С развитием московского рынка недвижимости, в первую очередь коммерческой, присутствующие здесь иностранные риэлтерские структуры заметно активизируются. Местные фигуранты рынка, и в первую очередь девелоперские структуры, начинают относиться к ним со все большим вниманием. Подтверждением этому служит подписанный недавно АО "Тверская" эксклюзивный договор с крупным европейским концерном DTZ о реализации площадей большого и известного объекта в Москве — офисно-торгового комплекса "Пушкин Плаза" на углу Тверской и Страстного бульвара. Предоставление эксклюзивных прав на реализацию объектов недвижимости, особенно крупных, — пока большая редкость на московском рынке, однако эксклюзивный договор на "Пушкин Плаза", безусловно, уже позволяет говорить о серьезных изменениях в маркетинговой политике некоторых московских застройщиков.
Без эксклюзивного агента не обойтись
Как правило, иностранные риэлтерские компании в Москве работают главным образом на девелоперском рынке. Однако взаимоотношения московских застройщиков и риэлтерских компаний, как показала практика, складываются очень нелегко. Так, если на западных рынках недвижимости, как правило, заключаются эксклюзивные договоры на сдачу помещений в аренду, то московские застройщики в большинстве своем считают, что все могут сделать сами и, как правило, не соглашаются на эксклюзивные отношения с риэлтерской структурой, мотивируя это наличием большого спроса на коммерческую недвижимость и, соответственно, отсутствием трудностей со сдачей площадей в аренду. Но, как показывает опыт, результаты самостоятельной деятельности московских застройщиков не всегда положительны, и ситуация начинает меняться.
"Пушкин Плаза" — одно из немногих московских зданий, реконструкция которого прошла достаточно оперативно. Его владельцем является АО "Тверская 16", учредители которого — АО "Мосинтерстрой", компания "Микродин" и московское правительство. Несмотря на то что в начале реконструкции московские власти говорили о том, что необходимое число арендаторов уже найдено, оказалось, что пока большинство находится в стадии проведения переговоров и заключения договоров. Более того, АО "Тверская 16" одно из первых в Москве пошло на заключение эксклюзивного договора на управление площадями с иностранной риэлтерской компанией DTZ.
DTZ (Debenham Zadelhoff) — крупнейший европейский концерн, специализирующийся на недвижимости. Учредителями его являются несколько финансовых и инвестиционных институтов Германии, Голландии и Великобритании. Сеть представительств включает 170 офисов в 30 странах мира (на американском рынке интересы компании представляет ее партнер — CB Commercial). DTZ-Moscow — дочерняя компания DTZ Central and Eastern Europe, которая, в свою очередь, входит в группу DTZ. Объем предоставляемых фирмой услуг в области недвижимости достаточно широк: управление недвижимостью, организация корпоративных представительств, консалтинг по строительству и развитию проектов, инвестиции в недвижимость.
Естественно, что в процессе реконструкции перед собственниками встала дилемма — сдавать площади своими силами или привлечь для этого профессиональную риэлтерскую компанию. Поскольку объект достаточно крупный и работы по привлечению арендаторов и заключению договоров очень много, привлечение профессионального эксклюзивного агента казалось более предпочтительным. К тому же ни одна риэлтерская компания не стала бы заниматься этим зданием без эксклюзивного договора, поскольку она должна быть уверена в том, что весь ее труд будет оплачен.
Московский рынок стоит всей Европы
Следует отметить, что и выбор застройщика в пользу DTZ не случаен. Большинство иностранных риэлтерских компаний, присутствующих сегодня на московском рынке, создавалось именно для этого рынка. И лишь для немногих работа в Москве стала продолжением активности на международном рынке. Причем, как показал опыт, крупные международные компании, такие как DTZ, Jones Lang Wootton, Richard Ellis, Colliers, несколько дольше присматривались к российскому рынку и только с прошлого года стали открывать здесь свои представительства. Они идут двумя путями — либо работают через уже обосновавшиеся здесь брокерские компании (Richard Ellis действует через Noble Gibbons, Colliers — через Western Group), либо скупают такие компании.
Именно последний способ выбрала DTZ, купив риэлтерский бизнес в России у британской компании Fergusson Hollis, которая, кстати, одной из первых в 1991 году появилась на российском рынке. В результате DTZ приобрела сразу три офиса — в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве.
По словам главы представительства DTZ в Москве Николаса Гудвина, наиболее удачно, как и следовало ожидать, идет работа в Москве. Интерес к этому рынку сейчас в несколько раз превосходит интерес к рынкам Восточной и Центральной Европы.
Комплекс "Пушкин Плаза", безусловно, является очень сложным объектом недвижимости. Первые три этажа площадью порядка 4000 м2 — это торговые площади. По имеющимся у Ъ неофициальным сведениям, годовая стоимость их аренды колеблется от $2000 до $3000 за метр, при этом порядка 80% торговых площадей уже сдано. Основными арендаторами являются российские торговые компании. Столь высокие арендные ставки объясняются практически полным отсутствием на рынке высококлассных торговых площадей, особенно в крупных торговых комплексах, где бы размещалось много торговых компаний.
Общая площадь офисных помещений составляет порядка 10 тыс. м2. Базовая стоимость аренды, по имеющимся неофициальным данным, — около $850 за кв. м в год. В эту сумму не входят затраты на проведение отделочных работ, дальнейшую эксплуатацию здания и прочие расходы.
В начале реконструкции владельцы здания рассчитывали на более высокие арендные ставки, однако и установленные ставки, безусловно, очень высоки. И это вполне объяснимо, ведь пока новые офисные здания занимают в городе в своем роде монопольное положение. Сейчас достаточно много объектов, которые будут сданы в эксплуатацию через 2-3 года, и насчитывается всего несколько зданий, куда арендаторы могут въехать уже в конце этого — начале следующего года. Помимо "Пушкин Плаза" это, например, Международный бизнес-центр на Смольной, офисное здание на Малой Пироговской улице, реконструкцию которого сейчас завершает компания Elbert Construction, небезызвестный "Зенит", офисное здание Нефтехимбанка на Комсомольском проспекте.
Естественно поэтому, особенно на фоне всеобщей стагнации рынков недвижимости на Западе, что группа DTZ возлагает немалые надежды на московский офис. Безусловно, для фирмы "Пушкин Плаза" это целый исторический этап. Во-первых, эксклюзивный агентский договор на такой объект сыграет немалую роль в дальнейшем продвижении DTZ на российском рынке, тем более что компания собирается осуществлять инвестиции в московскую недвижимость. Во-вторых, для подрядчика по этому проекту — турецкой фирмы "Аларко" — это здание также стало серьезной заявкой на утверждение на московском строительном рынке. Об этом свидетельствует и созданное недавно фирмой и московскими властями совместное предприятие "Мосаларко". И, наконец, здание само по себе представляет большую ценность — как для внешнего облика Москвы, так и для городского бюджета.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА