кв. м дорогих офисных помещений, то к концу нынешнего года эта цифра достигнет полумиллиона, что составит порядка 20-25% всего рынка. В этих условиях падение арендных ставок будет скорее всего неизбежным.
Поскольку качество дорогих офисных центров и набор предоставляемых ими услуг примерно одинаковы, на первый план выходит местоположение.
В Москве до сих пор нет исторически сложившегося down town — центра деловой жизни столицы. Однако, по мнению риэлтеров, сейчас можно выделить три самых привлекательных для работы с дорогими офисами участка. Это Тверская улица и ее окрестности, так называемый Арбатский коридор — территория вокруг Старого и Нового Арбата, и улица Сахарова, соединяющая Комсомольскую и Тургеневскую площади. Улица Сахарова, правда, имеет заметный недостаток: она не является участком какого-либо "транспортного радиуса", из-за чего попасть сюда в час пик довольно затруднительно.
Единственный проект нового офисного центра, реализуемый в этих зонах — офисный комплекс "Альфа-Эстейт" на Арбатской площади.
До сих пор "эталонным" офисным комплексом является Park Place на Ленинском проспекте. Это — жилой и офисный центр, помещения которого полностью сданы в аренду. При этом спрос на помещения Park Place настолько велик, что существует даже очередь желающих занять освобождающиеся места (сотрудники компании называют его "списком ожидания"). Управляющая компания — Hines Interest — полагает, что Park Place — один из ее самых удачных проектов в мире. Цены на квартиры составляют $690, а на офисы — $790 за м кв. в год. Причем расценки в последнее время несколько выросли.
Средняя стоимость аренды офисных помещений, $/ кв. м в год
| Метро | 100-500 кв. м, евроремонт, минимум 5 телефонов, охрана, автостоянка | 100-250 кв. м, минимум 2 телефона, охрана |
|---|---|---|
| "Чистые пруды" | 450-800 | 300-450 |
| "Площадь революции" | 1000 | 500-700 |
| "Черкизовская" | 250-300 | 150-300 |
| "Сокол" | 400-600 | 200-300 |
| "Савеловская" | 350-500 | 200-380 |
| "Белорусская" | 400-750 | 200-350 |
| "Калужская" | 350-540 | 170-300 |
Торговые помещения и склады
Повышенным спросом по-прежнему пользуются небольшие магазины, расположенные рядом с оживленными трассами. По мнению экспертов "Альфа-Эстейт", наиболее привлекательными местами здесь опять же являются Арбатский и Тверской коридоры, а также окрестности ГУМа (правда, здесь есть один существенный недостаток — мало мест для парковки автомобилей и чрезвычайно затрудненное движение). В этих районах стоимость торговых площадей доходит до $3000 за кв. м в год, причем, чаще всего речь идет не о прямой аренде, а о субаренде. В такие же суммы обходится стоимость аренды торговых площадей в центральных универмагах.
В общем объеме предложения непропорционально высока доля крупных (более 1000 кв. м) объектов торговли, расположенных в отдаленных районах. Предложение на них превышает спрос более чем в три раза. По мнению экспертов компании Savva Real Estate, спасти положение можно было бы, практикуя передачу таких объектов в управление компаниям, специализирующимся на менеджменте в сфере недвижимости, но подобных прецедентов пока не наблюдалось.
Что касается складских помещений, то, несмотря на 20-25-процентное превышение предложения над спросом, стоимость аренды складов за последние полгода несколько подросла. Если в начале осени она составляла не более 60 центов за кв. м в день, то сейчас она доходит до 90 центов. Это относится к так называемым "сухим складам", не имеющим аппаратуры охлаждения.
Перспективы этих складов в значительной степени зависят от состояния дел в отраслях, предъявляющих на них основной спрос — прежде всего в оптовой торговле. На переломе сезонов не мешало бы проанализировать ситуацию со складскими помещениями в зависимости от потребностей торговцев: ведь именно сейчас в номенклатуре оптовой торговли происходят значительные перемены.
По мнению экспертов в области оптовой торговли бытовой техникой и электроникой, в настоящий момент заметен рост поставок импортной бытовой техники — не менее чем на 5% за последний месяц. Благодаря этому дорожает аренда охраняемых складских помещений сравнительно небольших размеров — 100-200 кв. м.
В ближайшее время значительно увеличатся поставки прохладительных напитков и пива. Но для хранения этих товаров годится практически любой сухой склад, а скорость их оборота весьма велика, поэтому ожидать роста спроса на складские помещения в этом секторе не приходится.
Вполне возможно изменение ситуации на рынке морозильных складских площадей. В случае, если запретительные меры в отношении импорта куриного мяса не будут отменены, неизбежно резко снизится спрос на услуги морозильных складов. Не секрет, что в последний год он был чрезвычайно велик и совершенно не удовлетворялся существовавшим предложением: дефицит складских мощностей оценивался в 40-45 тысяч тонн, и стоимость хранения товаров на таких складах доходила до $5 за тонну в день.
При этом в числе самых крупных арендаторов таких складов были именно компании, импортирующие куриное мясо (условия хранения которого требуют температуры как минимум минус 26-29 градусов). Если данная группа торговцев перестанет обеспечивать хладокомбинаты заказами, то в этом секторе может произойти обвальное падение цен.
Коттеджи
Аренда коттеджей — довольно узкий, но весьма прибыльный сегмент рынка недвижимости. Спрос на подобную услугу сейчас гораздо выше предложения: суммарная предлагаемая площадь не превышает 30 тысяч кв. м. В основном спрос на аренду формируют иностранцы, которые предпочитают жить в отдельных домах, а не в квартирах. Коттеджи для своих сотрудников снимают прежде всего посольства и крупные фирмы, такие как Coca-Cola или Procter & Gamble.
Кстати, представители Coca-Cola на вопрос одного из московских риэлтеров: "А не выгоднее ли было на эти деньги накупить собственных коттеджей?" ответили: "Бизнес 'Кока-Колы' — делать воду для питья, а не покупать дома. Поэтому и здесь, и во Франции, и даже в Намибии она дома арендует. Это — политика фирмы".
Разумеется, "арендные" поселки должны в полной мере отвечать жизненным стандартам их западных жильцов. Поэтому и строятся они (если, конечно, фирма изначально ориентировалась на сдачу в аренду) по несколько более высоким стандартам, чем поселки на продажу.
Считается, что стоимость аренды одного квадратного метра площади коттеджа рассчитывается исходя из трех-четырехлетней окупаемости. На практике же стоимость аренды значительно выше, что можно в какой-то степени объяснить превышением спроса над предложением. В подавляющем большинстве случаев арендная плата превышает $500 за кв. м в год.
Сейчас в Москве и Подмосковье известны только два новых поселка арендного типа — "Сетунь" на Минской улице и "Росинка" на Пятницком шоссе.
Комплекс "Сетунь" состоит из трех- и четырехсемейных домов из монолитного железобетона с весьма качественной отделкой. Цена — $450-700 за кв. м в год. На сегодня все дома сданы. Причем условия типового договора (в котором обговариваются все форс-мажорные обстоятельства и возможный отказ съемщика от услуг) предполагают долгосрочную аренду — на срок не менее трех лет с предоплатой.
"Росинка" представляет собой охраняемый поселок из более чем 60 коттеджей, находящийся в 15 км от МКАД. Дома там построены из сэндвич-панелей, поэтому стоимость аренды несколько ниже — от $350 за кв. м. Разумеется, там тоже все уже сдано.
До сих пор большую часть коттеджных площадей для аренды предлагают госструктуры. Так, дома в поселках, принадлежащих ХОЗУ Правительства, сдаются по $2 за м кв. в день, то есть за $730 за м кв. в год.