На рынке купли-продажи квартир период сезонного снижения активности продлился в этом году дольше обычного. Рынок аренды квартир в Москве, напротив, не выбился из привычного графика и, как обычно, вступил в стадию оживления в конце сентября. За прошедшие с этого времени два месяца спрос на квартиры вырос примерно вдвое, а ставки арендной платы достигли к ноябрю уровня февраля. На этой отметке, по прогнозам экспертов, цены продержатся до начала лета. В целом же рынок аренды привлекает сегодня все большее внимание риэлтеров, что, в частности, объясняется проблемами с реализацией объектов в остальных секторах рынка недвижимости.
Москвичи перестают бояться арендаторов
Ситуация на рынке аренды квартир летом этого года существенно отличалась как от весеннего периода, так и от лета прошлого года. На рынок было выброшено рекордное количество квартир, владельцы которых уехали на лето за город.
Надо сказать, что год от года количество предложений квартир в аренду в летние месяцы увеличивается в геометрической прогрессии. В прошлые годы большая часть владельцев предпочитала оставлять свою городскую квартиру пустой, считая аренду все же рискованным предприятием. Однако снижение доходов населения сказывается на рынке аренды весьма существенно. И в этом году многие владельцы решили сдать квартиру на лето и хоть что-то заработать. Но поскольку они сдавали квартиру на короткий срок, им было трудно конкурировать с теми, кто занимается сдачей квартир постоянно и готов предложить любые сроки аренды. Это привело к существенному занижению ставок аренды по тем квартирам, которые сдавались на лето, и к заметному падению средних цен на рынке.
Однако с приходом осени и началом делового сезона одновременное уменьшение предложения и увеличение спроса привели к росту цен, а затем к установлению равновесия между спросом и предложением. По данным агентства недвижимости "Миэль", за последние два месяца спрос на аренду квартир увеличился почти в два раза. Уровень цен к ноябрю повысился на 15-20% против летнего и достиг февральской отметки. Сейчас ситуация на рынке, похоже, вновь стабилизировалась. Как отмечают риэлтеры, несмотря на установление долларового коридора, владельцы квартир по-прежнему предпочитают получать арендную плату в твердой валюте, а не в рублях. Достаточно редки случаи повышения валютных арендных ставок на том основании, что цены в рублях растут, а курс доллара стоит на месте.
По-прежнему 70-80% квартир арендуют жители России и стран СНГ. Оставшаяся часть спроса приходится на иностранцев. Правда, последних можно тоже четко разделить на 2 группы: низкоквалифицированная рабочая сила (в основном строители из Турции, Югославии) и представители высшего звена управления крупных иностранных компаний. Если первых интересуют в основном малогабаритные дешевые квартиры на окраинах Москвы, то вторые предпочитают селиться в Центре, чуть ли не с видом на Кремль, в квартирах с хорошим ремонтом и мебелью.
Эксклюзив завоевывает позиции
В целом рынок аренды квартир выглядит достаточно оживленным. В последнее время он начал привлекать все большее количество фирм. Каждая сделка приносит сравнительно небольшую прибыль, зато работа на рынке аренды характерна практически полным отсутствием риска. Поступившие в фирму заявки от владельцев квартир с реальным уровнем арендной платы "уходят" за 2-3 дня, что позволяет делать хорошие деньги на обороте. К тому же фирмы застрахованы от проблем неликвидности, с которыми все чаще приходится сталкиваться на рынке купли-продажи недвижимости.
Еще один положительный момент работы на рынке аренды связан с тем, что фирме-посреднику не приходится тщательно проверять каждую квартиру, как это происходит в случае купли-продажи. Единственное, что подлежит проверке — это факт принадлежности квартиры лицу, утверждающему, что является владельцем. Кроме того, ввиду низкой нормы прибыли с каждой сделки фирмы, работающие на рынке аренды, пока не привлекают пристального внимания налоговых органов и других блюстителей порядка.
Увеличение количества фирм, работающих в секторе аренды, ведет к ужесточению конкуренции между ними. Это выражается в появлении новых форм работы с клиентами и увеличении количества предоставляемых услуг. Как и раньше, арендатор платит риэлтерской фирме за снятую с ее помощью квартиру месячную арендную плату, однако в ряде фирм уже действует система скидок. Например, агентство недвижимости "Статус" предоставляет 30-процентную скидку арендатору в том случае, если он снимает квартиру с первого показа. При заключении с агентством эксклюзивного договора на обслуживание клиент получает 20-процентную скидку. Такую же скидку клиент получает при повторном обращении в агентство.
По мнению специалистов агентства недвижимости "Статус", эксклюзивную форму обслуживания, пока еще редко используемую на рынке аренды, ждет большое будущее. Поскольку рынку аренды свойственна высокая ликвидность, эксклюзивные договоры как с владельцами квартир, так и с арендаторами, позволяют добиться стабильности в работе. Поэтому фирма побуждает клиентов к заключению таких договоров: арендаторов — путем предоставления скидок, владельцев квартир — путем расширением спектра услуг.
Если раньше с момента заключения договора аренды отношения между фирмой и владельцем квартиры прекращались, то сегодня агентство стремится к тому, чтобы работать с арендодателем на постоянной основе. Владельцу квартиры это позволяет исключить моменты, когда квартира пустует в связи со сменой арендатора. Помимо этого, при заключении договора об эксклюзивном обслуживании агентство берет на себя контроль за своевременным внесением денег за телефонные переговоры, коммунальные услуги и оплатой аренды на протяжении всего ее срока. По желанию владельцев фирма может сделать в квартире ремонт (естественно, за дополнительную плату) и регулярно присылать своего сотрудника для контроля за состоянием квартиры (уже бесплатно). Такие услуги, естественно, требуют дополнительных затрат, например, в виде оплаты рабочих часов сотрудников или недополучения прибыли в случае предоставления скидок, однако они обеспечивают фирме постоянную клиентуру и устойчивое положение на рынке.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ