Один из крупных сегментов рынка нежилых помещений в Москве — рынок торговых площадей. Несмотря на то что он еще не сформировался, уже определились его основные участники, а объем сделок достаточен для оценки сложившейся ситуации и прогнозов на будущее.
Поскольку система торговли в Москве носит не совсем цивилизованный характер, имущественные отношения в этой сфере, в том числе в вопросах аренды и купли-продажи площадей, мягко говоря, далеки от совершенства. Объясняется это тем, что, с одной стороны, приватизация до конца не завершена, а с другой — строительство новых торговых площадей, в том числе торговых молов (крупных торговых комплексов, где сосредоточена деятельность множества торговых фирм и компаний сферы обслуживания) только начинается.
Сейчас рынок торговых площадей в Москве представлен помещениями, находящимися в частной собственности, и магазинами, арендуемыми трудовыми коллективами у Москомимущества. Что касается спроса, то 80% заявок приходится на аренду помещений, остальные — на покупку.
Ни в каком другом секторе рынка недвижимости местоположение объекта не имеет такого огромного значения, как на рынке торговых площадей. Если помещение расположено в престижном месте, оно будет арендовано или куплено моментально (если, конечно, владелец не называет заоблачных цен: как показывает опыт, помещение ценой в $3000 за 1 м2 труднореализуемо, даже если оно расположено на Тверской).
По словам специалистов корпорации "Рескор", в центре и на основных магистралях города магазины, как правило, приобретаются в собственность, а не арендуются, поскольку стоимость аренды сравнима с затратами на покупку. Если помещение не приватизировано, покупатель, положивший на него глаз, осуществляет выкуп у Москомимущества через трудовой коллектив. Как правило, такие сделки проходят через риэлтерские компании, поскольку необходимо их грамотное юридическое сопровождение.
По данным компании "Реал", реальная продажная цена помещений внутри Садового кольца составляет $1000-1500 за метр. Как показывает опыт, продавцы зачастую завышают цену на выставляемые объекты, однако в конечном итоге снижают свои аппетиты, и сделка совершается по гораздо более низким ценам. В спальных районах продажная цена составляет от $600, на окраинах — от $450.
Но основная масса заявок в каталогах риэлтерских фирм приходится на аренду. На окраинах аренда магазинов стоит обычно $200-500 за метр в год. В центре ее стоимость может увеличиваться до $1500 за 1 м2. Как правило, собственники помещений в центре ориентируются на арендные ставки ведущих универмагов, например ГУМа. Однако найти арендатора за такие деньги достаточно сложно. Зачастую помещение сдается в аренду за часть товарооборота арендатора, то есть арендная плата исчисляется исходя из эффективного дохода от эксплуатации площадей (дохода с 1 м2 площади в единицу времени), который в дальнейшем делится между арендодателем и арендатором. Арендовать помещение в крупных торговых центрах города очень сложно. Как показывает опыт, гораздо легче получить право аренды земельного участка в хорошем месте и построить на нем свой торговый павильон. Однако таких земельных участков в Москве не так много.
По данным риэлтерских фирм, основными потребителями на рынке торговых помещений являются российские торговые компании. По большей части они приобретают помещения на первичном рынке. Иностранные фирмы — крупные розничные торговцы — как правило, либо не удовлетворяются качеством предлагаемых помещений, либо опасаются сложностей при проведении сделки.
Новые крупные торговые центры типа западных молов только начинают строиться. Первым реализованным проектом с большим количеством современных торговых площадей является "Пушкин Плаза" на Тверской. Общая площадь торговых помещений в нем составляет 4 тыс. м2. Помимо этого московское правительство и коммерческие застройщики реализуют много проектов по строительству центров, включающих в себя большое количество торговых площадей — "Гостиный двор", комплексы на Манежной и Смоленской площадях и пр. По словам специалиста компании Noble Gibbons Филиппа Богданова, для московских застройщиков рынок торговых площадей является сегодня одним из самых перспективных, поскольку здесь полностью отсутствуют современные торговые комплексы, а дефицит качественных торговых площадей значительно превосходит даже дефицит офисных помещений.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА